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王雅媛:中央未拟打残房企

2012年08月06日08:34申银万国王雅媛我要评论(0)
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上星期市场传出“北京将试点取消预售制度”之后,傍晚时分,北京住建部澄清有关消息纯属谣言。预售房制度等同是香港的卖楼花,开发商将正在建设中的房屋预先出售给买家,由买家提前支付订金或部分房款。

取消预售制度是一个很有力度的政策,不过当时笔者第一个反应是政策跟政府提倡的稳定房价是矛盾的。取消预售制度变相等同于减少供应,这个应该是在房屋数目供过于求的情况时候实行。

另外,政策亦会大幅减慢整条房地产资金链的流动速度,应该是在过多资金流入房地产时实行的。现在政府只是想稳房价,它们没有理由会推出一个针对性不强,但副作用多的政策。

副作用包括,一是短期内供应少了,随时导致价格再升,二是资金流动速度慢了,房地产产业链包括发展商及建筑商的应收帐款周转率都慢了,有损经济。第三,全国房地产发展商百分之七十以上的销售都是来自预售的,取消预售制度,很多高负债的发展商会出现资金链断裂的危机,最后谁来救它们?而实行的难度高亦是一个阻力,地方政府已经私自微调放松楼市调控,有多少个地方政府会真的落力去推行?

中央未拟打残房企

房地产市场有三个参与者,发展商、买家及政府。三个参与者中,买家是想房价跌的,但是它们没有话事权,而政府目标清晰,房价一定不可以升。最后,对于发展商来说,房价升当然对它们有利,但是它们知道即使房价平稳在现水平,仍属暴利。故此,笔者相信在“加价得罪政府,最后一拍两散”及“房价稳定,赚取暴利”之间,大部分发展商是会选择后者的。三者的态度都是不偏向于再把房价弄升,房价再大升的机会率是低的,故此政府没有理由急于推行这种断发展商后路的政策。

申银万国证券香港联席董事 王雅媛(Victoria)

王雅媛为持牌人士

我的投资博客:http://wangyayuan.qzone.qq.com

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