博鳌三日坛:潘石屹任志强刘晓光激辩地产走势

中国房地产市场当下究竟有没有泡沫?任志强(微博)认为完全没有,刘晓光认为局部地区有,潘石屹(微博)则认为有泡沫也不需要担心——即便在开发商群体中,对房地产泡沫的看法也没法简单地用“有”或者“没有”来回答了。

但不管房地产开发商如何看待泡沫,新“国五条”必然都将在未来数月深度影响中国楼市。他们打算如何应对?房价究竟能得以调控,亦或再次报复性反弹?

在博鳌亚洲论坛期间,腾讯财经独家策划“博鳌三日坛”系列访谈,聚焦当前热点话题。今天,SOHO中国董事长潘石屹、华远地产董事长任志强、首创董事长刘晓光做客腾讯“博鳌三日坛”,就新“国五条”等房地产热点问题展开激烈讨论。

新“国五条”的出台出乎意料

腾讯财经:感谢三位老总来到我们腾讯财经的博鳌演播室。新“国五条”的细则出来之后,大家现在担心是不是会又陷入房价先降然后再涨的怪圈,你们几位怎么看?

刘晓光:这次调控是很犀利的,而且调控的力度非常大。我的看法是,第一,中国的房地产市场长远应该是没问题的;第二,可能会改变人们暂时的预期。在细则出来之前,二手房卖得比较多,而且价格到最后几天下来了一点,开始还是在往上。我认为可能会有一个僵持期,这个僵持期究竟是多长时间现在说不准。然后它是往上走还是平行的,最后看各个地方实施细则的状态。

潘石屹:国五条刚出来的时候,我记得是一个星期五,股票收了市以后出来。给我的感觉和市场的感觉差不多一样,觉得特别突然。你要仔细看的话,实际上在过去十年的调控,这个思路是差不多一样的。他还是相信行政的力量,相信政府的手是强有力的手,其实他并没有看到房地产调控的时候还有另外一个手,就是市场的手。市场的手可以把市场秩序建立得更有序,也可以在市场上形成优胜劣汰的格局。你仔细看政策,当然从差价20%来看是出乎意料的,但是从政策一贯的思路来看的话就不奇怪了。

腾讯财经:为什么在意料之外?

潘石屹:我们看过去房地产的调控,有过限面积,也有过限价格,然后限购,一直是用限制的办法看能不能把房价抑制住。如果我们换一个思路的话还有一个更有力的办法就是调整市场,当市场的供应量大,需求量小的时候,你不用着急,房价自然就会跌下去。如果市场调乱了,供应量很小,需求量很大,你用再大的力气价格也是拦不住的。用市场来调控是最基本的调控,市场上供求关系的力量是市场上最基本的力量。

腾讯财经:也有人认为,加大供应只会是加大泡沫。

潘石屹:不会的,市场上供应少,甚至在市场上人为的制造,各种各样的媒体都说今天供应少,明天和未来的供应还会少,不断地强化18亿亩红线不能动,不断地强化中国人多地少,觉得资源不够用,越是这样越觉得未来的房子不够住。甘地说过一句话:地球上的资源足以满足地球上所有人的生活,满足不了的是贪婪。如果把市场预期搞乱了,这实际上是最可怕的。

腾讯财经:您的意思是我们现在的预期已经乱了。

潘石屹:现在是最乱的时候。在那开会的时候有很多人问房价怎样,我说拒绝回答这个问题,无可奉告,所有人的预期都乱了。

腾讯财经:任总怎么看这个问题?

任志强:我不太同意刘总的看法,我没怎么看出多严厉。国五条里头大家关心20%税的问题,过去所有的调控政策都是面对开发商的,所有人都是老鼠过街人人喊打的口气,所有没有多少人关注。这次为什么关注20%所得税呢?因为这次影响的是老百姓,开发商不卖二手房。调控政策对开发商有多严厉?细则出台以后二手房交易量迅速下降,一手房没有多大变化,甚至还略微有所上升。

国五条和原来政策对比差别不大,第一条归地方政府控制房价,原来文上也有。2011年的时候就这么说的,所以2011年地方政府都说有的是不高于GDP,有的是不高于收入,今年还是一样,没什么变化。第二说增加土地供应,原来的文件也增加土地供应,问题是土地供应上不去,地方政府赔钱怎么愿意卖地呢?说20%个人所得税,谁把2006年的税法改了吗?没改。国五条也没有说修改,是原来的文件就有的,但他是二选一,可以执行20%,也可以执行查不清底价的时候可以执行1%—3%,大部分城市还是执行1%—3%。最严厉的就是北京市提出的可以从网上查询底价,有底价的按20%算,没有底价的也仍然按原来1%—3%,我没觉得国五条有什么新的变化。国五条执行最严厉的地方细则是上海说重申严格限制审查阶段的控制手续,北京提了单身的不能买第二套住房。

泡沫之争:土地供应制度影响最大

腾讯财经:你们对现在的房地产市场的泡沫情况如何判断?

任志强:我觉得市场没有泡沫,市场要是有泡沫早就出现了。我们的市场是半市场化的,我不觉得中国有泡沫,但是半市场化就有可能在部分地区出现泡沫,地方政府垄断卖土地,要不然就不卖你地,要不然就卖你高价地。

大家可以算,房地产市场第一受益者是地方政府,第二受益者是银行,不管是开发商在一级开发还是在二级市场交易都是给银行的钱最多,第三个才轮到小业主,第四才可能轮到开发商。最倒霉的是涨价以后才买房的人,利率提高的人。在利率不是太高的时候买了房的都发了财了。

会不会出现泡沫?如果政府不改变土地供应制度的话这个泡沫也破不了,我不供你地,没有土地供应量,憋着你。小潘说过一句话,市场最终要供求关系决定,如果没有供求关系怎么能知道它是泡沫呢?泡沫不是因为东西多了,买的人少了才出现泡沫嘛。如果买的人多,供应的东西少怎么会是泡沫呢?逻辑上很清楚,如果不改变土地市场供应方式不会出现。

我认为过去十年里最重要的就是一直在限制供给,你们可以看看哪一次调控不是限制供给,从2003开始就限制供应,供给不足的时候就用抑制需求来满足供给。

腾讯财经:刘总,您认同这两位的观点吗?

刘晓光:有的认同,有的不认同。刚才潘总说的供求关系我认同,而且市场是聪明的。当供过于求是一种状态,供不应求是另外一种状态。如果说泡沫一点没有也不现实,局部地区应该是有的,所谓泡沫就是供求大大超过了需求。关于二手房的价格问题,在最后的细则出台这几天,我看得很清楚,有的之前500万才能成交,但是现在450万就成交了,确实降下来了。有些人真正纯粹卖完是为了买的,将来一手房的价格肯定受影响,他就不能再去买,然后再去卖了。假如刚需很强盛,一手房也会很抢手。

腾讯财经:除了对外部经济环境的担心,也有研究人士担心中国的信贷泡沫破灭的风险,银行体系的未偿贷款中来自地方政府融资平台和房地产的比例越来越高。这样房地产市场一旦崩溃,会不会给整个中国经济带来系统性的危机?

潘石屹:对国五条的关注,这次在亚洲博鳌论坛上我感觉不是重点,其实更重要的重点是集中在每一个国家要多发货币,会对市场造成什么影响,关注的是中美关系中间的障碍。

部分地区明年土地供应或更紧张

腾讯财经:多发货币,热钱进来,是不是还会进一步推动资产价格的上涨?

潘石屹:整个外部环境还是不能低估的,外部环境对房地产的冲击并没有制造业大,这两天我跟长三角和珠三角的老板谈的时候,他们的日子都不太好过。中国出口不出去是普遍产能过剩,越是政府干预得深的、当年支持大的,例如太阳能,影响越大。房地产的情况都是短缺的,跟中国大的环境,整个产能过剩,制造业都没有利润的情况是不一样的。任总认为不存在泡沫,刘总认为局部存在泡沫,我不知道,又不是粮食、水果,咱们拿个称来称一下,泡沫是自己的感觉、市场上的预期。昨天我就说假如有泡沫的话,只要中国的经济能够健康增长,中国的城市化每年能够不断地增长,这个过程中现在已有的泡沫三五年之内也会消化掉。

任志强:那也不叫泡沫,泡沫破了才叫泡沫,没有破不叫泡沫。

腾讯财经:现在比较悲观的判断认为,如果政府在下半年不立即收紧银根的话,房地产市场有可能在明年崩盘。

潘石屹:收紧银根不仅是在房地产。

任志强:不用悲观,你用什么来分析泡沫破裂呢?土地供应量到目前为止,2月份的数字还是负的18%,土地供应量是负的,供应量越来越少,就没有房子卖了,不信你试试,破什么破?没了。如果今年土地供应量不能从负转正,这种现象到年底还是负的20%的供应量,到明年供求关系更紧张。

刘晓光:库存是相对的,当限购的时候是一种状态,当不限购的时候又是一种状态。

任志强:北京限购的时候是15万多套,现在还剩多少?不到6万套,上个月一个月卖了1.8万多套一手房,二手房加起来将近6万套房子,什么时候卖过这么多房子?

刘晓光:那是因为特殊的政策出来了。中国为什么房地产发展这么快呢?

任志强:房地产发展谁说么快了,去年我们16%的增长不是最快的,全国固定资产是20%,是低于的。虽然2月份可能投资增长是20%多,增加6个点,3月份可能就掉下来,4月份可能接着往下掉,怎么就破了呢?我就搞不懂你们为什么说它破了。

刘晓光:这个行业大家来关注、来发展,为什么其他行业就出现了过剩的状态?它不是一个简单的问题,而是整个经济环境。

城镇化的主角并非房地产

腾讯财经:现在政府提倡的城镇化,有人说又能支撑在座的几位未来20年的发展,对你们来说是一个好消息了。

任志强:瞎说,你们没有算过账,1995年的时候城市化率是29.6%,1996年的时候就超过了30%,超过30%就进入城镇化的加速期。1995年以前每年不到1个百分点的城市化率,但是从1996年到2005年十年期间最高的时候一年是4.96%的城市化率。现在从50%到70%,如果按一年5个点的话四年,但是“十二五”规划一共才提了4个点,一年只有0.8,这是两回事。

最初的时候农民大量劳动力输出,到现在差不多了,老龄化结构已经让他们没有那么大的输出能力了,接近5个百分点的城市化率往下降,高的时候5个百分点,低一点是“十二五”规划提出0.8个百分点。到70%还有接近20%的城市化率,一年如果0.8个点就超过二十年,如果一年是1.25个点的话就是十多年,如果一年3到4个点的话,加快城市化速度的话就没那么多时间了,就看城市化速度多快。

如果把房地产市场作为重点的话,城市化不乐观,因为它不具备很多能力,就业能力、公共配套、公共服务都跟不上,光盖房子让人住在城里有什么用啊?没有用。但是城市化没有房地产是绝对不行的,房地产是城市化的一个重要配角,不管需要多少个点的城市化率,也要有相应的房子在那,这个房子不管是谁盖的,不管是商品房还是保障性住房,你得有房子才能保证城市化率。

我们最怕的是地方政府借城市化这个目标拼命地卖土地,尤其是中小城镇了。因为中小城镇土地供应量很大,但是人口并没有大量集中,一二线大城市土地供应量很少,但是人口都向一二线城市跑。土地供应量够了,大概富于40%,但是小城镇的土地利用化很低,因为他可能就盖4层楼,所以全国平均下来还是1.1%的容积率,就是土地都浪费了。但是大城市盖了30层楼土地还是不够用,因为人往城市跑。

腾讯财经:潘总您怎么看城镇化对房地产开发商的机会和挑战?

潘石屹:任总的好多观点我都不同意,他也假借我的口说是我说的,可是他说城市化我是同意的,城市化不是说政府提不提出来,在中国发展到这个阶段,城市化是一个必然的趋势。前几年就在不断地城市化进程中。现在房地产怎么样把城市建出来,从硬件建设,包括修公路、地铁、学校配套、房子配套,这是一方面。只要政策得当,我们现在的建设能力、建设质量、建设速度都是没问题的,最重要的是在城市化过程中要有产业,另外还要让人真正能够进到城里面来。

现在在城市化的过程中有两大障碍,房地产的障碍比城市基础硬件建设要大。第一就是户口,现在已有的城市化大概有1、2亿的农民工就在城里漂着,他可能在这里生活五六年的时间了,他不可能再回到乡下去了,但是他没有户口,社保、孩子的教育各方面没有保证。如果真正要城市化,第一大障碍是户口,得把户口制度早点取消了。但是已有城市户口的拥有者是既得利益这,肯定是反对,所有拥有城市户口的人都反对怎么能把户口取消了,跟农民工一样了呢?这就是矛盾。第二个就是土地问题了,现在城市的土地跟乡下的土地还不一样,乡下的土地是属于集体所有的,不能流转,不能出让,必须让政府征过来一次才能够进行出让,政府在里面多收一道钱。今天城市化的障碍一是土地,另一个是户口,这两个问题解决好的话城市化过程中的两大障碍就能克服了,而房地产以及修多少条地铁,建多少条公路都是配角。

任志强:为什么得先说土地,后说户籍,因为户籍是随着土地走的,农民工进了城,但是他的承包地还在农村,所以他的退休是在那块地上,那块地牵扯在那,如果户籍取消了,地也没了,他就更完蛋。所以必须把地变成他进城的资本,如果地的问题不解决,这两个套在一起就解决不了。

刘晓光:下一步中国的城镇化肯定是一个亮点,也肯定跟房地产业有关系。城镇化建筑形态的东西很多是开发商来做的,但是有三个问题:第一,主战场在哪里?第二,是大城市还是中等城市还是小城市呢?中国有24个大的城市圈,有几个特大城市,还有很多小城市。第三,户口,特大城市完全把户籍放开承受不了,可能有一个历史阶段。我的观点这是中国未来经济发展过程中一个重大的历史事件。第二,它一定是跟房地产市场有关系的。第三主战场可能是两头,一头是特大城市由于便于消化人、消化产业能发展得快一点,另一头是中小城镇。北京过去有200多支笔可以批户口,后来北京市琢磨了一招叫收城市生活费,为什么收生活费呢?每进一个人需要的水、电、气要几十万,如果大量的人有了新的户籍在大城市里头肯定承受不了,这里就有一个矛盾。

任志强:美国、日本、韩国没户籍的怎么办啊?

潘石屹:有物业税。

任志强:还有生活消费价格等等其他的来调节,有能力多挣的人就在高消费的城市待着,没能力就在中等或者低等相适应的条件。市场调节是很重要的东西,你挣多少钱花多少钱,根据价钱信号决定你享受的待遇,但权利是平等的,你可以自由选择。我们现在的户籍制度是让人没有办法选择,不走这条独木桥就过不去,城镇化最终要靠自由选择才行。

中国房地产商出海影响有限

腾讯财经:如果大家对中国房地产市场是长期看多,有很强的刚需和很大的开发空间,又怎么理解万科这样的企业进军美国市场呢?

任志强:万科也就是试探一下,万科投入美国那点钱能够上十万分之一?对中国将近7万亿投资算个屁啊。外资一有波动就说外资如何,全国的房地产投资里的外资所占的比例连10%都不到,最多的一年是2007年,外资在中国购了60宗房子,一宗房子就按10万平米算也就600万平米,而我们卖了9亿多平方米,它才有多少?我从来不把外资当回事,都算上也没多少。

刘晓光:在全球的价值链当中循环是必然的趋势,房地产也跑不了,两个市场是免不了的。中国的企业都面临一个问题,在全球一体化当中,在别人的价值链条去锤炼。中国的房地产市场将来也是两个市场,一个是国内市场,另一个是国际市场,有些企业率先出去没有错。

任志强:4月底我们全国工商联房地产商会组织几十个企业家到美国去看美国的房地产,我们通过和美国土地协会合作推荐了10来个项目,希望他们到美国去投资。就是我们看到这点东西都算上也是屈指可数,这些项目都加起来花不了2亿美元。2亿美元对中国7万多亿的投资算个什么东西啊。

中国梦离不开市场化、全球化

腾讯财经:现在从领导人到各个基层都在谈中国梦,如果对照美国梦来讲,美国梦的核心是居者有其屋,历任总统都让美国公民拥有住房当作首要的任务。我们对比中国梦,你们眼中的中国梦是什么?

任志强:如果按美国说的话,中国政府比美国政府做得好得多,中国有50年的分配历史,还有商品房、保障性住房,加起来住房私有化率按照温总理说的话是超过80%的。美国历届政府那么努力都没有过70%,最好是69%,现在只有65%,我们还超过了。美国只有60%几的住房私有化率是包括农村的,中国如果把6亿农村的宅基地都算上的话90%几了,早超过了美国城镇化率了。但不能这么简单比。

刘晓光:第一是习主席讲的伟大人民复兴,第二是物质,房子、车子肯定是有的内容,第三是精神的目标,这三个方面构成了中国梦,不能光说民族复兴,也不能光说房子和车子。

潘石屹:要实现中国梦,达到美好的状态,这两天我一直在想有两个东西是离不开的,第一个是全球化,如果离开了全球化,你自己考虑自己的问题,别人的问题不考虑。现在中国融入到全球化市场里,如果离开全球化中国梦永远实现不了,如果把自己封闭起来,不开放,可能跟北朝鲜一样,这是非常惨的,这是前提。第二是我们要取得物质财富离不开市场化。全球化和市场化是我们在做每一个决定,定我们每一个战略,定我们每一个政策。我们在实现中国梦的时候这两个是最主要的原则和出发点。

腾讯财经:谢谢三位老总到我们腾讯博鳌演播室进行精彩的分享。(腾讯财经 江璇 发自博鳌)

正文已结束,您可以按alt+4进行评论
相关专题: 博鳌亚洲论坛2013年年会 潘石屹视频集《潘谈天下》
您认为这篇文章与"新一网(08008.HK)"相关度高吗?

热门推荐

看过本文的人还看了

在这里,发现聪明钱
扫描左侧二维码即可添加腾讯财经官方微信;
您也可以在微信公众号搜索“腾讯财经”,开启财富之门。
[责任编辑:baggioguo]

热门搜索:

    登录
    同步:

    最热评论

    企业服务