重庆市2013年拟试点农房入市交易

农村房屋入市交易将在重庆率先试点。近日,重庆市发展改革委发布《2013年统筹城乡综合配套改革报告》(下称“报告”)提出,2013年,重庆将在永川、渝北等地开展农房交易试点,优先把农民集中居住区房屋和转户居民退出房屋纳入试点范围。

按现行中国法律,农民宅基地只能卖给本村居民,不能对外出让;而农民一旦出让宅基地,则不能再申请新的宅基地。这就导致,中国农民的房屋上市交易困难重重。但是,一旦农房可上市交易,就等于变相实现了农房下宅基地的转手交易。

农房交易要害是“宅基地入市”

农村学者看来,重庆此番试点农房交易,具有制度变迁的意义。农房交易试点,可能突破现有宅基地管理政策和法律,也会突破现农村住房产权制度,最终让农民拥有的宅基地和住房等不动产,由目前的严格限制交易变为可抵押、可买卖。

重庆市永川区位于重庆西部,是四川、重庆、贵州的汇点,幅员1576平方公里,辖16个镇、7个街道,距离主城区相当远。而渝北区则位于重庆市区东北部,幅员1452平方公里,辖11个镇、15个街道。

其实,除了农房交易,重庆试水农村宅基地、承包地、林地等“三权”抵押贷款已逾两年。2012年,重庆该项抵押贷款突破300亿。按重庆市发改委上述“报告”,预计2013年,该市农村“三权”抵押融资还将新增140亿元。

报告称,2013年,重庆将强化农村金融服务,预计新增农村“三权”抵押融资140亿。同时,引导各涉农银行信贷向“三农”领域倾斜,建立健全融资抵押物处置机制。

农村“三权”,是指农村土地承包经营权、农村居民房屋所有权、集体林地使用权。以“三权”作抵押,不仅能激活农村沉睡的资本,还能有效引导金融机构涉足涉农贷款。但是,“三权”抵押面临诸多法律和体制障碍。

农村不动产抵押亟待法律突破

“三权”抵押是创新农村金融制度的重要途径,实践中却面临诸多法律和体制障碍。中国现行《担保法》《物权法》《农村土地承包法》等规定,耕地、宅基地、自留地等归集体所有,土地使用权不得抵押。这为重庆农地农房抵押带来了巨大风险。

重庆从2010年11月起试水“三权”抵押融资。据重庆市发展改革委“报告”,2012年,该市形成了以农村“三权”抵押融资为核心的农村金融服务制度,由市、区县两级财政到位8000万元风险补偿专项资金,农村“三权”抵押贷款突破300亿元。

但是,上述贷款规模与重庆市此前的规划还有一定差距。2011年12月5日,重庆市政府审议通过了《重庆市金融中心建设“十二五”专项规划》,提出到2015年,该市农村“三权”抵押贷款达到1000亿元。

2012年,农业部曾专题调研重庆农地农房抵押实践,认为“三权”抵押贷款不仅为农户带来资金,也改善了金融机构的组织架构、激励机制,创新了金融产品,为新型农村金融组织、涉农担保组织带来发展机遇。

农业部有关课题组调研后还建议,中国应适当放开农地农房抵押融资,研究修改相关法律中关于“农村耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有土地使用权不得抵押”的条文。同时,应由财政建立农地抵押融资风险补偿资金,在省级、区县分别建立“三权”抵押融资业务损失及再担保机制。

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