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大连实德借贷规模近百亿 资金链紧张濒临断裂

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起底实德资金链

其中,天实安德拿到经海路地块后,就通过中融国际信托发售了6.6亿元的一年期信托。当时借款方是实德系关联公司新蓝置业,抵押物是天实和华置业81.25股权(主要资产是北京亦庄地产项目)。同时新蓝置业出资现金35000万作为担保。

一年后,实德归还了这笔钱,但亦庄经海路项目依然是荒草重生。

在哈尔滨的地块,实德也是依靠信托筹集资金。

2010年8月26日,华澳信托为哈尔滨高登发起了“华澳长信2号-盛和股权投资集合信托计划”,计划融资217740万元,时限为期1.5年。

在这个信托产品中,哈尔滨高登将其所属的两块土地 “哈国用(2010)第2000078”和“哈国用(2010)第2000079”号,初始抵押率为48.92%。

但这些信托的还款一直困扰着实德。今年2月,华澳信托发布公告,称信托计划B类信托单位期限延长半年。

哈尔滨地王项目也同样使用了信托融资。哈尔滨盛和的两大股东与中泰信托发售了一笔6.2亿的信托,为期2年,贷款年利率5.8%。

根据本报记者的调查,这个信托产品存在重大瑕疵。在信托产品发布时,哈尔滨盛和并没有完全付清18亿元的土地出让金,土地证也没有发放,违反了相关部门对于房地产信托要求“四证齐全”的规定。

有不愿意透露姓名的律师分析称,自国家进行宏观调控以来,房地产的贷款一直收紧,不排除实德系存在以信托融资缴纳土地出让金的“擦边球行为”。

虽然在地产牛市的逻辑里,大部分民企都使用了大杠杆运作资金。但一旦楼市遭遇调控,这个资金游戏的风险陡增。

工商资料显示,哈尔滨高登和重庆盛和都处于亏损。重庆和生裕的公司贷款卡已暂停使用。

深陷医院泥沼

出乎意料的是,医药产业成为实德系明确有不良贷款的产业领域。

根据实德工程建设公司的匡算,深圳龙珠医院项目包括经营资金(1100万元)、药品押金和工程欠款(1800万元)在内,仍有3000万元左右的资金缺口。

来自龙珠医院的告急信也已经发给实德高层。告急信表示,龙珠医院因为欠款已被物业堵住前后门,无法正常开张营业。

而根据本报记者进一步了解,实德围绕龙珠医院的项目贷款已经出现重大问题。根据权威部门数据,其中已结清贷款为3.44亿元,未结清不良信贷余额为4.42亿元,已结清不良贷款余额为4500万元,逾期利息高达1.39亿元。

资金部的信息显示,农行已经对这个项目的相关债务进行了重组,要求实德系分三次归还,分别是3月20日归还3000万元,4月20日归还3000万元,5月20日归还8000万元。从数额看,与逾期利息数额基本相同。

此外,根据资本部的报告,重庆光华医院项目预计还需要支付300万元前期手续费及管理费用。

深圳龙珠医院为中外合作医院,设立于2002年。

公司投资总额为2998万美元,注册资本为1499万美元。公司注册资本中,甲方(深圳市红十字会)以土地使用权折合360万美元投入,占24%;乙方(亿仁实业有限公司,后亿仁投资有限公司)以相当于360万美元的人民币现金投入,占24%;丙方(吉里医疗投资管理有限公司)以经评估的设备折合779万美元投入,占52%。

根据本报记者了解,后两个民资股东的控制人为孙启智、张智平,实际控制龙珠医院。

2008年,徐明以一家美属萨摩亚群岛的离岸公司city goal(城市目标)收购了张智平在吉里公司51%的股权,从而实现控股龙珠医院。

同年3月,吉里公司给龙珠医院发函宣布,由徐明代替张智平出任龙珠医院董事长。

龙珠医院2009年的年检报告显示,其资产状况并不乐观,资产总额为6.63亿,负债总额为7.19亿,年收入仅为1843万,亏损5500万。

与深圳龙珠医院最新相关的一则诉讼公告显示,中国银行深圳分行已经就借款合同纠纷为由起诉龙珠医院。

海外上市折翼

海外上市曾是实德系失之交臂的融资管道。

从2000年3月起,实德国际(香港)投资有限公司成立,其股东是一家注册在英属维尔京群岛的离岸公司SDG(实德集团的英文缩写)投资公司,以及一名负责财务的管理人员侯锦玲。第一批董事为时任实德集团副总裁贾月湘和香港籍董事黎明伟。

这是实德系在海外步下的第一颗棋子。后这家公司改名为香港高登,并与另一家离岸公司“hip fung”投资公司为股东,在香港设立了香港辛辛那提和另一家名“高登国际(香港)贸易有限公司”。

实德系海外上市的实质启动始于2007年。由实德集团和香港高登合资的大连实德塑胶工业有限公司(以下简称实德塑胶)着手变更股权,将原先实德集团持股的55%股权全部转让到香港高登名下。其对变更股权的情况说明中称,鉴于大连实德集团有限公司主业拟于明后两年在海外“借壳上市”的计划,变更为外资股东单方持有,“以利重组”。

相应的股权变更率先在实德系的化学建材板块开始,但在2009年又戛然而止。

从2009年开始,香港高登又将持有的部分化建企业股份陆续转让到徐明个人名下。目前尚没有确切消息指向此次融资失败的原因,但从化学建材公司的整体财务表现来看,其从2003年开始就进入了行业拐点,一直处于产能过剩、市场萎缩、利润率持续下滑的泥潭之中,或不在最佳的上市时间窗口。

但徐明和实德系并未放弃海外融资渠道,同年将融资的方向转向了地产。根据公开资料,盛和集团控股有限公司(以下简称盛和控股)成立于2009年10月,注册在开曼群岛,在北京、哈尔滨、大连、沈阳、重庆分别设有公司。董事为陈春国、郝怀灏、贾月湘。

此时,香港辛辛那提已经更名为香港天实安德,在大连、哈尔滨、沈阳、北京、重庆等地进行一系列地产布局,成为实德体系内重要的地产分支“天实安德系”。

2年后,2011年,香港高登重新构建了一个以地产项目为主的海外架构,成为“天实安德系”和“盛和系”的管理公司,主要负责海外资本运作,并向地产系收取象征性的管理费。

但这次努力依然没有结果。来自实德内部的消息称,香港高登曾在2011年初和年底分别进行了资产注入的努力,但因资金问题搁浅。

亦有投行人士称,听说过实德地产公司希望上市的消息,但此时又遭遇中国地产的宏观调控周期,投行与

实德对于估价始终未能达成一致,最终只能再次放弃。

截至目前,上述企业在香港公司注册处能检索到的联系人均为个人董事黎明伟。从本报记者查阅的资料来看,黎明伟现年53岁,具备一些金融从业背景,曾任美国银行高级行政人员,毕业于香港大学社会学专业。截至目前,黎共担任了20家民资企业的董事,其中就包括三家实德系企业。

该三家企业都注册在香港湾仔洛克道160号越秀大厦802室,公司门口仅挂了“高登投资”的标示。公司所雇佣的秘书公司称,他们是为高登提供秘书服务,但联系不到高登的负责人。

本报记者亦在香港资本圈内询问黎明伟及高登系的一些运作动态,但鲜有资本圈人士了解,仅表示“高登是规模很小的公司”。

断臂求生

实德系内部已经在着手开源节流。

今年3月20日,一份以“工程建设公司”名义写的《资金需求报告》送到了实德集团托管高层手中。

根据这份报告,实德系在各基地建设工程所需资金总共1.2亿元左右。其中对外欠款总共7000万元,包括欠化建集团1000万元,按照工程进度还需支付4200万元,以及增加长兴岛等地基础设施建设费用等3项预算600万元。

实德集团相关负责人在批示中直接砍去了长兴岛改建等2项预算,批示“暂缓”。

但区区数百万元的预算“暂缓”并不能解决实德接踵而至的偿付压力。目前阶段,迅速开源比节流更为重要,而开源的方向则无非是外部资金借款或者资产变现两种途径。

据本报记者从银行和各信托机构了解的情况,基于徐明本人失踪也没有进一步明朗的消息出现,中国人民银行和银监会不断警示风险,以及宏观调控的形势等原因,实德系的金融、地产、化学建材等产业已经很难从银行和信托公司获得任何新增融资。

本报记者接触的一些民间借贷者则表示,若有合适的抵押物,给实德系融资的大门并未完全关上。但其名下的金融资产大都做了质押,尚未质押的还有沈煤集团、人和投资、大连三德共持有的华汇人寿8亿股,实德集团、新蓝置业持有的大连银行1500万股,和实德集团持有的景顺基金130万股。

此外,大河集团、蔚都商贸持有的鑫汇村镇银行1500万股也并未质押,但由于没有交易记录,所以“市场价格不明”。

从上周起,徐斌已经向部分民资财团放风,希望变卖部分金融资产,断臂求生。已有部分民资财团已经对实德手中的金融牌照表现出了极大的兴趣,但仍在评估现在交易的风险。

相关律师分析称,已经有质押的金融资产并不会影响转让。一般质押合同都会约定若转让如何处理原有质押的条款,只要三方都认可即可成交。

而实德系名下的庞大地产项目,也正四处寻找买家。有消息称,天实安德在北京亦庄综合体项目已有意向中的买家,北京本地地产商嘉捷集团给出的首轮报价为4.8亿元。

另一个让实德系深陷不良贷款泥沼的龙珠医院,也传出华润集团有意接盘的消息。

实德系多年的资金运作中,一直把系内所有资金作为一盘棋使用,极少让资金沉淀。唯一一次账面宽裕来自2001年突然增资的40亿。实德集团当年新增40亿注册资本之后,多位徐明系和张澎系的自然人股东和法人股东进入,并在一年后迅速全部变更为徐明及实德管理层持股。

一位不愿意透露姓名的专业人士分析称,基本可以判定其余自然人和企业都是代持股份,这笔巨额资金应该是徐明“张罗”而来,但并不属于徐明,只是“过路资金”。

(21世纪经济报道)

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