黄国英:香港地产股难翻身 继续看淡股价

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作者简介:黄国英(微博)为香港证监会持牌人士,拥有超过20年投资经验,并为香港著名股评人及基金经理,现担任丰盛融资资产管理部董事。

为了应对近年来不断上升的房地产价格,特别是住宅价格的上涨,早前香港政府已经推出了多轮不同的措施,以压制投机的需求。在多次新增特别印花税,和刚刚开始开征不久的海外买家印花税连环推出后,对于住宅的投机浪潮,已经有开始减弱的迹象。但是在美国及其它国家维持量化宽松和超低利率的大环境之下,香港的物业市场,升势仍然是难以抑制。资金近月开始炒卖其它非住宅类的物业,包括办公室、车位,甚至近日香港出现有龙头地产公司,将旗下持有的酒店房间分拆,并出售予零售投资者,成为城中热话。在2013年一月,成交量和金额,都录得反弹。

有见及此,香港政府又再次对房地产市场出招。在今年二月下旬,政府将基本印花税的最高水平,由4.25%大幅提升一倍,至8.5%,而且还将适用范围,由仅限于住宅,扩展至所有不同的物业。与此同时,香港金融管理局则从资金杠杆控制方面着手,将新造按揭的风险权重,由7%提升至15%,即预期按揭利率在中线有机会上升。

估计新推出的措施,会再度冷却物业投机者的行动。对于商业楼宇而言,个别成交的价格可能下降,提供较高的租金回报率。但是,对于整体写字楼租金增长,与及收租股、房地产信托基金(REITs)的资产净值(NAV),暂时看不到有太大的影响。

至于对住宅市场而言,是次政策变动,是豁免首次买楼的人士,换楼者同样包括在内。但由于第二间物业起要付增加了的印花税,所以就算并非短线炒卖,自住以外的投资需求,预期也会下降。而由于按揭利率在中线有机会上升,买楼者的负担比率也可能受到影响。

所以就算短期内,物业价格下跌的机会不大,成交也预期会急剧下降。自己维持看淡本地地产股中的发展商,因为它们的转手率会随之下跌。就算股价下跌,相对资产净值出现折让,也不宜过份亢奋。着眼点始终应该放在影响资金回笼和增长的转手率。反而,在租金平稳向上的情况下,收租股更为吸引。

其它个股方面,主要是围绕富时指数重整来操作。富时25指数换马的结果刚刚公布,果然是换入百丽(1880)、腾讯(700),与早前预期一致。但是现在已经没有追买的机会,反而应该趁机会在升浪中减持两者,再研究对策。至于被剔出的兖州煤(1171)及紫金(2899),这段时间可以伺机造淡,买入它们的认沽期权,作为组合的对冲。

此外,富时香港指数的换马结果,也同时公布了,较值搏的对象会是新秀丽(1910),因为该股份的成交较为疏落,当指数基金被逼追买时,升势会较强劲。二来公司以基本因素而言,也是较为理想。富时香港指数一众新贵中,以新秀丽较好。可以密切留意,小注买入持有。

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