黄国英:港股上升力度不足 后市倾向看淡

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作者简介:黄国英(微博)为香港证监会持牌人士,拥有超过20年投资经验,并为香港著名股评人及基金经理,现担任丰盛融资资产管理部董事。

在世界各地的主要中央银行持续进行量化宽松,和长期维持超低利率政策的影响下,全球热钱充斥,对于买入资产的投资、投机需求有增无减,其中最受影响的市场之一,就是各地的房地产市场。特别是地少人多的国际金融中心,房地产价格的升幅相当惊人,作为一城之国的新加坡,就是一个好例子。

为压制房地产价格大幅上升,影响民生和正常商业营运,新加坡的政府自从金融海啸后的2009年开始,已经不断推出降温措施,希望可以抑制升势,至早前已经有七轮之多。可是由于仍然未能完全扭转形势,所以刚刚进入2013年,当地政府又再出招,打击楼市。

这次的政策有部分是继旧有政策程度加重,例如外国买家需要付额外的买家印花税,由原本的10%,提升至15%,升幅相当大。此外,原本不需要付买家印花税的当地永久居民,现在如首次购买组屋或私人楼宇,要付5%额外印花税;购买第二套房者,额外印花税税率则为7%,如果再购买则税率再提升至10%。

此外,在信贷方面,当地政府透过措施收紧贷款,与及增加楼宇首期现金比例,以期压抑房地产的交易。购买房屋的居民,向银行借贷的比例,不可以超过其每月收入的三成;同时必须支付的首期,现金由之前的一成,大幅增加至两成半。与此同时,政府在房地产的租务市场,也相随出招。据最新规定,当局禁止拥有组屋的永久居民,出租整间组屋;若果购买的是私人住宅,则必须在半年内出售组屋。

除了住宅市场之外,新加坡政府也首次将政策延伸至工业楼宇。新的措施是如果在买入工业楼宇的一年内出售,要付售价15%的卖家印花税;如果是在第二、第三年出售,则税率分别为10%和5%。预期措施可以控制资金不会因为在住宅市场炒卖困难,而转战工业楼宇市场。

虽然投资者参与新加坡房地产市场的机会微乎其微,但是还是如此留意当地相关政策,原因是香港的情况,和当地颇为相似,同样是地少人多,房地产市场热炒,资金也可以随意流出流入。所以香港政府的政策取向,似乎很多时候会参考新加坡的做法,例如早前本港向外来买家收取的特别买家印花税,明显也是向当地政府学习。适逢今日本港行政长官梁振英,将会发表其任内第一份施政报告,市场正在观望是否会有新地房地产相关政策推出。如果真是有类似政策推出,本地地产股会是首当其冲,带动大市下跌。

暂时由于观望政策,没有太大的交易建议,密切留意后市发展。因为本周已经连续两日,周一的上升力度不足;昨天又下跌力度不足,所以指数困在上落范围23300-23500中间,较难操作。所以观察是日中后段发展,自己还是倾向看淡。

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