国五条细则密集出台或打压地产 长期机会仍存

首个地方版“国五条”细则正式落地。

广东省政府发布“转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知”(以下简称“细则”),根据细则,广东省将严格落实国务院关于房地产市场调控的通知,从制定新房价格控制目标、严格执行征收住房交易个人所得税、增加中小房型及保障性住房供给、提高商品房预售门槛等五个方面调控市场。

《通知》还指出,广州、深圳市要根据近年房价走势情况,按照保持房价基本稳定的原则,合理确定2013年度新建商品住房价格控制目标,于2013年3月底前向社会公布。

暨南大学管理学院教授胡刚表示,此前“国五条”中要求对部分房价上涨过快的重点城市实施价格限制,而此次广州、深圳的限价相当于落实了政策的要求。可预见的是,近期涨幅较快的北京和上海也有可能延续广州和深圳的“双限”政策。

细则被指太过模糊 操作性不强

但对于公众关注的二手房20%交易所得税,广东的规定是“严格执行” 国五条相关规定,并未进一步细化,而其对于房产税、二套房首付、贷款利率是否加码均未提及。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出,“总体来说,广东版细则不细,可操作性并不强。”

浙江大学不动产投资研究中心助理主任叶宏伟认为:“广东的这个细则几乎是对国家细则的复制粘贴,比较模糊笼统,基本上没有特别细化的执行标准。” 他表示,广东细则直接将20%差额个税限定在“房价上涨过快的地区”,也没对20%税收和第二套住房贷款首付款比例及贷款利率等提出明确指示,仅是统筹性表态,不够明确。

而中原地产市场研究部总监张大伟向指出,从内容看,这一文件中的大部分条款均为之前已实施的条款,对市场影响不是很大。本轮调控最终力度如何,还要看京沪广深4个一线城市的落地细则。

二级市场地产、银行股或受波及

“已经到了细则出台密集期,房地产股一定要回避一下了。”一位私募人士分析,虽然广东版细则并未提到20%税的具体征收方式的内容,但是强调限购已经对于部分城市放松限购的期待造成了打击,今日地产股不出意外将出现调整,而连日公布的细则将会对地产股造成接二连三的利空,预计月内地产股整体跌幅有可能达到10%。

同时,该私募人士预计,银行股也将受到波及,出现跌势,“毕竟地产整体形势变差可能造成开发贷的隐忧。”

也有业内人士认为,由于此次细则出台在个税与二套房贷调控方面均低于预期,对于房地产股威胁不大,甚至可能构成利好。

地产股全年机会是跌出来的

上周,地产股出现企稳并反弹,申万房地产行业指数全周累计上涨5.27%。分析指,地产股反弹逻辑,一方面在于“新国五条”细则尚未落地,目前处于政策真空期,而前期的深幅调整已基本消化政策面的负面影响;另一方面,弱复苏的经济基本面,使市场预期房地产产业链对于经济依然具有举足轻重的作用,从而诱发部分抄底资金回补。

部分券商表示市场短期忧虑未解。民生证券地产行业分析师发表研报指出,国五条细则对新房成交量的影响尚未显现,地方细则未落地前,市场担忧不可避免。中信建投的研报则指,考虑到国五条各地方细则近期将陆续出台,届时房地产继续承压概率大,建议继续规避短期地风险。

但从整体来看,国泰君安资深房地产行业研究员李品科认为,2012年我们对地产股是强烈看多的,2013年的话,我们觉得地产股仍存在一定机会,但这个机会是来自于跌出来的机会。比如部分地产龙头公司这段时间股价跌到2013年PE 6~7倍,虽然行业趋势性反转机会尚未到来,但对于这些过低估值的优质企业来说也是一个较好的价值投资区间。其认为,选股方面,仍然应该以龙头企业为主。

补充阅读:

北京国五条细则征求意见

而此前,北京市政府已经开始在“有限范围”内,征求国五条实施细则的意见建议。征求意见的内容包括,第二套住宅按揭贷款首付比例提高至7成、强化对北京本地户籍购房者的限购政策等。也有消息指,由于上述内容尚在讨论之中,因此,最终在北京市的执行细则中是否会出现上述政策,并未确定。而最新一期70城市房地产价格指数的普遍上涨,则令房地产市场再次站到政策加码的边缘。

江苏版出台时间迫近

江苏正密切关注各地“国五条”细则落地执行情况,但省内细则出台时间要等省政府办公厅决定。另从省住建厅此前代拟的细则来看,也是对“国五条”细则进行重申的内容居多。“从省级层面来讲,主要是表明坚决贯彻的态度,至于二手房20%个税到底怎么征,还需税务部门来具体解释。”

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