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民企黑马夺取北京新地王 央企集体退出竞争

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[导读]自2009年5月起,北京已开盘的19个“地王级”项目,合计销售额还未收回土地出让金成本。

调控的威严与资本的冲动,在北京万柳地王的“加冕礼”上,博弈出一个戏剧化的局面——央企集体“打酱油”,民企则激烈争抢央企大鳄们“谦让”的肥肉。

7月10日,经过一个半小时激烈的竞拍,中赫置地最终以26.3亿元外加配建16400平方米回购房面积的代价,摘得了万柳地块。

北京市海淀区将以每平方米1万元的价格回购相应住房,并提供给该区部分拆迁户。

据北京中原估算,扣除回购房成本后,该地块商品住宅部分的楼面价约为每平方米4.15万元,不仅排名北京住宅类地块楼面价首位,也是全国土地单价第一。

由于万柳地块位置优越,本就被业内视作新地王头衔的有力争夺者,因而此次竞拍最大的看点,已经不是地王的诞生,而是一个难得一见的场面——财大气粗的央企开发商玩起了“温良恭俭让”,集体退出竞争,看着民企们豪迈地一掷“亿”金。

人民日报喊话 央企集体“长觉悟”

万柳地块在竞拍之前,就享受了地王级的关注。

该地块位于北京西北四环内配套极其成熟的高档社区聚集地,建筑面积7.7739万平方米,在进入土地市场时,北京市国土局就将其挂牌出让起始价定为18.66亿元,折合平均楼面价已高达每平方米2.4万元。事先已确定,该地块的出让金归海淀区,将用作该区六郎庄搬迁的平衡资金。

自6月19日该地块挂牌竞价起,11个工作日之内收到了10次报价,至7月3日,挂牌价格已被抬升至19.56亿元。

而坊间流传的将参与竞拍的开发商名单,则显示了一个包括万科保利、中化方兴、融创等央企民企巨头在内的豪华阵容。

不过,就在北京市党代会选出该市新一届领导班子的7月3日,北京市国土局公告,将万柳地块的现场竞价活动由原定的7月4日推迟至一周之后的7月10日。

正是在这短短一周内,出现了许多微妙的变数。

先是7月6日~8日国务院总理温家宝在江苏调研时强调:“要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作,促进房价合理回归,决不能让房价反弹,功亏一篑。”

此后,人民日报、新华社接连针对“地王”发文。新华社评论认为:“地价过高,一方面可能会导致恐慌性购房,引起房价非正常上涨;另一方面,也可能会激起更严厉的调控乃至对地王的直接干预,最终一些开发商将被地王撑死。”

人民日报甚至明确告诫央企:“调控关键期,央企参与‘地王’争夺恐怕并不合时宜。”

于是,就在万柳地块竞拍开始前一小时,央企保利地产发布声明称,接公司大股东中国保利集团通知,由于目前正值房地产调控关键时期,根据国家对房地产调控政策要求,考虑到万柳地块的情况,保利地产正式退出与融创地产组成的联合体,不再参加该地块拍卖。

保利地产本已为参加竞拍该地块做了充分的准备。就在几天前,保利地产北京公司一内部人士还曾对《第一财经微博)日报》表示,对万柳地块周边项目近期的成交量和成交价格,他们已“了如指掌”,保利北京内部也为此地块“准备了好几套方案,不同的方案制定了对于这一项目未来不同的定位以及不同的销售价格”。

尽管保利临时退出,在7月10日下午的竞拍现场,仍有十家企业参与,包括华侨城招商地产、中化方兴、中冶中建九龙仓联合体等五家央企竞拍者,及万科、融创、龙湖、中赫、懋源五家民企,央企民企旗鼓相当。

然而,在整个竞拍过程中,五家央企都成了走过场的配角——招商地产和中建九龙仓联合体全程均未举牌,华侨城和中冶仅各举牌一次,央企中只有中化方兴参与了竞回购房面积的第二阶段,全程举牌也不过十数次,而素以“有觉悟”著称的万科也全程未举牌。

“这几家央企好像都是来‘打酱油’的。”竞拍现场,一名“观战”的开发商代表如是说。

地王豪赌:销售业绩惨淡

万柳地块的竞拍,就这样变成了民企阵营的“内斗”。即使只有半边热闹,民企也硬是真刀真枪地拼出了一个地王来。

实际上,为了避免成交价高得刺眼,北京市国土局采用以往对待热点地块的办法,临时对万柳地块设置了最高限价26.3亿元,竞拍价“涨停后”就比拼开发商愿意提供的回购房面积,最多者胜出。值得注意的是,26.3亿元的“涨停板”仅比该地块的挂牌起始价高出40.9%,而不是以往常见的高出50%。

在与融创、懋源、龙湖的激烈争夺中,经过46轮竞价以及327轮回购房面积比拼,中赫置地最终胜出。

鉴于超过每平方米4万元的楼面价,该地块只可能建设豪宅,而中赫置地恰恰是以京城最贵楼盘——钓鱼台7号院一鸣惊人的“豪宅界黑马”。

“该宗地块绝佳的地理位置、成熟的高端配套、稀缺的景观环境,营造了一个具有先天优势的顶级豪宅地块,未来该项目定价或将不低于10万元。”亚豪机构市场总监郭毅认为,“即使如此,开发商仍有较高利润空间。”

但也有业内人士认为,鉴于这一地块的情况,即便是做豪宅,开发商也面临一定风险。“如果是我们,楼面价过了每平方米3.5万元可能就不会拿了。”现场一名不愿透露姓名的开发商说。

他认为,首先,扣除回购房之后,用于开发商品住宅的面积仅剩6万多平方米,如此小的体量对于一般开发商来说,很难全面施展拳脚;除此之外,高端项目意味着客户群的狭小,如果1~2年后,万柳地块完成前期开发面临推向市场时,限购仍未松动,甚至执行上更为严厉,那么该项目的销售将会极为缓慢,加剧开发商的资金链风险。

北京中原市场研究部张大伟则以数据说明目前“地王”的窘境:自2009年5月起,北京溢价率超100%且已开盘的19个“地王级”项目,累计至今的销售额仅446.46亿元,尚未达到这19个项目土地出让金的总和468.76亿元。

“楼市调控导致的销售市场萧条,19个地王项目合计的销售额还未收回土地出让金成本。而如果剔除其中销售比较好的金茂府等项目,地王项目的销售业绩非常惨淡。”张大伟说。

专做豪宅的地产黑马

但是奋不顾身的地王制造者们似乎并没有被数据吓倒,其中有些,似乎天生具有冒险基因。

在北京地产市场,中赫置地一向以低调著称,此次甚至是其首次以招拍挂的公开方式在北京拿地;但在住宅市场上,它又显得极其高调,因为京城第一高价楼盘——位于北京玉渊潭公园畔的钓鱼台7号院,恰恰就是它的作品。

资料显示,钓鱼台7号院位于长安街北,占地1.6万平方米,总开发面积7.3万余平方米,其中可售面积4.3万平方米。项目由2栋13层、2栋10层以下的建筑组成,合计106套住宅。

根据北京市住建委的历史数据,2009年8月18日,开盘不到一个月的钓鱼台7号院,总计售出房屋23套,成交均价高达7.28万元/平方米,刷新了盘古大观每平方米7.1万元的京城“最贵楼盘”纪录。

随后,钓鱼台7号院售价屡创新高,连续5个季度稳居京城第一。2010年二季度,钓鱼台7号院成交均价突破10万元大关,达到每平方米10.94万元,比2009年开盘时上涨50%,而周边楼盘价格一般在每平方米4万元左右。

据钓鱼台7号院销售人员称,该楼盘目前可售房源中,3号楼顶层一套超过1000平方米的楼王售价达到每平方米30万元,从售价上说,也许是中国第一豪宅。

然而,在钓鱼台7号院之前,中赫置地只是中国地产界一个默默无闻的小公司。

据北京市工商局网站的资料,中赫置地母公司中赫集团成立于2005年,是一家以矿业资源和房地产开发为主的多元化集团公司,法定代表人为周金辉。

一名知情人士对本报透露,中赫置地的老板年仅36岁,其开发的第一个房地产项目位于唐山。此后,该公司进入北京,收购了新天集团位于北京望京的一幅地块并开发了北纬40度项目。而其在北京推出的第二个项目,便是于2006年初收购并于2009年推出的钓鱼台7号院。

“除了钓鱼台7号院之外,中赫置地在北京已经没有其他项目了,所以据我所知,他们对于万柳地块是志在必得。”上述知情人士认为,万柳地块与钓鱼台7号院相似,都属于体量不大的豪宅项目,中赫已经有了此类项目的运作经验。

他还认为:“这种项目对于追求周转速度的大开发商而言并不合算,对于中赫这种追求利润的房企来说显然更为合适。”

也许在不久的将来,一个取代钓鱼台7号院的全国最贵豪宅又将悍然问世。

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