小夫妻新年心酸买房记:撞到房产新政枪口上

3月19日,国家统计局发布2月份国内70个大中城市房价数据,其中66个城市的新房和二手房房价都出现上涨,一线城市上涨尤为明显;同一天,央行调查报告显示,68%的受访者认为目前房价“高,难以接受”……

看着这些网络新闻,赵小妞深深地舒了口气。

就在两个小时前,她刚刚举着一张新房产证领取凭据,从人山人海中挤出房地产交易中心,满头大汗。“撞在房产新政的枪口上了。”她说,每每和别人聊起、回想整整两个月的买房历程,都不免觉得有些辛酸。

纠结的房贷

有买房——不,是换房的想法,始于2013年1月。那时候,28岁的赵小妞和老公徐先生住着一套73平方米小两房。小两房购于2007年底,掐指算来正好满五年。

想换房的理由其实很简单:一是有生孩子的打算,希望能搬到一方父母家附近,方便未来的照料;二则是近两年手上有了一些积蓄,总得找个地方“保值”。

一卖一买,加上装修款,两套房子的资金缺口预计在100万元左右。最让赵小妞头痛的是贷款问题:购买小两房的时候,当时还是男友的徐先生在商业银行贷过款。

“虽然你们在2010年还清了所有贷款,但只要有过贷款记录,这次都被视为二套房贷。”赵小妞跑遍了国有大行、股份行和城商行,所有人都这样告诉她。这就意味着,夫妇俩必须承担首付六成、贷款利率为基准利率1.1倍的贷款条件。

她至今没有想通的是:为什么还清了贷款,且夫妻双方名下已无其他住房,而就算名下小两房卖掉并完成过户,还要被认定为二套房贷?

银行的朋友给赵小妞想了两个“变通”办法:一是纯公积金贷款,由于两人都无公积金贷款记录,则公积金贷款很可能认定为首套房,有补充公积金的徐先生最高可贷40万元,无补充公积金的赵小妞则可贷30万元,总共70万元;二是“假离婚”,以赵小妞一个人的名义组合贷款,这样既无房又无贷,商贷部分可享受8.5折利率优惠,待重新“结婚”后,徐先生的公积金再加入共同还贷。

根据目前的上海住房公积金个人贷款政策,申请纯住房公积金个人购房贷款的,由借款人家庭是否使用过住房公积金贷款购房,以及借款人家庭名下住房套数予以认定;而申请组合贷款的,则跟随组合贷款受理银行的认定标准。

纯公积金贷款的方法首先被排除,因为资金缺口难以弥补。继而,夫妻俩算了一笔资金综合成本的账:若采取“假离婚”、首套房贷的方法,赵小妞公积金最高可贷30万元,剩余70万元来自商贷,按公积金贷15年、商贷30年且贷款利率8.5折的等额本息法,每月还款额6299元,利息总计85.46万元。

而若采取“不作为”的二套房认定办法,夫妻双方最高可贷公积金50万元,剩余50万元来自商贷,则按公积金贷15年、商贷30年且贷款利率1.1倍的等额本息法,每月还款额7272元,利息总计92万元。

两人最终决定“不作为”。“首先,未来必定会提前还贷,所以总利息的差异基本可以忽略不计。”赵小妞说,“其次,不到万不得已,我们从心底里不希望为了买房而‘假离婚’,毕竟‘假离婚’的实质是‘真离婚’,婚姻应该是一个连续连贯的过程。”

新政来了!?

1月底,网络传言相关部门“正在对北京、广州、上海、深圳、杭州这5个一线城市的二套房停贷”,不久后被辟谣;2月18日,微博开始盛传“周四楼市或有政策出台”,紧接着又有铺天盖地的消息称“近期相关房地产调控政策将出台,目前待选方案有‘二套房七成首付+贷款利率为1.3倍’”。

二套房贷一下子被推到风口浪尖。当时,所有接受媒体采访的银行都回应:“尚未收到总行关于二套房贷调整通知”,同时也有不少银行人士敦促客户加紧办理业务。

在签完买卖合同的几天后,2月19日,赵小妞马不停蹄把贷款材料送进银行。当然,银行的客户经理告诉她,是否会受潜在的二套房贷新政影响,主要取决于贷款受理和审批情况。

忙忙碌碌的客户经理还说,最近办理二套房贷的客户猛增。赵小妞有点苦笑:什么时候开始,1.1倍利率的二套房贷也成了香饽饽?

2月20日晚,正在和朋友吃饭的赵小妞突然收到闺蜜短信:“快看,房产新政出来了!”

她的心头一紧,立即手机上网搜索相关新闻。“2013年2月20日,温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施”,也被称为“国五条”。

其中,“国五条”明确“严格实施差别化住房信贷政策”,但并没详说。看着手机,赵小妞稍微舒了口气。

赵小妞开始到处打听“国五条”细则出台的时间。

银行的朋友说:“不用太担心,‘两会’前一般都是政策空窗期。”

房地产的朋友说:“据说要到3月底,因为‘国五条’出台后会先看下市场反应。”

政府的朋友则说:“政策研究和确定都还需要时间。”

但很少有人想到,进一步政策来得比想象快。3月1日,还在出差回沪路上的赵小妞突然接到银行客户经理电话:“我们看到房产新政刚出,所以来告诉你一声,你的贷款已经在受理过程中,理论上不会受到新政影响。”

就在3月1日晚,国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(下称《通知》),明确“对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”。

《通知》中更引人注目的还有一条:“税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。”

虽然没了贷款的烦恼,税收问题又让赵小妞犯了愁:新买的二手房满五年,但不唯一。这也就意味着,万一地方落实新政,她很可能成为差额20%征税的影响者,这笔税收至少在40万元以上。

眼下有两种办法:一是按照既定路线,待全部完成卖房的过户手续,则夫妻双方名下无房,再从4月底开始买房的交易手续,契税仍是1.5%,但问题在于时间战线长、政策风险大;二则是同时进行买房交易手续,但由于徐先生名下的房子还未完成过户而“去名字”,按照二套房规定的契税3%,则税收上要多出一倍,好处则是能规避政策风险。

本来就紧巴巴的预算一下子又凭空多出好几万,夫妻俩几乎一夜没睡。

和时间赛跑

3月2日一大早,赵小妞和徐先生就挤在房地产交易中心门口。他们最终还是决定“赶紧办了吧”。

可惜8点45分就冲进交易中心的中介小白连排队号都没有抢到。交易中心挤满人,大声讨论着新出的房产政策。

当天半夜,小白就搬着小凳子坐到交易中心门口,等着排队领号。这里还有很多来自各个地产公司的中介。

“我的一个房东原本230万的二手房,现在托我赶紧200万卖了,可惜没有客户要,怕政策随时出台,承担税收。”“我的一个客户要求房东把‘到手价’改为‘各付税’才肯签约,房东不同意,怕新政出台。”“我的一个客户说只要我帮他赶紧把房卖了,就送我一个iPhone 4S,再加2000块话费。”“我的客户说,只要帮他赶紧出手房子,就私下再给我1万元中介费。”

中介们在热烈讨论新政带给自己的影响。与此同时,上海一些区县的房地产交易中心都人满为患:闵行、浦东房产交易中心通宵办理审税过户,杨浦交易中心门口排起500米长队,宝山交易中心周围被警方划出临时停车区域……

最为拥挤不堪的就是审税窗口。赵小妞看看周围:一位年过七旬的老人坐着轮椅来办手续,一个中介因为没有抢到排队号而被客户大声呵斥,另一个中介兴奋地从厕所跑出来说自己在厕所地上找到被丢弃的“靠前的号码”……

杨浦区房产交易大厅特别设置了咨询处。“我的老房子买下的时候只有2万块,现在卖出去有80万,如果出售,怎么计税?”“卖房者只看到手价,所有税收一般都由买方支付,如果办理手续期间新政落地,这几十万的成本增加该怎么办?”一张张焦急的面孔在等待工作人员的答复。

“假离婚”的人数看起来也在增加。上海浦东新区婚姻登记中心的数字显示:2月27日到3月11日共出具单身证明3261人,离婚898对;而此前的2月份,离婚总共才725对。甚至有夫妻坦言“离婚为买房”。

“干最后一票”的中介

赵小妞的中介小白只有21岁,长着一张带点稚气的脸,山东人,做房地产中介一年;而仅在春节前的一个月,他拿到的中介费提成就高达3万元。一般来说,中介的个人提成是房产交易中介费的30%。

“去年下半年生意太好了,基本上我每个月至少有三四套房子成交。”小白说,“估计今年4月份以后就难了。”

最让他兴奋的是手上在谈的一套二手别墅。“这1300多万的别墅要是能谈成,按照2%的中介费,个人提成就有六七万,我打算做完这单就回老家结婚了。”

伴随地方实施细则迟迟未出台,中介们依然簇拥在房产交易中心门口,但话题开始发生变化。“大家觉得新政似乎无法立马落地,都在赶末班车,房东开始跳价。”“年初卖掉一套320万的房子,同一小区另一栋的同样户型,现在卖到了360万。”“我也有一个客户挂牌300万的房子,现在跳到了320万。”

一个相识的张姓客户则跑来找小白哭诉,说自己被另一家中介公司“坑”了:由于她着急买房,没有与房东直接见面,于是中介将原本只要158万的房子以180万卖给了她,并将其中的22万与房东“二八分成”,且中介抽了大头。

关于地方细则的各种虚实消息不断在坊间流传。近日,有中介公司透露“北京版”相关细则文件或为:出售房产为满5年唯一住房,免征个人所得税;满4年唯一住房征收卖房所得的4%个人所得税;满3年唯一住房则征收8%;若非唯一住房,则征税比例仍为20%。之后,北京市住建委辟谣称“并未发布任何相关消息”。

“二手房税收调整,应该会让一些人转而去买一手房吧。”小白对赵小妞直言不讳,“中介公司都想趁着政策模糊期最后冲刺,很多同行都打算干完这两个月就回老家了。”

不久前结束的“两会”期间,住建部部长姜伟新则表示,一定要坚决执行“国五条”文件,完善执行中出现的问题。

刚刚“荣升”房奴的赵小妞现在却有了另一番担忧和心境:房价真的会跌吗?

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