婚房囧事:共同出资买房改房 离婚后产权怎样分

案情:

1995年7月秦某和陆某经人介绍认识,于1995年12月登记结婚,正式确立婚姻关系。

1998年12月,秦某和陆某共同出资向秦父单位购买房改房,房屋登记在秦父名下。

2006年8月秦某与陆某因感情破裂调解离婚,离婚调解协议中未约定该房屋所有权归属,仅约定归秦某使用,陆某曾在婚姻存续期间借款出资1.5万元,秦某出资2.5万元。离婚后秦某从其父处取得该房屋的全产权证,并经父母同意将房屋变更登记在自己名下。在此期间秦某将该房屋出售给赵某,并签订房屋买卖协议,赵某支付了购房款并已在该房居住。

2007年5月陆某得知上述情况,便以秦某出售其共有的房改房为由诉至法院,要求确认秦某与赵某的房屋买卖协议无效。

法院判决:

法院认为夫妻双方离婚之时,争议房屋当时登记在秦父名下,不属于夫妻共同财产。离婚协议中的约定房屋归秦某使用并无法确认房屋产权属于秦某。至于夫妻关系存续期间,秦某与陆某的出资,在无证据可以证明属于购房的出资款的情况下,应当按照借款处理。

案例评析:

《婚姻法司法解释(三)》第12条规定:婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的,人民法院不予支持。购买该房屋时的出资,可以作为债权处理。

由于房改房的出售对象具有身份性和限定性,此案中有资格取得优惠待遇的人是秦父,而非陆某和秦某。事实上,秦某和陆某在婚姻存续期间对该房只有占有权和使用权,没有收益权和处分权,即使居住期间房价上涨,那么获利也由秦父取得。

本案中秦父未在二人婚姻存续期间将该房屋赠与秦某或者二人,因此该房屋的所有权人一直是秦父。二人离婚时秦某未取得产权证,因此该房是不适宜分割的,但秦某和陆某这两部分购房款可作为夫妻共同财产予以分割。离婚后秦某取得该房的全产权证,可视为秦父将该房赠与秦某。但陆某对该房不享有任何权利,即使对该房屋主张权利,也应在离婚之后一年以内提出。因此赵某和秦某的房屋买卖协议有效,赵某合法取得所有权。

笔者建议,像类似于秦某和陆某为秦父出资购买公有住房的情况,房屋产权只能登记在秦父一个人名下的情况,家庭内部应书面约定出资情况及房屋的份额,避免以后出现付了钱却无法得到房屋的情况发生。

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