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黄国英:看空本地收租股 建议投资者趁高清仓

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简介:黄国英(微博)为香港证监会持牌人士,拥有超过20年投资经验,并为香港著名股评人及基金经理,现担任丰盛融资资产管理部董事。

股市走势不稳的市况下,很多投资者会选择将资金转调至传统上认为比较安全、具防守性的股份中。香港市场中比较受欢迎的防守股,其中一类是收租股。收租股与自己喜欢的房地产信托基金,虽然都是涉足物业市场,但两者的定位,存在一定的分别。香港上市的房地产信托基金,旗下的物业较多数是二、三线区域的写字楼,又或是较为贴近市民日常生活的地区商场,其中较有代表性的是自己一直持有的领汇(823)。相反,本地收租股的物业,集中于较为高端的地区,或一些一线地段的办公室,例如九仓(4)的海港城、时代广场,和希慎(14)的希慎广场。两者由于租约一般是维持一段相当长的时期,收入较为稳定,所以在市况转差的情况下,很受投资者欢迎,也累积了不少升幅,可是对于收租股(而不是房地产信托基金),自己不甚看好它们的前景,建议投资者趁高获利。

不看好的理由,是收租股的高档物业,较受经济周期的影响。以九仓的海港城、时代广场为例,两个商场都是内地自由行旅客的热点,若然他们的消费,受到内地经济增长放缓影响,商场之后的租金,也必然随之水退船低。从近日部份自由行热门受惠公司公布的消息,已经可以略知一二。例如去年底才上市的珠宝金饰股周大福(1929),据报销售急剧放缓,甚至影响到盈利低于早前管理层预期的目标,所以公司要大减员工的人工及奖金计划。周大福在本港珠宝金饰属于龙头,竟然也要出此下策,情况转差可见一斑。

另外,一线写字楼的情况,也有可能陆续转差。经济向淡的情况下,多数公司都会各出奇谋节省成本。要减人工或裁员,可能是引起公司内部,甚至社会舆论的压力;可是将大部分部门,尤其是后勤部门,搬至二、三线区域,如九龙湾等,却绝不会有甚么问题。开玩笑而言,在九龙地区居住的员工,不用过海到中环,上班更近便,可能更加感恩戴德。希慎新落成的希慎广场,报载写字楼仅有四成租出。在供应渐增,需求却不足的情况下,同样是难以看好。

在本地一级零售、写字楼均不看好的情况下,投资者可以考虑将资金转入恒隆地产(101)。公司在本地和内地都有收租物业项目,而物业的档次,不会集中在奢侈品,而是较为多元化,所以在推动内需的潮流下会受惠,受经济转变的冲击较少。而且公司在内地城市的商场,在建造和营运上,已经有所表现,在良好往绩的支持下,可以在更多的城市中寻找机会,也容易找到国际大型的品牌连锁店作为租户。

至于本地的防守股,仍然是维持原判,可以考虑本地贴近民生物用的房地产信托基金。但要留意,因为它们亦已有一段升幅,可以候回落再考虑。

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