城镇化引爆土地重估热潮 政策风险犹存

海口影视城引发的土地重估预期,令海南板块多只个股表现抢眼。其中,罗牛山更是强势涨停。近年来,在城镇化以及各类主题投资的带动下,不少上市公司迎来土地重估的大好机遇,政府的土地收储也令一些公司获得飞来横财。不过,在形形色色的土地重估概念背后,潜在的政策风险仍不容小觑。

土地重估概念股走强

4月2日两市多家涉及土地重估概念的公司股价走势抢眼。其中,罗牛山在长影海南影视城消息的带动下强势涨停。

根据海口政府网站的信息,目前长影海南“环球100”项目进展顺利。项目累计完成投资7.5亿元,今年1-3月已完成投资5.42亿元。该项目总投资380亿元,占地6000亩左右,位于海口市秀英区长流组团。一期工程计划建设华夏、欧洲影视区;二期工程计划建设美洲影视区。

影视城顺利推进的消息一出,立刻引发市场对于规划内土地价值重估的预期。不过,从相关上市公司的反映来看,有关土地收储的猜想还为时尚早。

“如果要收储的话,政府需要先和企业沟通,但公司现在还没有收到有关影视城的消息,也不清楚影视城的具体规划情况。”罗牛山相关人士在接受中国证券报记者采访时坦言,公司在长流镇拥有100亩土地,性质是工业用地和农业用地,目前已经建有生猪养殖项目。“影视城项目的占地区域很大,具体怎么征地大家都还不清楚。公司是养殖型企业,主业经营不会受到影响,但最终还是要看政府怎么规划。”该人士表示。

大型项目投资所引发的土地价值重估预期,这在A股市场早有先例。2009年年底,上海建设迪士尼项目的消息曾催生了一批“迪士尼概念股”连续上涨。其中最为明显的,就是上市公司周边房产土地所带来的重估增值。受此带动,海博股份中路股份界龙实业均在当年走出了一波升势。

被重估公司获利匪浅

整体来看,上市公司获得的土地重估主要源自三大方面,一是重大投资项目带动下的土地增值;二是城镇化以及旧城改造引发的土地收储;此外还有用地性质变更所带来的土地溢价。

以迪士尼概念为例,早在2009年时周边土地的升值便已经提前启动。当年年底,涉及迪士尼概念的浦东新区川沙新市镇A08-03地块以11.9亿元的价格成交,溢价率达到264%,一度刷新上海土地市场的最高溢价率,楼面价达到14024元/平方米。而在现场竞标前,该地块的溢价率就已经达到100%。随后拍出的另一块迪士尼概念的浦东新区川沙新市镇B03-13A地块的溢价率更是达到395%,楼面价达到16197元/平方米。

“兴建大型项目,通常会对周边的产业格局产生集聚效应,刺激区域的房地产发展。”某券商研究员指出,大型项目的建立会带动人口、消费的增长。如果投资兴建娱乐项目,游客量的增多会使周边旅游配套产业升级,如酒店、餐饮等,直接刺激商业地产的发展。而大型项目周边交通等配套设施的完善,也会使居住环境改善。“需求增加,自然会吸引更多开发商进入,土地价格也会水涨船高。”该人士表示。

另一方面,在城镇化进程的推动下,地方政府的旧城改造也令土地价值重估。近几年的房地产调控政策,均重点提出了增加土地供应的政策导向。各地方政府需要加快推动旧城改造,盘活存量土地。因此,一些老城市中心的工业用地有可能通过变更用地性质,提升容积率等方式,释放潜在价值。事实上,由于政府的土地收储,一些上市公司已经斩获收益。

福建南纸此前预计2012年扭亏为盈,实现净利润1000万元到2500万元。公司扭亏的重要原因之一便是获得政府土地收储出让金。根据公告,2012年7月公司五宗闲置地块及地面附着物由南平市土地收购储备中心进行收储,收储总面积为16.60万平方米。2012年9月,南平市国土资源局已将其中的四宗地块挂牌出让,成交总价款为3.99亿元。2012年11月,公司收到由省财政厅拨付的土地收储出让金返还款2.79亿元。该项土地收储出让金返还款计入公司2012年度损益。此外,金路集团厦门港务新华制药等多家上市公司均有土地收储,并对业绩产生积极影响。

用地性质变更所带来的土地溢价也十分显著。由于工业用地与住宅用地价格上的差距,土地性质的变更通常带来较大升值。去年年底,冠豪高新以2.40亿元的价格挂牌转让全资子公司湛江冠通投资有限公司65%的股权,净资产增值率达到173.15%。评估增值的主要原因就是以土地能变更为商住用地为前提。冠通投资所拥有的土地为工业用地,正在办理工业用地变更为商住用地的相关手续。

警惕潜在政策风险

在上市公司凭借“土改”而实现身价和股价双重飞升之时,潜在的政策风险也不容小觑。

对变更用地性质的土地重估而言,需要经过重重审批。根据国家相关规定,目前工业用地转化为商业用地主要有几大途径。首先必须符合城市总体规划,并且需要经过规划部门的批准。在符合规划的情况下,土地出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行,工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。而通常情况下,工业用地的使用人也可以与所在区县的土地管理部门联系,由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。

从二级市场的表现来看,不少“土地重估”概念股在短暂拉升之后,均出现了回调。“始于重估,止于泡沫”的现象并不少见。对此,业内人士指出,只有国家规划或者有规划预期的地块才存在重估价值。而对于非房地产主业的公司而言,涉及土地重估的主要是被政府部门以动拆迁方式收回的土地,企业不能自行开发,难以实现土地价值的持续性增长。此外,即使拥有收储预期的土地,也存在政府修改规划的政策风险。 记者 于萍

(中国证券报)

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