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国泰君安:九龙仓集团买入评级 目标61港元

九龙仓集团 (00004 HK)

集团为香港最具规模的地产投资公司之一,旗下拥有旗舰投资物业海港城和时代广场,上海会德丰国际广场,以及十三家马哥孛罗酒店;同时集团正在内地兴建五座国际金融中心,以及九间马哥孛罗酒店。此外集团还拥有货柜码头和有线宽频等其他业务。

过去三个月股价走势强劲

我们在关于集团的上一份报告(8月30日,收市价48.00港元)中总结上半年业绩并推荐买入,同时给予短线目标价49.7港元和中长线目标价61港元。在过去的三个月中集团股价走势强劲,最高为今日(11月29日)开盘价58.4港元,累积上升约21.7%。期间港府为抑制目前高楼价推出了修订后的特别印花税(SSD)和新的买家印花税(BSD)政策,对本地地产股带来了一定程度的负面影响;但是由于集团于香港的主要业务集中于商业地产,并不在本轮地产政策调控范围之内,同时由于资金流向转变本地租务市场反而有向好趋势,在一定程度上利好未来业绩发展。

内地拿地动作频繁 为未来发展重心

集团在过去三个月多次在内地购入土地,其中包括9月13日与绿城(03900 HK)、融创(01918 HK)首次三方合作以8.34亿人民币代价投得上海市浦东新区唐镇5街坊180/1丘地块,集团占5成权益;11月7日集团于成都以3.85亿人民币价格投得双流县华阳街道清河社区8组地块,计划发展为成都南部大型住宅社区,至此集团于成都已拥有涵盖商场、写字楼、住宅及酒店在内的共9个投资项目;11月15日公司再与联营公司绿城(03900 HK)合作以20.28亿人民币的代价购得位于大连市中山区不朽巷地块,公司占6成权益。目前公司于中国内地的应占土地储备已超过1800万平方米,并会伺机增加土地储备。

本港投资物业稳定增长 展现良好抗压性

集团位于香港的两个核心投资物业海港城和时代广场继续领跑本地零售业,其中9月份销售增长分别达10.2%和10%,较7、8月份有温和回升。整体上看香港零售业面临越来越大的压力,根据香港旅游发展局公布的数字,今年首三季度来港的旅客中“不过夜旅客”较去年同期上升27.2%,并超过了“过夜游客”数量,而“不过夜游客”贡献的消费额则远少于“过夜旅客”。同时,集团旗下商场则在本年度销售增长中展现了良好的抗压性,一方面由于其较高的管理运营水准,提供更好的消费体验,另一方面其汇集了大部分重要奢侈消费品牌,可以有效吸引到来自内地的游客。

内地物业销售提前完成年度目标 物业投资前景优

集团管理层在中期业绩公布后将内地全年物业销售目标自100亿人民币提高至127亿人民币,根据管理层提供的销售数据来看,截至目前集团已基本完成以上销售目标,本年度销售数据也将在上年的高基数上再次录得增长;集团长线看好其内地物业发展业务前景,并多次购入土地增加土地储备,目前集团于内地的应占土地储备较上年底已增加近50%至1800万平方米。投资物业方面,五个国际金融中心是未来发展重点,其在投资物业管理方面的经验有助于建立良好的品牌形象以及租金水平,而集团股价目前股指水平并不能有效的反应其未来内地业务发展潜力。

维持现有中长线目标价

依据公司最近的运营情况和销售表现,我们维持对公司长线发展的正面看法。风险方面首先应关注香港零售业表示是否会进一步出现萎缩,以及内地游客对本地零售业的贡献是否会随内地消费意愿普遍降低而减少;另外需关注内地楼市政策,尤其是房产税的最新变动。目前市场上有78%的分析员给予公司“买入”评级,平均市场目标价60.19港元,最高市场目标价64.1港元,最低市场目标价51港元。

集团目前股价位于一年以来高位,短线投资者可考虑于高位适当获利退出;长线投资者仍可将公司作为香港地产股的较优选择,并在股价出现回调时逢低吸纳,我们维持中长线61港元目标价,因该价位临近集团历史股价高位,预期会有较大阻力。

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