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博鳌以服务区名义强征地 集体土地批文征国有地

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近些年来,伴随着阔步疾行的开发进程,征地已经成为与每一个博鳌本地居民息息相关的词汇。

在一波接一波的征地浪潮中,位于博鳌东屿岛安置区西侧的一块总面积922亩的土地,因当地政府以建设“博鳌亚洲论坛综合服务区”的名义征用,而显得格外引人注目。

但自2009年发出征地通知至今,由于征地部门与村民在征拆政策上分歧严重,该服务区及配套项目的征地拆迁工作仍陷于僵局。

离奇的是,尽管多个村的村民依然居住在自家房子里,但这超过900亩的土地,早在2010年初就被卖给开发商了。

6月下旬,《每日经济新闻(微博)》记者实地调查发现,以“博鳌亚洲论坛综合服务区”名义进行的征地,存在涉嫌违规之处。

青苗补偿标准遭“减半”

博鳌的征地,一旦与赵本山扯上关系,就变得很有“故事性”。

2009年4月,有媒体报道,知名演员赵本山在博鳌打高尔夫时曾接受采访透露:他计划投资13亿元,筹划建设海南博鳌影视基地。

而本山影视基地的意向位置,就在如今的 “博鳌亚洲论坛综合服务区”里。

不知后来发生了什么,最终赵本山未能如愿以偿。2010年1月,时任琼海市市长的符宣朝就澄清说,赵本山博鳌圈地造城纯属子虚乌有。

但即便到了现在,一旦被问及“听说赵本山要在这里买地”,当地的出租车司机、村民都会不约而同地指向这里。

遗憾的是,曾经是种满槟榔、椰子和荔枝的土地,如今大多处于撂荒状态。多位村民告诉《每日经济新闻》记者,“已经不让种了。”

这要从2009年说起。是年6月,琼海市政府作出关于同意博鳌亚洲论坛综合服务区拆迁补偿安置方案的批复,并制定相关补偿政策,予以公示。

当地村民向记者提供的一份《青苗补偿标准》显示,不同作物按大、中、小、苗对应不同的补偿价格,比如椰子,大株补偿价408元,中、小、苗分别补偿258元、135元和15元;荔枝按大、中、小、苗的补偿价分别为410元、114元、49元、12元。

对于这样的标准,当时多数村民表示满意,也在协议上签了字。

然而到了同年9月,琼海市政府给出的另一份补偿标准令9个村的村民像炸了窝。

最新的标准作了很大修改。比如,大株椰子的补偿价从408元降到250元,中、小、苗分别为150元、50元、5元;荔枝按大、中、小、苗的补偿价分别仅有150元、80元、20元和3元。

“基本上所有作物的补偿价少了一半,”后坡村村民莫先生告诉记者,“当时政府给出的理由是,说我们种得太密了。”

6月28日,记者拨通了博鳌镇党委书记陈传武的电话,他表示,并不是说作物的补偿价少了一半,因为国家有规定的合理株数,村民当时有突击种植的情况。

记者获得的补偿文件中,也确实提到了合理株数,比如椰子的亩合理株数为22,荔枝的亩合理株数60。

但村民表示,该提法是他们在第一份补偿标准签了字之后才作出的。不过,突击种植这一说法,也得到了部分村民的承认。

记者随后从多个渠道获得的证据显示,在一些村民没有完全同意征地拆迁的情况下,2010年7月,当地政府强行推动了部分青苗的拆除工作。尔后,多数村民接受了上述较低的补偿标准。

2009年9月3日,盖有博鳌镇人民政府公章的《通知》下发到部分村民手中。《通知》中明确指出,“博鳌亚洲论坛综合服务区项目征地工作已经取得阶段性进展,市政府近期准备进行场地全面清杂。你户至目前尚未办理青苗补偿手续,请你户在接收通知后在9月6日前积极配合征地工作组做好青苗补偿工作。逾期市政府将启动法律公正办理程序,按照有关法律程序进行处理。”

“我们家30多亩地,如果按照第一个标准,自己能领取130多万元的补偿款,但根据第二条标准,只能领取50多万元,相差80多万元。”上述后坡村的莫先生说,因为标准太低,自己至今没有领取青苗补偿款。

时隔一年半,今年6月下旬,记者实地走访该宗地块,发现多数地方已长满杂草。

一位老者介绍说,以前种作物的土地,不管领没领青苗补偿,政府已经不让种了,现在荒芜几年了,“一直荒着,怪可惜的。”

房屋土地征用价格引不满

除青苗的补偿标准备受质疑,村民对房屋及土地的征用价格也多有不满。

《每日经济新闻》记者了解到,早在2009年5月5日,琼海市规划建设局就发布了一份关于博鳌亚洲论坛综合服务区及配套安置区项目拆迁安置补偿问题的公告。正是这份公告,拉开了博鳌镇博鳌村委会9个村民小组征地拆迁工作的序幕。

2009年6月12日发布的《琼海市人民政府关于同意博鳌亚洲论坛综合服务区拆迁补偿安置方案的批复》(海府函[2009])147号)曾要求,2009年6月30日前,由市土地储备整理交易中心和博鳌镇政府,共同与被拆迁户签订拆迁安置协议书,并按协议书落实拆迁安置工作;2009年12月31日前,全面完成拆迁安置工作任务。

当时,政府所依据的补偿标准为《2008年民房预算参考计划方法》(海府函[2008]112号)。据此,框架结构的补偿价为820元~980元/平方米,混合结构为600元~800元/平方米。

2010年4月28日,一份新的《琼海市人民政府关于同意博鳌亚洲论坛综合服务区拆迁补偿安置方案的批复》(海府函[2010]94号)发布,同时废止了海府函[2009]147号文件。

相比于2009年的文件,新的补偿标准是按照市政府批复的《2010年房屋拆迁补偿预算参考基价》([海府函2010]92号)计算的。即:框架结构的补偿价为850元~1200元/平方米,混合结构为750元~1100元/平方米。

该函还强调,2010年7月30日前,要全面完成拆迁安置工作任务。

接受记者采访的多位村民表示,即便2010年上调了房屋拆迁补偿价格,这样的标准也“实在太低了”。

“政府的补偿,要按市场价补给我们才能盖得起房子啊,现在什么都贵,砖也贵。一平方米才补1000多元,我们根本盖不起。”一位村民说,附近的房价都要过万了。

排园村村民卢芳(化名)甚至认为,按照这个价格,她们一户居民所得的补偿款,拿到博鳌镇上恐怕连个厕所都买不到。

土地的补偿标准同样不被村民所认同。

记者获悉,当地政府给村民的土地补偿款为3.3万元/亩。目前,仅古留村等少数村庄接受了这一补偿款。一位古留村村民告诉记者,因为自己村“人少地多”,平均下来能分得多一点,所以就同意了。

其他村庄的村民则认为,这个价格低得“无法接受”。

需要指出的是,于2009年发布的《关于印发海南省征地统一年产值标准和海南省征地青苗及地上附着物补偿标准的通知》(琼府[2009]41号)显示,“博鳌组团规划区”的征地补偿标准为63365元/亩。

为何博鳌亚洲论坛综合服务区的征地费仅3.3万元/亩?

截至发稿时,琼海市政府及国土资源环境局对《每日经济新闻》记者的采访请求未给予回应。

到目前为止,由于上述征地双方未谈拢,多数村民依然居住在这块土地上。

以“综合服务区”名义征地

尽管相关部门与当地村民还没有谈拢,但早在两年前,该地块却已被“预售”出让给开发商了,且每亩成交价超过100万元。

《每日经济新闻》查询资料得知,2010年2月25日,海南美丽地产投资有限公司摘得该地块,其中54.86公顷为“其他商服用地”,6.6667公顷为“其他普通商品住房用地”,成交价格分 别 为 128209.2094万 元 和15790.7906万元。依此14.4亿元的总成交价来算,该幅922亩的地块成交价格达到156万元/亩。

为何在土地尚未征用成功的情况下,就先行卖给开发商?该地块的征地名义是要建博鳌亚洲论坛综合服务区,为什么又被一家主要从事房地产开发及经营业务的公司拿走了?

“征用的事,你问(琼海市)国土(局)那边吧。”电话那头,陈传武反复说道。

记者又联系上博鳌镇镇长卢志明,他表示,开发商的项目只是整个博鳌步行街的一个配套项目。

但被问及922亩的土地被开发商以14.4亿元全部买走时,他说,“那个不太知道,市政府的项目我们这边只是执行的。”他随即挂断了电话。

记者多次致电琼海市国土局,对方都不愿回应。

来自当地教师街居民万家良(化名)的说法是,“说白了,表面上打着博鳌亚洲论坛的配套项目,实际上它就是一个房地产开发商搞的。”

公开资料显示,海南美丽地产投资有限公司为重庆美丽地产集团有限公司在海南设立的首家子公司,于2008年12月23日在海南省琼海市工商局注册成立。该公司注册资本2.072亿元,主要从事房地产开发及经营业务。

记者致电海南美丽地产投资有限公司,接电话的工作人员表示,自己只是普通员工,不清楚情况。

6月下旬,记者在排园村后面的山坡上看到,海南美丽地产已在施工,据监理公司人士透露,项目名称为“美丽熙海岸”。

据“美丽熙海岸”的官方介绍,该项目位于美丽风情小镇博鳌镇内,总占地面积930余亩,总建筑面积为62万平方米。项目集住宿、娱乐、休闲、餐饮、购物为一体。建成后将成为博鳌亚洲论坛综合服务区的核心,在博鳌成为商业综合项目的新示范。

学校变成开发商办公楼

被此次征地牵涉的除了9个村的村民,还有读书的孩子们——原博鳌镇中心小学所在地也在征地范围中,不得不面临搬迁。

如今,地处排园村附近的旧校址,学校大门口已经挂上了“海南美丽地产”的牌子。曾经的教学楼,则成为海南美丽地产投资有限公司的办公楼。

6月下旬,《每日经济新闻》记者先后几次来这里探访,都没能找到该公司员工。一位施工现场的民工对记者说,目前该公司已在排园村后面的山腰上建起了商品房大楼,楼盘名称正是“美丽熙海岸”。

相比之下,身处博鳌镇海滨路的新校址所在地则显得怪异。

6月21日,记者在现场看到,学校的大门口挂着两张牌子,左边是“博鳌镇中心学校”,右边则为“博鳌华侨中学”。

一位华侨中学的老师告诉记者,由于征地的原因,中心小学是2010年搬来这里的。在她看来,两所学校虽是分开管理的,但放在一起总是不太好,“做操就不太方便,另外,由于中、小学两个广播同时在用,上下课的铃声也容易听错。”

一位读初二的学生告诉记者,学校“合并”后,“不好,很吵”。

“我那个小孩读五年级了,他问妈妈,这个是什么学校啊?怎么初中的跟小学的在一起啊?连玩都没有玩了。”排园村一位学生家长有着同样的不满。在这位家长看来,一个好好的学校怎么就把它给卖了呢?

对此,卢志明表示,小学的搬迁,是琼海市政府统一资源整合的,“学校该撤并的撤并,该整合的整合,这个是教育局那边做的,集中办校嘛。”

然而,多位村民向记者证实,上世纪在这所学校开建之时,当地人以及一些华侨曾集过资。

“学校的地是附近几个村的,政府投资了一小部分,剩下的是华侨捐赠的。当时卖了3000万元,到那边(指博鳌镇中心小学现址)就盖了一栋楼。本来一个小学的学生正好在一个小学里,现在两个学校却拼到一个学校去……”村民万家良说。

不过,万家良关于 “小学卖出3000万元”的说法,并没有得到博鳌镇政府方面的证实。

记者仅在海南省人民政府网一则《琼海市博鳌中心小学搬迁及华侨中学改扩建工程》的资料中看到,该项目的总投资为1642.59万元。

国有地当集体土地征

值得一提的是,一度在征地定界范围之内的博鳌镇教师街的居民,早就发现了他们所在的土地将要建成“美丽熙海岸”的信息,该街7户居民还曾将琼海市规划建设局告上法庭。

“博鳌亚洲论坛综合服务区项目用地勘测定界图”显示,教师街的土地也被纳入征用范围中。

2011年9月9日,教师街居民接到《琼海市规划局关于收回博鳌镇东山路教师街国有土地房屋拆迁的公告》。公告称:经琼海市政府批准,琼海市土地储备整理交易中心收回博鳌镇教师街的土地,作为博鳌镇亚洲论坛综合服务区及配套项目工程建设用地。

但居民们随后发现,早在2010年2月25日,他们住所的土地使用权已由琼海市政府批准出让给了海南美丽地产投资有限公司,进行商业用途的开发。

尚未与居民谈妥补偿标准,政府就“先斩后奏”将土地出让,多位村民表示“荒唐”。

公开资料显示,1997年,博鳌镇中心小学的教师住房紧张,且每户不足20平方米的住房都成了危房,学校为解决教师住房困难,将学校的部分用地以200元/平方米的价格向学校教职工出售,购买者自行盖房。

到了2010年,琼海市国土局发文说要收回教师街土地,将建一条商业街。

但2011年9月,他们不经意发现,自己的建房用地早在2010年2月就被拍卖了。

琼海市常务副市长符传富曾就此问题作过公开回应:这主要是为了加快整个重点项目的推进,国土部门采取了边协议征收,边出让的这种“特事特办”的做法。但他同时承认,国土部门确实有工作不到位的地方。

万家良向记者提供的房产证、土地证等多份证件资料显示,教师街地块属于国有土地性质。他同时拿出一份《房屋拆迁许可证》说,“拿着集体土地的批文来征我们国有土地上的房屋,能合理吗?”

“重要批文都没有,签发人没有,还有建筑面积和占地面积是一样的,我们这个是两层房子,怎么可能呢?”万家良说。

记者看到,《房屋拆迁许可证》上所列的建筑面积和占地面积确实完全相同。

据万家良说,出于对上述《房屋拆迁许可证》合法性的质疑,教师街7户居民将琼海市规划建设局告上了法庭。

2011年10月23日,琼海市人民法院对该案作出一审判决,认为虽然被告琼海市规划建设局在填发《房屋拆迁许可证》和办理程序中存在一定的瑕疵,但不影响其合法性,据此驳回了7户被拆迁户的诉讼请求。

今年3月16日,海南省第一中级人民法院二审开庭。

记者获得的琼海市政府递交给法院的答辩状中描述,实施土地出让的琼海市国土局在对博鳌镇东山路教师街地块进行征地拆迁过程中,发现遗漏了该地块的征地拆迁手续,无法向海南美丽地产投资有限公司供应该地块,该局已与海南美丽地产协商于2010年6月签订了相关协议,将该地块从其竞买取得的受让地块中扣除,停止向其供应该地块,土地出让总价款亦作相应核减。目前,教师街地块已停止出让,居住在此的居民合法权益没有受到损失。因此,这些被拆迁户的诉求已经没有事实依据,法院应予驳回。

最终,法院维持了一审判决。

6月下旬,接受《每日经济新闻》记者采访的万家良表示,这起事件已经在物质上和精神上都给他们造成了不小的损失。“起诉的费用我们已经花了不少了,现在请律师,劳务费等各方面都挺厉害的。”

据万家良称,目前的7户居民为此各花了几万元。

“漫长”的临时安置区

与依然住在自家房屋中的村民相比,那些已被拆迁的家庭情况更糟。

根据《博鳌亚洲论坛综合服务区项目拆迁户临时过渡安置方案》,过渡安置区设在东屿安置区西南侧,用地面积约50亩。

6月下旬,记者在现场看到,七八排石棉瓦屋顶的简易房修建在东屿岛菜市场附近。

从排园村搬迁过来的居民卢霞(化名)介绍说,自己家是2010年12月份过来的,到现在快两年了。“之前政府一直说是暂住,以前我们有签协议的,但是从现在看,根本就没有按协议执行。”

随后,她给《每日经济新闻》记者提供了一份由居民和博鳌镇人民政府签订的《博鳌亚洲论坛综合服务区拆迁补偿安置协议书》。该协议书显示,临时过渡安置期为4个月(自房屋拆迁之日起计算)。

协议内容还有:凡采取自行安置形式不使用过渡安置房的搬迁户按拆迁面积每月每平方米补贴15元,使用过渡安置房的按拆迁面积每月每平方米补贴7元。

“当时政府说,过完年(指2011年初)就可以给我们土地盖房子的,但这么长(时间)也没有给我们土地盖房子,到现在也都没有人过来关心我们了。”卢霞告诉记者,以前刚刚搬过来的时候,政府还经常有人过来问这问那的,现在都没有了。

她说,以前还有为过渡安置区服务的工作队,后来听说散了,我们也问过政府,但现在都不知道该问谁了。

谈及现在的生活来源,卢霞表示,房屋、土地都没有了,就只靠自己去做一些小生意了。

不过,陈传武透露,今年10月安置区建好了,就可给村民盖房子。

另一问题是,安置区居民反映,当地政府并没有为他们购买养老保险

据2009年6月28日出台的 《海南省被征地农民基本养老保险暂行办法》规定,被征地农民基本养老保险费由政府、农村集体经济组织和个人分别按50%、20%、30%承担。

对此,记者多次致电相关部门,但并未得到明确回应。

陷于征地僵局的几年时间,已经让这里的村民变得异常谨慎。

记者多方求证发现,排园村等多个村庄已经没有村长了。“一是怕选了村长,他承受来自上面的压力比较大;二是我们不再相信村长了,最后可能因为利益的关系,和村民站在对立面,所以我们不敢要村长了,干脆不选了。”一位村民解释说。

回忆起政府征地以前的生活,一位70岁左右的老者眼睛里闪着泪花。“以前是一个人一亩半,现在是一分半。”

这位老人说,在博鳌“大开发”以前,自己有鱼塘、虾塘,日子虽不富裕,也还安宁。其实看着博鳌的开发,自己也打心眼里高兴,但现在连土地都没有了。

“博鳌的开发带来了很多外地的有钱人,短期来看我们老百姓也受益,但长期来看,连土地都没有了,我们还有孩子还有后代啊,他们该怎么办呢?”一位村民说。

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