温天纳:房地产热潮始终难以退却

作者简介:温天纳,资深金融及投资银行家,招商证券(香港)投资银行业务董事总经理、中国高校联金融协会副主席、香港证券专业学会委员会成员,历任中国人民大学商学院荣誉客座教授及交银国际创始董事总经理。

2010年3月,国资委要求78家不以地产为主要业务的央企退出房地产业务,只有16家以房地产为主业的央企可以例外。不过,到了2012年年底,“退房令”发布近三年后,只有不到20家央企通过剥离或者转让方式,完成“退出”,占比仅为1/4。“退房”进展缓慢,“抢地”却凶猛,在2012年下半年的天价出售地当中,央企占比一点也不低。

内地房地产市场“活力”持续,原因无他,始终内地城镇化是未来经济发展的主打方向,也是投资者关心的重点,当中的却确衍生很多不同的投资概念与机遇,房地产市场就是最主要的受惠者。

笔者参考近期招证研究论点,全世界先进国家也曾经历过城镇化进程,若观察历史,其实环球国家城镇化的路径相当传统,万变不离其一,即以政府经营为主导、依托产业投资驱动、功利型、外延式扩张的土地城镇化道路,典型特征就是以土地城镇化带动人口城镇化。

地方政府通过在土地开发中的垄断地位,通过低价收购农地高价转让为城市建设用地,获取一级开发价差,以贴补城市发展和建设投资的资金缺口。随后通过工业用地低价转让、商住用地高价出售的形式,以商住用地补贴工业用地,以此来招商引资,获得制造业发展所稀缺的资金和技术。最后,通过制造业发展招徕人口,逐步提升城镇化。

可以说,在传统路径下,地方政府是土地城镇化的“主导者”,也是主要“受益者”。从利益角度分析,地方政府没有可能也没有动力将切身利益拱手让人。

所以,在基本制度没有变化的情况下,难以改变地方政府经营城市的发展模式,土地城镇化是新型城镇化道路绕不过的“坎”。

的确,城镇化还很难完全走出新路,从中长期来看,传统土地城镇化发展模式的阻力很大,土地城镇化的空间会越来越小,所以新型城镇化需要关注未来可能的变化。因此,在内地目前的阶段,可能的变化在于依靠“存量资产优化”和“公共服务资源的再配置”,使土地城镇化的模式继续运作下去,同时提升城镇化率。

按照地方政府的本能和一贯发展逻辑,在目前阶段,地方投资动力经会有所释放,因此,从今年经济展望来看,经济向上的机会仍然在上升。

城镇化为不同的产业发展缔造契机,交通运输便是其中之一。 1月17日,铁道部召开了2013年全国铁路工作会议,总结了2012年的铁路工作,并为2013年的铁路工作做了部署。

“十二五”完成后,铁路运营里程达到12万公里目标不变,但是投资规模有望超预期。2013年全国铁路安排固定资产投资6,500亿元(人民币,下同),其中基本建设投资5,200亿元,较2012年的6,310亿元和5,160亿元有所提高,计划投产新线5,200公里以上,相对2012年4,800公里增长8%左右。按照规划到“十二五”末内地铁路运营里程将达到12万公里,明后两年投产新线年均需达到8,400公里左右,较2013年目标增长61%,根据之前的报导,“十二五”期间铁路基建投资规模为2.3万亿元,明后两年年均基建投资规模不到4,000亿元,在拆迁、建设成本不断攀升的情况下,若要完成里程规划,投资规模上调机会较大。2012年铁道部就先后三次上调了投资目标,鉴于去年由年初9个上调至22个的新开工项目在今年会进入实质性建设,加上在建仍然庞大,预计今年投资规模也将有可能上调。

2013年全国铁路工作目标完成旅客发送量20.35亿人次,货物发送量40.3亿吨,同比分别增长7.5%、3.5%,确保实现收支平衡。目前市场对铁道部不断上升的资产负债率以及盈利能力表现担忧,如果通过改革能够实现收支平衡乃至盈利,无疑有助于后续的铁路建设。

未来三年铁路车辆需求增长确定性大,2012年铁道部更新改造和机车车辆购置预计为1,150亿元,按照安排今年约为1,300亿元,同比增长13%。按照规划,明后两年投产新线年均达到8,400公里左右,较2013年通车里程目标增长61%,随着通车里程增长,铁路车辆需求增长确定性大。

过去几十年,内地铁路建设远远落后于公路、民航、港口等其他交通运输方式,在新型城镇化背景下,估计铁路包括城市轨道交通在内具备的经济、环保和利民等优势会更被重视,随着建设的推进,对车辆的需求也会跟进,利好车辆设备供货商。

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