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颜安生:香港楼价高风险大

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近来,香港楼价急速攀升,总体楼价不仅远远高于九七年的高峰水平,而且呈现加速上涨的势头,?管港府不断出手压抑楼市,但香港楼市似乎不畏艰险?劲十足。面对楼市热火朝天的局面,社会各界议论纷纷,19日,金融管理局总裁陈德霖警告,现时香港楼市与1997年相比所?存的风险有过之而无不及,他呼吁投资者和市民头脑要清醒,切勿盲目追高楼市,如果不能够量力而行,后果将十分严重。

其实,近八年来,香港的楼市一直在往上窜升,已经成为投资者最钟情的投资重地,相比较股市而言,楼市投资稳健且回报高,因此,?管三年来港府从未间断过警告,并且接二连三地出招试图令投资者望楼却步,但一切似乎都没有效果,香港楼市高歌猛进的局面依旧没有改变。投资者为何无惧风险,对风险视而不见呢?

近年楼价高歌猛进

回顾香港楼市的发展历程,1997年之前,香港楼市一直呈现平稳上升格局,由于九七香港回归概念的发酵,香港社会相信,九七之后,香港将得到中央和内地的大力支持并且继续保持繁荣稳定,于是乎,香港市民以及各路国际热钱争相涌向楼市,在短短的一年多时间里,将香港的楼价推向顶峰。及至1998年亚洲金融风暴的?击,尤其国际金融大鳄对香港发动金融攻击,使香港金融市场 遭受重创,股市、楼市血流成河,哀鸿遍野。直至2003年,香港楼市都没有恢复元气,楼价从高峰时跌至半山腰。更令香港楼市雪上加霜的是,2003年一场突如其来的SARS更将香港楼市打入深渊,这一年香港楼价进一步跌入低谷,平均楼价较九七年最高峰跌去近七成。

1998年亚洲金融风暴至2003年爆发SARS期间,是香港楼市最黑暗的五年,近四十万香港投资者成为了负资产,影响到的家庭范围更广,可以说,香港社会对楼市暴跌有?惨痛的教训,伤疤至今未有痊愈。按理,香港社会和投资者应该对楼市的暴涨保持极度敏感和高度警惕,风吹草动都会呈现鸟兽散。然而,事实上,自2004年开始,香港楼市开始快速复苏,虽然2008年美国爆发金融海啸并且?击到香港,但这一年香港楼市作了半年的调整之后,又开始掉头向上,并且上涨步伐一直没有停歇,以至于2009年底爆发的欧债危机竟然没有对香港楼市造成丝毫不利影响。

楼市回调风险甚微

香港楼市为何会在亚洲金融风暴和SARS之后,保持长达8年的快速上升势头,并且后劲十足?这既不是香港人好了伤疤忘了痛,更不是香港人无视风险,而是香港楼市根本不存在风险。主要原因有四:一是经过亚洲金融风暴和SARS的大跌之后,楼市存在价值回归的内在要求。在亚洲金融风暴和SARS期间,香港楼市暴跌过头,需要有一个正常回归价值的过程,从这个意义来说,香港楼市的反弹是必然的,是楼市价值正常回归;二是供应严重不足。港府汲取亚洲金融风暴期间的教训,特别为了避免董建华上任之初所提出的「八万五」房屋政策所招致的社会抨击,近十几年来,港府不仅停建了居屋,特别在住宅土地供应上一直保持谨慎态度,以至于每年能够落成面市的住宅只有一至二万个单位,楼市供应呈现严重萎缩。

三是需求暴增。近十年来,香港新增人口每年接近十万人,更为严重的是,近十年是中国内地经济高速发展期,一批富裕起来的人士纷纷到香港置业投资,统计显示,香港豪宅成交量的逾三成为内地买家,加之2008年以来,欧美实施系列QE措施,国际热钱涌入香港,大量资金追逐香港楼市,从而,使香港楼市出现严重供不应求的畸形局面。四是楼市长期看涨。香港目前大量资金追逐有限的楼市供应恐成为常态,港府最新公布,从长远看,香港的住宅土地总供应不到400公顷,也就是说,香港楼市的土地供应是一个硬约束,但本地、内地以及国际资金对香港楼市的需求却是无限的。有鉴于此,投资者断定,香港楼市根本没有风险,除非再来几场亚洲金融风暴。

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