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楼市再现外资退出 爱尔兰地产大鳄转让中国资产

2012年09月06日15:52华夏时报[微博]我要评论(0)
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  就在铁狮门甩卖上海项目的消息持续发酵之际,《华夏时报》记者获悉,爱尔兰地产大鳄——财富控股集团以223.6万欧元的价格,转让了两家中国地产公司的股份。

  尽管铁狮门方面否认甩卖上海新江湾地块,但知情人士告诉记者,铁狮门“找买家”差不多已有两年时间。由于开发体量及投资资金过于庞大,很少有公司愿意接盘。因转让较难,铁狮门也愿意联手其他公司合作开发。

  “的确有一些外资在悄然撤离中国楼市,尤其是外资房地产基金。最近两年外资较少投资新的房地产项目,前几年拿下的项目,也基本处于出货阶段。”同策房产董事长孙益功表示。

  爱尔兰公司转让中国资产

  一位不愿透露姓名的房产机构高层告诉记者,爱尔兰最大的房地产公司——财富控股集团,通过新加坡交易所将其在中国的两家房地产子公司——财富控股地产和上海财富控股(上海)物业公司的股权,转让给了该公司一位高管,价格为223.6万欧元。

  2007年7月,财富控股以4.97亿英镑收购了虹桥上海城,2011年财富控股又以5.57亿元的价格买下上海的淮海商场。

  记者在采访中了解到,在转让上述资产之前,财富控股已酝酿出售在上海的物业。在2011年收购上海淮海商场后不久,财富控股通过旗下的华瑞中国地产信托,向市场推出位于上海虹桥的商业综合体。“当时该公司即想把项目整体转让出去。”知情人士说。

  而美国房企巨头铁狮门48亿元甩卖上海土地的消息,在市场上传得沸沸扬扬。

  铁狮门方面在给记者的回函中表示,该公司目前在中国共拥有超过175万平方米的地产项目,将会在中国其它城市继续拓展项目。

  “铁狮门目前并未转让上海新江湾地块,开发在按计划进行,住宅项目预计今年年底就可以预售了。新江湾项目因为体量大而开发得比较慢,我们也在与其它企业进行接触中,会评估不同的方案。”铁狮门上海公司内部人士告诉记者。

  在2004—2008年中国楼市快速发展期间,包括摩根士丹利、黑石、GIC、麦格里等海外资本,以入股项目公司、成立资产管理公司等形式收购了北上广深等地大量物业。一些基金项目因资产管理信托即将到期,在没有做出续期投资安排的情况下,开始出货。“基金周期在5年左右,有的投资周期长达8年左右。有一部分财富管理类或信托类的房地产基金在今明两年即将到期,所以需要把手中的资产卖出去。”戴德梁行投资部董事叶建成说。

  从数据上,也可以看到外资投资中国楼市的微妙变化。

  资深评论人余丰慧(微博)表示,以今年前7个月228亿元的利用外资额计,平均每月房地产开发利用外资额32.6亿元。按此推算,预计今年全年利用外资的金额约400亿元左右。而2011年和2010年中国房地产开发利用外资额分别为814亿元和796亿元。由此预测,2012年中国房地产投资中利用外资额可能大幅下降50%,同比跌幅接近“腰斩”。

  叶建成则向记者指出,外资是有进有出。虽然有小部分外资会做短线投资,在楼市前景不明的情况下可能会撤出楼市,但多数是长期投资。

  外资的进与退

  叶建成指出,目前部分外资的“撤离”与2009年那一波的抛盘并不相同。

  “2009年外资抛售中国的房地产物业,是为了解救美国总部的危机。”叶建成向记者表示,由于当时时间比较紧,加上市场上恐慌心理浓厚,所以外资在出售资产时比较急,一些项目的价格因此卖得也较低。

  而目前一些外资出售中国的资产,则是诸多因素综合作用的结果,其中包括中国房地产市场调控、美国楼市回暖等。

  孙益功告诉记者,2009年时美国楼市跌至谷底,虽然外资急于将包括中国不动产在内的资产变现救急,但当时外资仍普遍看好中国楼市前景。

  持续的楼市调控,让外资的看法发生了变化。“不少外资均预计中国楼市的高速增长期将暂告一段落,在较长的时间内中国房地产市场增速将放缓,而外资从中获利的机会也相应减少。”孙益功表示。

  在中国楼市前景不明的时候,美国的楼市已经见底。“近半年的数据表明,美国楼市正在回暖。在这样的背景下,一些外资的投资方向发生了转变。”商业地产专家杨咏诗在接受记者采访时指出,欧美的企业开始在美国楼市寻找商机,并由此出现了资金向美国流入的迹象。

  杨咏诗表示,今年上半年,包括摩根士丹利在内的多家投资机构,组建了多个房地产投资基金,其中包括投资美国本土的商业项目。

  而部分外资之所以在此时撤离,还与汇率有关。

  孙益功告诉记者,在基金到期的时候,外资仍然在进行汇率反周期的操作。“在2008年人民币升值之前,外资用美元大量购买中国资产。在获得中国楼市增长红利的同时,还可以等待时机赚取人民币升值的长线汇率差价。而现在美元在升值,用人民币资产换取美元资产后,又可以再赚一笔。”孙益功表示。

  “多数外资房地产公司是做长线投资的,但其中也不乏少数做短线的企业。而在香港就有欧美背景的外资地产公司专门做短线投资。这些有着欧美背景的外资公司前一年还在买进,但看到楼市走低及前景不明,第二年马上就转向卖出去了。”第一太平戴维斯董事朱兆荣说。

  业内人士认为,外资撤离对中国楼市影响并不大。余丰慧撰文指出,上半年全国房地产开发投资额高达3.06万亿元,外资流走400亿元也只占1.3%,即使全部离开也只占2.6%的比例。

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