精明人想尽办法合理避税 交易过户玩起自编自导

(房报资料照片)

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房报记者 唐颖豪沈忠民

20%个税从严了,二套房贷要收紧了,限外门槛可能提高……“新国五条”出台,增加了楼市调控预期,也加剧了部分精明人士房屋买卖避税的心理。比如,有的长辈把房产赠与小辈,有的小辈把房产赠与老人,还有的直接交易去名字。

自买自卖:差价最大先过户

近期二手房交易量暴涨,除了众多抢搭“末班车”的真实购房需求之外,还有一些家庭是为了规避所得税而 “自买自卖”,他们也赶了趟“末班车”热闹。

上周,吴小姐把名下的一套房产“卖”给了妈妈。其实她的真实意图是,房子近期不打算卖,可是几年之后还是会出手,于是就想到把房子过户给妈妈,规避个人所得税风险。她名下有两套房产,“卖”给妈妈的是一套差价最大的房产。2006年210万元买进,现市价480万元。这套房子一直用于出租,吴小姐暂时并不打算卖房,可是一想到今后要征收利润的20%个人所得税,有可能超过40万元,让她萌生“卖房”念头。

吴小姐的操作方法很简单,和妈妈签订购房合同,以约定价格成交。当然,妈妈并没有向吴小姐女士支付购房款。若干年后,吴小姐想卖房,可以妈妈的名义卖房,而妈妈名下只有一套房产,满五年后免征个人所得税。在这次交易过程中,吴小姐把房子转卖给妈妈,只产生了房屋总价3%的契税和2%个人所得税,与20%个人所得税相比显然只是一个零头。这是场典型的“自买自卖”。

提醒:亲戚反悔有理说不清

一旦转让双方出尔反尔,或者老人病逝涉及到财产分配等,都是按照房产证上名字进行操作的。如果把房子转让给亲戚实际上却没有发生转让,那么就要承担相应的风险。一旦亲戚反悔,那么有理也说不清。

更名赠与:不满5年较划算

和吴小姐不同,张先生选择的是房产赠与。

张先生有两套房产,一套是借用父母和儿子的名字购买的,另一套则是夫妻共有房产。借名买的这套房产是2010年购入,当时205万元,如今340万元。“本来就是借用父母名字买的房,他们自住一套售后公房,今后这些房子总会留给我们的。 ”张先生考虑的是,把这套房留给儿子,当作是一笔教育资金投资。

张先生算了笔账,如果以后到交易中心更名或者再交易,总逃不了税收,还不如趁现在“新国五条”沪版细则未出台时,赶紧过户到自己名下来得安全。根据国家有关规定,房龄不满5年就交易的,要征收成交总价5.5%的营业税,1%或2%个人所得税、1%或3%契税等费用。而在房产赠与方式中,并没有房龄是否满5年的限制,过户只要向税务部门缴纳3%的契税。最多还有0.05%的印花税及公证费、产权登记费等。

提醒:赠与之后还有后账

国家税务总局明确,受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后,再次转让该项不动产的,在缴纳个人所得税时,以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额,按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。显然如果房子不打算再次出让,那么以赠与方式过户划算。否则,产权人以赠与方式过户省了钱,但日后再次过户就要多掏钱。

加减名字:多个名字损失一万多元

叶女士赶在“新国五条”上海细则未出台前置换房产,但由于没有踏准买卖节奏,买进房产先过户,不得不承担二套房3%的契税,而且由于卖掉的老工房产证上有女儿的名字,以后享受退税政策时女儿的份额还不能退,算一算,当初产证上写了女儿的名字,现在要白白损失一万多元。

叶女士原来的住房位于六楼,夫妻俩退休后逐渐感到上下楼梯体力不支。“新国五条”出台后,决定置换同一小区三楼的一套两房,与上家谈妥价格170万元,自己的房子也很快找到下家,两套房子的买卖手续几乎同时进行,但买进的进度略快一些,在交易中心申税时,因为自己原来的房产尚未办理过户手续,税务窗口认定这套房产为二套房,契税要按照3%缴纳,达5.1万元。税务人员告诉叶女士,如果她在买进这套房产的一年内将持有的售后公房出售,按政策可以退还2%的契税,但是,如果产证上有子女的名字,而且子女名下另有产权住房,子女的份额就不能退税。叶女士房产的产证上有女儿的名字,而女儿已经另外购置了婚房,如此,将少退一万多元。

提醒:子女上产证要思量

叶女士与上家商量,希望等自己的售后公房办理过户手续后,再办理这套房产的手续,但上家的房子因为不是首套唯一,怕“吃到20%政策”,着急过户,叶女士只得先缴税。回想当初考虑的遗产税的问题,在买下公房产权时特意加上了出嫁女儿的名字,现在看来,真是亏大了。

考虑到今后可能实行遗产税,如今不少长辈在买房时都会加上子女名字,无论其成年与否,而在现行的房地产政策中,这样会影响子女今后的独立购房资格、贷款条件以及税收等。

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