房地产行业:节后基本面仍向好 强于大市

【房地产行业研究报告内容摘要】

经济弱复苏,资金面宽松。2013 年1 月,PMI 指数环比上月回落0.2个百分点,但仍位于临界点以上。中国人民银行发布数据,1 月末,广义货币(M2)余额99.21 万亿元,同比增长15.9%,分别比上年末和上年同期高2.1 个和3.5 个百分点。1 月人民币贷款增加1.07 万亿元,同比多增3340 亿元。1 月份全国居民消费价格总水平同比上涨2.0%,同比涨幅回落0.5 个百分点,货币政策暂无收紧可能,资金面宽松。

龙头企业1 月销售继续向好。万科、保利、金地等龙头企业2 月初公布1 月份销售情况简报,从数据来看,几大龙头都实现了销售同比的大幅增长,考虑到去年同期有春节因素影响,剔除春节因素后实际销售增速略低。环比来看,1 月份虽为楼市传统淡季,但万科、保利1月份销售增势不减,环比去年12 月数据仍然保持正增长,楼市热度不减。

30 个大中城市商品房成交面积同比大增。截至2013 年2 月17 日,30 个大中城市商品房累计成交面积2545.49 万平方米,去年同期这一数值为1151.71 万平方米,同比大增121.02%。各大城市商品住宅去化时间受传统淡季和春节因素影响稍有放缓,但仍处于近一年来的低位。

70 个大中城市住宅销售价格变动情况。从数据来看,1 月份70 个大中城市住宅销售价格继续呈现涨多跌少的局面,连续三个月新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比上涨的城市超过50 个,且无论是环比还是同比来看,涨幅波动区间都有扩大的趋势。再结合成交量分析,出现量价齐升的城市已较为普遍,楼市回暖明显。

调控政策微调,市场担忧情绪加重。部分地方收紧公积金政策,贷款门槛提高的同时额度有所下调,但也有部分地方放宽公积金政策,上调公积金贷款额度。当前,各地公积金政策的调整更多的是与当地房地产市场实际情况相结合,并不能从普遍意义上说明调控政策已开始趋严;“国五条”的出台更多的是强化对现有政策的执行,有利于转变市场预期,保持了政策的连续性和稳定性,但也预留了未来政策调整的空间。

综合判断:经济仍处于弱复苏状态,目前房价上涨基本可控,即使出台新的的调控政策,应不会过于苛刻,更多是微调以及局部调整,着力于部分房价上涨过快的城市;在维持目前调控政策不变的假设下,房地产行业基本面继续向好,市场在充分消化负面情绪后,有望重回升势。

关注风险:调控政策趋严。

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