黄国英:香港重拳打击楼市 勿抄底地产股

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作者简介:黄国英(微博)为香港证监会持牌人士,拥有超过20年投资经验,并为香港著名股评人及基金经理,现担任丰盛融资资产管理部董事。

为了因应本港日益上升的住宅楼宇价格,香港政府又可出台抑制楼市的政策。最近的政策分开两分面:第一项是提高额外印花税税率(SSD)及适用期,包括下列三点:(i)如果物业持有人在买入后六个月期内出售,税率为20%(原先为15%);(ii)如物业持有人已持有超过六个月,但在十二个月期内出售,税率为15%(原先为10%。);(iii)如物业持有人已持有超过十二个月,但在三十六个月期内出售,税率为10%(原先为超过十二个月,但在二十四个月内,税率为5%。)

第一项只是将旧有政策加强,第二项则是全新推出的辣招:买家印花税(BSD)。新政策下,所有非本港永久性居民,即包括所有外地人士,或以公司名义于本港置业,须负担额外15%的买家印花税;若在三年内卖出物业,另按出售时间征收额外印花税。

新政策的影响极大,甚至比大部分投资者想像中更大。首先,内地来港投资房地产的人士,其交易已占本地楼市成交达两成,在新政策推出后,由于税负大幅加剧,估计会对他们的需求带来很大的不利影响。此外,本地投资者的投资意欲,也会有所下降,始终大家才刚刚捱过了上一轮的SSD,现在又再来一遍,加上外围经济重重暗涌,人们在投资上不会太急进。为了因应本港日益上升的住宅楼宇价格,香港政府又可出台抑制楼市的政策。最近的政策分开两分面:第一项是提高额外印花税税率(SSD)及适用期,包括下列三点:(i)如果物业持有人在买入后六个月期内出售,税率为20%(原先为15%);(ii)如物业持有人已持有超过六个月,但在十二个月期内出售,税率为15%(原先为10%。);(iii)如物业持有人已持有超过十二个月,但在三十六个月期内出售,税率为10%(原先为超过十二个月,但在二十四个月内,税率为5%。)

第一项只是将旧有政策加强,第二项则是全新推出的辣招:买家印花税(BSD)。新政策下,所有非本港永久性居民,即包括所有外地人士,或以公司名义于本港置业,须负担额外15%的买家印花税;若在三年内卖出物业,另按出售时间征收额外印花税。

新政策的影响极大,甚至比大部分投资者想像中更大。首先,内地来港投资房地产的人士,其交易已占本地楼市成交达两成,在新政策推出后,由于税负大幅加剧,估计会对他们的需求带来很大的不利影响。此外,本地投资者的投资意欲,也会有所下降,始终大家才刚刚捱过了上一轮的SSD,现在又再来一遍,加上外围经济重重暗涌,人们在投资上不会太急进。至于原先政策希望帮助真正的用家入市,但相信也不会带来太大支持,因为用家也要衡量,在SSD之下,起码要持货三年,究竟自己在未来三年,是否能有稳定的现金流应付供款,会是很多人却步的原因。

估计最受打击的,将会是原先目标顾客为内地人,投资金额约在一千万上下的所谓豪宅。海外人士会因为BSD而却步,而同一时间,预期地产发展商也会大受打击,因为以往一手楼盘主要是集中于以内地客为目标的大单位,现在一时三刻是难以调节,地产发展商在售楼和资金回笼上,都会面对很大的困难。这在本周初段,本地地产股大跌,已经可以看到股价正在反映市场的忧虑。由于政策的杀伤力极大,所以在现阶段绝不建议投资者贸然抄底,小心风险为上。

当然并不会全部楼宇都变得交投冷清。预期低价的住宅,将会乘势而起,成为投资者追捧的对象。一来刚性需求存在,二来就算现在不可以快速脱手,还是可以较容易租出,税金相对楼价的比率也较高,更加吸引。单一楼宇的银码较低,也可以方便投资者分批买入和沽出,配合租务周期,更加灵活。

此外,有部分租务较为热门的楼盘,例如愉景湾,也很大机会备受追捧。始终大市的氛围暂时会是喜好租多于买,所以从另一角度思考,很容易租出的楼盘,价值也会相应提升。同理,以租务为主的收租股、REITs,也会成为地产股投资者转入的对象,应能较快收复失地。

至于原先政策希望帮助真正的用家入市,但相信也不会带来太大支持,因为用家也要衡量,在SSD之下,起码要持货三年,究竟自己在未来三年,是否能有稳定的现金流应付供款,会是很多人却步的原因。

估计最受打击的,将会是原先目标顾客为内地人,投资金额约在一千万上下的所谓豪宅。海外人士会因为BSD而却步,而同一时间,预期地产发展商也会大受打击,因为以往一手楼盘主要是集中于以内地客为目标的大单位,现在一时三刻是难以调节,地产发展商在售楼和资金回笼上,都会面对很大的困难。这在本周初段,本地地产股大跌,已经可以看到股价正在反映市场的忧虑。由于政策的杀伤力极大,所以在现阶段绝不建议投资者贸然抄底,小心风险为上。

当然并不会全部楼宇都变得交投冷清。预期低价的住宅,将会乘势而起,成为投资者追捧的对象。一来刚性需求存在,二来就算现在不可以快速脱手,还是可以较容易租出,税金相对楼价的比率也较高,更加吸引。单一楼宇的银码较低,也可以方便投资者分批买入和沽出,配合租务周期,更加灵活。

此外,有部分租务较为热门的楼盘,例如愉景湾,也很大机会备受追捧。始终大市的氛围暂时会是喜好租多于买,所以从另一角度思考,很容易租出的楼盘,价值也会相应提升。同理,以租务为主的收租股、REITs,也会成为地产股投资者转入的对象,应能较快收复失地。

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