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地产商融资渠道闭塞 地产私募渐热

2012年07月19日16:09英才 孟德阳我要评论(0)
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[导读]一方面是房地产企业对资金的极度渴求,另一方面是房地产基金对优质地产项目的向往,一拍即合。

2012年6月7日晚,中国人民银行宣布于次日下调机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点,一年期贷款基准利率由原先的6.56%降至6.31%;同时,金融机构存款利率浮动区间上限调整为基准利率的1.1倍,下限调整为基准利率的0.8倍。

几乎在同一时间,绿城中国(3900.HK)宣布将以5.2港元/股的价格向九龙仓(0004.HK)增发近30%的股份,同时将发行25.5亿港元的可换股证券。涉及资金合共约港币51亿元。交易完成后,九龙仓将持有绿城扩大后股本的24.6%,成为绿城的第二大股东。

债台高筑的绿城选择出售股份,降息则给负债高企的房地产商们带来利好。然而,并非所有房地产商都能找到合适的买家、或有能力从银行融得巨资。对于那些“融不得”的房地产商们来说,要如何挨过这一关?

融资渠道闭塞

“终于降息了,奔走相告吧!”降息消息一公布,SOHO中国董事长潘石屹(微博)马上发布了一条微博。

此次降息距上次已有三年之久,而联想到今年央行已两次下调人民币存款准备金率,流动性似有松动迹象。

当前房地产市场的主要融资渠道包括商业银行和信贷机构、境内及境外IPO、企业债券、房地产信托、房地产基金等。根据中国人民银行研究局的分析数据,80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接的来自商业银行信贷。由此可见,银行信贷仍然是房地产市场众多融资渠道中最为重要的一个。

据国家统计局6月8日发布的数据,2012年1-5月,房地产开发企业本年到位资金34171亿元,同比增长5.7%,增速比1-4月提高0.6个百分点。其中,国内贷款6296亿元,增长8.5%。

政策向好加上统计数据的乐观,是否意味着房地产行业弹冠相庆的时刻已经到来?情况似乎并没有想象的那么乐观。

刚刚发布的“2012中国房地产上市公司TOP10研究报告”指出:房价走势的不确定性与较大的住房刚性需求的有效释放、居民对收入预期增长的不确定性与市场对价格的接受程度之间的博弈还将持续,加之资本市场低迷的状况在短期内很难有较大改观,房地产上市公司仍将面临较大的资金回笼压力。

戴德梁行华北区投资部主管及董事王宇涛在接受《英才》记者采访时,也表达了相似的观点:“贷款利率下调有利于缓解房地产开发商资金困境,低息环境也有利于降低融资成本,总体来说,这对于开发商是利好但影响有限,整体市场应该不会就此出现大幅反弹。”

而据记者了解,自2011年以来,受宏观政策影响,商业银行的房地产贷款额度始终处于十分紧张的状态。通常的房地产开发贷款期限是3年左右,而银行中长期贷款额度相比于短期贷款更为紧张,且对于贷款发放后所派生出的存款多少有一定考虑。房地产公司在贷款时,需保证一定的结算存款量,且存款额一般不会低于贷款总额。

“除了传统的商业银行贷款,信托是一个比较好的渠道”。中国房地产融资促进中心一位不愿具名的人士告诉《英才》记者。

确实,根据各大房地产上市公司的年报来看,信托贷款与银行贷款的比例通常呈1:2或1:3配置,尽管信托贷款的年利率通常高出银行借款4—5个百分点,但房地产公司仍然对此十分依赖。

“没办法,急需用钱,只能这样。”上述内部人士说。通常,地方中小房地产公司在获得银行贷款后,首先考虑偿还房地产信托的贷款,以减小融资成本的压力。然而,房地产信托贷款的渠道也不算畅通。

“随着国家调控政策的延续,在资本市场直接融资和银行信贷受到严格限制的情况下,特别是在2010年底从严审查地产信托业务以及加强外商投资房地产管理后,国内开发商融资渠道已经非常闭塞。”王宇涛称。

地产私募渐热

传统融资渠道的“闭塞”逼迫缺钱的房地产公司另求他法。不幸的是,近两年,房地产公司想在A股IPO,十分艰难。

证监会对房地产企业上市一直持谨慎态度,尤其是民营房企上市,审批极为严格,甚至明确表示对募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等的IPO,将不予核准。H股IPO对房地产企业约束较少,门槛较低,只需要业绩征服投资者就可以了,但这也意味着企业在土地储备、销售额和负债率等方面要表现优异。对民营企业,有着不小的吸引力,但只有少数房企能达到IPO条件。

尽管能达到要求的房地产公司大多上市了,但在融资渠道的开拓方面仍不惜余力。

5月中旬,万科集团收购南联地产控股有限公司,招商地产收购东力控股,意欲借壳拓展海外融资渠道。另外,作为中国最大的非上市房企,大连万达集团收购美国AMC院线也不能不让人联想其筹备已久的IPO计划。

然而,并不是所有公司都有能力通过资本市场募集资金,也并不是所有公司都能挺得住。IPO的“道阻且长”,使房地产基金成为新的热点。

“私募股权就是房地产基金,现在地产基金变得很热。所谓地产基金的来源也比较多,比如民间的基金,保险公司的,本地财团的,国外的资金等等。”中国房地产融资促进中心内部人士在谈到房地产基金时表示。地产基金来源的广泛性以及操作的灵活性,是吸引诸多房地产公司选择以此为融资方式的原因之一。不少业内人士都认为,房地产基金在房地产融资市场上将占据越来越重要的市场份额。

在谈到房地产基金的发展前景时,王宇涛表示:“对应于市场上公开募集并发行的股票类型基金,采用私募方式募集的地产基金能引导充裕的民间基金进入房地产开发领域,增加市场供给,改变地产行业的资金结构,使公众有机会参与房地产的实体投资,分享地产成长的利润,疏导过剩的民间资本,改善投资渠道、降低金融风险。”

一方面是房地产企业对资金的极度渴求,另一方面是房地产基金对优质地产项目的向往,一拍即合。

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