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颜安生:香港楼市仍是投资重地

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与内地宏观调控下的楼市情况有所不同,进入2012年后,香港楼市的气氛开始热络起来,尤其近几个月来,投资者纷纷入场投资楼市,带动楼盘成交量和楼价都不断攀升。更为引人注目的是,财经分析员普遍认为,今年,香港楼价总体将呈上升趋势,有机构预测,今年香港平均楼价的升幅将高逾10%。

事实上,近几年来,香港楼市的涨声一直却未有停止,而且楼价已经非常之高,2009年香港房价上涨幅度高达29%;2010年,香港的楼市继续保持强劲上升势头,涨幅达到20%;2011年,香港政府为缓解过热的楼市,出台一系列政策令楼市降温,譬如,复建居屋、限制非本地居民按揭比例,提高内地人在港置业门坎、开征特别印花税、暂停房地产投资移民等。一系列调控楼市的措施尽管使2011年香港楼市的成交量创下五年来的新低,但坚挺的楼价丝毫没有回软的迹象。2011年香港楼市成交平均尺价为6854元,环比增长41.09%,平均尺价创16年来新高。与97年相比,增长95.77%;与2003年最低点相比,增长234.50%。

香港楼价高歌猛进

尽管受到亚洲金融风暴冲击,香港的楼价也曾于2003年达到最低点,即较1997年高峰期下跌幅度达七成之巨,但自2003年底开始,香港楼市便开始了高歌猛进的新历程,并且一直持续到今天。令人费解的是,近年来,港府不断出台调控措施抑制楼价上涨,但市场却反而更加看好香港楼市的前景,时下,香港的楼价高高在上,早已经超越了历史最高峰,从理论上讲,楼价泡沫已经存在,楼市风险的确不容忽视,但投资者仍然普遍认为,香港楼价涨幅空间仍然较大,人们似乎忘记了亚洲金融风暴香港楼价曾经暴跌的惨痛教训,对楼市的追捧热情持续不减。

投资者为什么会无惧风险,如此看好香港楼市?这是多种原因造成的结果。首先,香港楼市的供求关系严重失衡,统计数字表明,近年来,香港每年新增家庭约为3.6万个,对楼市需求逐年递增,与此同时,越来越多的内地客成为香港楼市新买家,内地投资者约占香港楼市买家的20%,如果再考虑到国际购买力,则形成了一支庞大的购买大军。然而,从供应情况来看,近年全港新建住宅单位数目平均不多于2万个,而且从可预期的未来看,港府推出的建屋用地寥寥可数。也就是说,在很长一段时期内,香港楼市的需求将数倍甚至数十倍于供给,这种严重畸形的供求关系怎能让楼价下降?

根本原因供不应求

目前,香港楼市之所以受到投资者的追捧,还因为相对于其它投资市场来说,楼市的回报和收益率仍然十分吸引。近年来,香港的银行存款利率一直处于极低水平,而且香港银行嫌贫爱富,对小额存款收取较高的服务费,资金进入银行几乎没有收益;而近两年的香港股市也表现低迷不振,恒生指数在二万点左右拉锯,绝大多数股票跌多升少,港股每天的成交量多在六、七百亿徘徊,股市投资者以损手者居多;黄金贵金属也已经过了最佳投资期,目前黄金等贵金属价格仍处高位,下行压力较大,投资前景看淡;外汇市场波动无常,尤其人民币汇率已经结束了单边升值格局后,外汇市场开始变幻莫测,风险毕露。总之,香港的楼市相对来说仍然是投资者的好去处。

当然,大量投资者涌入楼市,还与时下的资金使用成本低下密切相关。由于香港银行普遍资金充裕,贷款利率低下,加之银行间为争夺按揭市场,不断给投资者提供优惠条件,使得银行资金使用成本越来越小,从而促动了许多投资客利用银行资金投身楼市。此外,港府出台的一些新城区发展规划以及基础设施建设规划,也让投资者对楼市钟情有加,譬如,由于港府宣布将东九龙地区打造成为香港的第二个核心商业中心区,一时间,东九龙地区成为了楼市焦点,楼价普遍出现大涨。

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