中国房价唱空派屡次落空 部分人信专家损失惨重

中国房价预测之综述

2013年的3月,之于不同的人,有着不同的解读。

知名房地产商任志强(微博)放话说,这个月里,房价将暴涨;评论人士“牛刀(微博)”则立帖为誓,称房价泡沫要在3月破裂;而对深圳的郭建波来说,3月房价不降的话,他就要在长安街裸奔了。

在过去房地产市场勃兴的十年间,这样观点夸张、打赌逞强的场景三番五次的上演。预测房价的轨迹也升温为一场全民参与的竞猜“盛宴”。开发商、经济学家、各种机构、甚至炒房者等纷纷变身“预言家”,就房价的走势指点一二。

其中,有唱空者喊出“楼市不崩盘,我就去跳楼”等非理性口号,也有唱多派宣扬的“25年后北京房价达到80万/平米”。

观点的截然对立,也显示了预测受多重因素制约的中国楼市之难。根据梳理,如谢国忠易宪容等学者关于楼市下跌的判断鲜有成真,而投行等机构也曾集体折戟过楼市预言。

信“专家”,损失惨重

由于相信“楼市专家”的预测,黄涛卖掉了深圳的房子。三年后,他浮亏了约六七十万元。

30多岁的黄涛,在为三年前的卖房决定而后悔。

2010年3月,考虑一个月后的黄涛终于下定决心,将自己位于深圳龙岗的一处房产卖掉。彼时,2009年楼市的暴涨已招致决策层出台了一系列的调控措施,如七折利率取消、首套房契税优惠调整等。

当时已从售楼员做到一家地产公司中层的黄涛看到,部分城市的房价已经开始下行。他开始担忧,楼市可能会重演2008年下半年的大跌行情

而此时,平日他所关注的几个“楼市专家”看空房价的表态,使他对自己的分析更为确信。2009年底,地产评论人士牛刀称,“只要房价回归理性,都要跌去80%”。2010年的上半年,另有专家称,投资者应该“上半年买股,下半年买房”。

那套108平米的房子,最终以8000元/平米的价格易主。黄涛将这笔购房款一分为“N”:25万元进入股市,“做长线”;另有一部分则用于在妻子的家乡长沙购置了一套房产,给岳父岳母住。

3年过去,黄涛说,“事实证明我错了”。他打听了一下,那套8000元/平米出手的龙岗房产,现已涨至每平米15000元。更“悲催”的是,投入股市的25万元,现在已缩水到了8万元。

那套长沙房子的升值,远远无法弥补这部分损失。过去3年中,那套房子每平米只涨800元。

大致算来,黄涛的这笔投资,浮亏约六七十万元。

黄涛的案例不是个案。

一位广州的购房者也曾因听信“楼市专家”的建议,而错过了买房机会。

据该购房者介绍,去年5月时,他曾相中一套均价2.7万元/平米的住房。为此,他曾在微博上向一位持唱空观点的“楼市专家”请教“是否入手”,该专家通过私信建议他,“先别买”。

4个月后,该专家发表了一番“2013年上半年楼市崩盘论”。此时,那套住房价格已经涨到了3.2万元/平米。眼下,该房报价为3.96万元/平米如此价格之前,一度触及购房梦的他,只能望洋兴叹。

泡沫未破,牛皮吹破

自2001年末开始,各色人物不断预测房价,甚至有“不崩盘便跳楼”的夸张言论,然而事实证明,这种预测不靠谱。

有观点说,中国房价预测,始于2001年末。

清华大学管理学院教授魏杰在中央电视台发表的一席《2002,房地产的冬天》的访谈,开启了绵延十余年的“中国房价预测史”的大幕。

在这篇随后引发争论的访谈中,魏杰结合当时的商品房积压数据表示,2002年将是房地产行业的严冬,一大批房子的最后结果是要被炸掉。他甚至以生命为赌注说,“如果楼市不崩盘,我就去跳楼”。

一年后的形势与他的预测相左。数据显示,2002年,全国商品房平均销售价格同比增长2.9%。

魏杰之后,接棒“泡沫论”的是发改委经济研究所研究员王小广。继提出“2003年房价将小幅回落,而2004年降幅将更大”后,王小广还曾在2006年以自己的“良心和名誉”赌未来五六年内房价必降。

此外,王小广还曾在2011年告诫开发商,千万不要囤房,要想尽一切办法把房子卖出去。根据王小广当时判断,2012年年中,全国房价将平均下降20%到30%。

然而王小广的上述预言悉数落空。

同王小广一样,兵败“2012年的房价预测”前的学者和经济学家为数不少。

中国社会科学院教授曹建海[微博]先是于2010年5月时预计,2012年将是楼市泡沫崩溃的一年,继而又在6月再次声称“2012年北京房价回落50%”。

深圳大学经济学院国际金融研究所所长国世平,也曾在2012年上半年称,楼市大涨的时代已一去不返。

此前一年,国世平号召投资者,一定要卖掉多余的房子买股票。

中国指数研究院[微博]的数据显示,2011年,全国商品房和住宅销售均价同比上涨6.8%和5.7%。而当年年底,上证指数报收2199点,年内跌幅达21.68%,未能达到国世平“A股在2800点—3200点之间运行”的预期。

更早之前的2008年6月,国世平还抛出过“奥运会后房价将雪崩”和“深圳房价跌回8000元/平米的隆冬论”。

但2009年,楼市却上演了住房改革以来最为疯狂的一幕。研究机构发布的数据显示,2009年我国住宅均价上涨了25.1%,为2001年以来最高水平。

“唱空派”屡屡落空

谢国忠、易宪容和牛刀,长期坚持唱空楼市。而中国楼市,却一直未如他们所预测的那样大降。

国内几个学者以“数十年如一日”地坚持唱空楼市而为人所知,比如谢国忠、易宪容和牛刀。

谢国忠唱空内地楼市,始于2004年。该年10月,当时就职摩根士丹利的谢国忠在题为《有史以来最大的地产泡沫将在近期破裂》的分析中称,中国巨大的楼市泡沫“将在数月内破裂,不会超过一年”。

随后的2005年中,谢国忠再次连发《上海房地产可能步曼谷后尘》等数篇警示文章。媒体报道称,为证明自己的观点,谢国忠甚至卖掉自己在上海的房产。

随后2006年至2010年,谢国忠先后多次发表唱空楼市的预测。

以2010年为例,谢国忠先是在4月称“楼市已经见顶”,随后又预言“楼市没有第二场戏了”。根据谢国忠当时的预计,中国楼市泡沫将在2012年破裂。

对于房价的跌幅,谢国忠先后给出了几个不同的数字。2012年2月时,谢国忠称,该年房价可能会下跌25%,而未来三年内跌幅有可能达到50%;而5个月后,他又预测,“房价并不会一下子崩盘,而是会像股市一样,每年掉7%,掉20年,一直跌掉80%”。

“千万别买房子,有空房子赶快卖掉。”谢国忠在2012年7月号召有房者卖房,“现在把房子卖了一辈子开心”。

在谢国忠唱空楼市的9年间,上海楼市均价已从2004年时的每平米六七千元涨至目前的2万元以上。

据2005年的一则报道披露,谢国忠一位上海同学在2004年读过他的“泡沫即将破裂”后,罢手楼市,但其后房价却一路上蹿,见面时,老同学抱怨道,“因为你,我失去了20%的收益。”

中国社科院金融研究所金融发展室原主任易宪容,则因在2005年时发表的《“房地产新政”会走向哪里》中提出“上海房价应该降50%,北京房价应该下降30%”而为人所知。

“大家不要担心。”2005年下半年易宪容说,“最多3年,老百姓就能买得起房子了。”

至今,基本每年都会有看跌楼市的观点出自易宪容之口。比如,2009年8月楼市疯狂之际,易宪容说,除非中国楼市跑到地球之外,否则出现全面的周期性调整是不可阻挡的必然。

2011年和2012年时,他又几次重申,国内房价下降是必然的趋势,并未改变。易宪容在2012年11月时再次声称,天也挡不住房价降下来。

地产评论人士牛刀,近年来也发表过“一线城市房价回归理性要跌去80%”、“不管走什么路,中国房价都会崩盘”等预测。

去年9月,牛刀在微博上“立帖为誓”,“中国房价最多再撑半年”即到今年3月,房价泡沫破裂。

如今,限期将至。多方面的消息显示,一二线城市的楼市正处于升温甚至是火爆的状况。据亚豪机构统计,2013年2月上半月,北京新房成交均价为约21995元/平米,相比2012年同期上涨约13%。

“春天派”的春天

任志强、陈宝存(微博)等人,对楼市的预测多为看涨。他们的这些预测,细节或有误,但大体上符合中国房地产市场的走势。

与“唱空派”截然相反,以任志强、陈宝存等为代表的“楼市春天派”的预测素来以看涨居多。

在“调控年”的2005年,任志强称,调控的目的在于稳定房价,而非打压房价。他因此预测2006年的房价会上涨。

“北京高价楼盘每月卖不了3套”的2009年初,大部分的学者和机构均对楼市未来走势不乐观。而此时任志强却说,房价一定会往上走。

自2010年“史上最严调控”出台实施至今,任志强又多次“逆势”预测“房价必涨”。他最近的一次预测发布于2012年9月,他说“明年3月房价将暴涨”。从目前的数据看,这一预测有望成真。

与任志强一道,亚太城市发展研究会中国房地产分会会长陈宝存,也被视为“春天派”的主力之一。2010年初,他曾预计当年北京房价将维持15%—30%的涨幅。而后来的报道显示,北京2010年新建商品住宅均价为20328元/平米,同比大涨42%。

此后的2012年4月,面对有专家提出楼市成交惨淡可能导致降价的说法,陈宝存表示,“怎么降的肯定会再怎么涨回去”依当下的情况看,此话并不算虚妄。

更为惊人的言论出自北京师范大学房地产研究中心主任董藩。2012年,董藩曾在不同的场合反复阐述过他的预测,“25年后全国商品房均价为每平米9万元,其中北京每平米达到80万元,南京每平米在40万-60万元左右”。

此前的2011年7月,董藩曾预测2012年的房价走势称,2011年末到2012年初,房价有望小幅度回落,但价格增长仍是常态现在看来,这与过去两年间房价的走势基本吻合。

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