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大连实德借贷规模近百亿 涉及38家银行

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[导读]实德系的借贷总额的规模接近百亿,涉及了农行、建行、大连银行、吉林银行等38家银行。

“目前,泛海系、新湖系也大量采

起底实德资金链

按照银监会2010年4月16日发布的《关于加强中小商业银行主要股东资格审核的通知》,“主要股东包括战略投资者持股比例一般不超过20%。对于部分高风险城市商业银行,可以适当放宽比例。”

入股银行,是很多民营企业的梦想,但是入股之后,可能会有些许“失落”,银监会对股东关联贷款有严格的规定,并且随着银行资产规模的不断壮大,需要持续不断补充资本金。

实德系资金链的紧张状况,显然无法容忍慢慢靠银行分红回收现金流,将银行股权质押出去融资是现实的选择。

2011年10月,大连三德、北京富德、新蓝置业分两次将其分别持有的1.6亿股、1.6亿股、1亿股铁岭商行股权质押给民生银行,总计获得7亿元一年期贷款。

2011年9月,新蓝置业将其持有的3亿股铁岭商行股权质押给方正东亚信托,获得3亿元两年期的融资。2011年10月-11月,人和投资分两次将其持有的4亿股铁岭商行股权质押给百瑞信托,获得4.17亿融资。

至此,实德系持有的11.2股铁岭商行股权已经悉数押出,“一股不剩”,总计获得融资14.17亿元,与实德系投资入股的12.88亿元还略多。

除了华汇人寿100%股权、铁岭商行55.83%股权,实德系的金融企业股权资产还包括:

生命人寿10.79%股权(总计9.12亿股),大连银行5%股权(总计2.05亿股),以及鑫汇村镇银行(大连银行发起组建的村镇银行)15%股权(总计0.15亿股),景顺基金1%股权(130万股)。

其中,以3.18亿股生命人寿股权和1亿股大连银行股权为抵押,向大连银行贷款17.48亿元。这些贷款中,一笔4.2亿元的贷款将于2012年5月28日到期,剩下3笔总计13.28亿元的贷款将于2012年9月到期。

此外,1.38亿股生命人寿股权质押给了华融租赁,获得融资3.32亿元;1.55亿股生命人寿股权加上三块土地等资产抵押获得华澳信托融资6.45亿元;3亿股生命人寿股权质押给吉林银行获得10亿元3年期贷款。

起底实德资金链

地产黑洞

根据实德系工程建设公司今年3月底报告,该公司目前最大的单笔资金缺口来自偿付中泰信托的信托产品,共6.2亿元,偿付时间为今年5月。

根据本报记者了解,双方之间的质押合同签订于2010年,由实德系关联公司哈尔滨盛和置业有限公司(以下简称哈尔滨盛和)的两个股东将其股权质押给中泰信托,由后者提供年息5.8%的6.2亿元贷款。

而这家哈尔滨盛和正是实德系以18亿元拿下哈尔滨地王的项目公司。拍下土地后不久,该公司立刻通过信托产品获得6亿现金回流。

为了能偿付这笔信托,工程建设公司也在计算从其他项目抽取资金的可能性。其在6亿资金缺口栏写道,若能把(重庆)公安局属地块的资金解决好,则这部分缺口将减少至3亿元。

除此之外,重庆地产项目还应付哈尔滨建设银行利息930万元。

地产已经不仅是工程建设公司的头号债务来源,也成为了实德系身上失血最多的黑洞。

早在1995年,实德就成立了大连大昌房屋开发有限公司,2001年又成立大连东鹏房地产开发有限公司。但十数年过去,这两家房产公司没有进行任何项目。前者握有实德集团5.65%的股份,而后者更像一个投资公司,为实德各种关联公司的借贷担保。

直到2009年,地产达到最高点时,实德正式进军房地产。

实德的地产业务大致分为两大块,一是2009年中成立的“天实安德系”。

天实安德投资有限公司(以下简称天实安德投资)设立于2009年,注册资本为30000万,原本由实德的关联公司新蓝置业控股,后将所有股份转让给实德系另两家化工公司,分别名为四川丰泽化工有限公司和辽弘化工产品。

根据其对外投资名录,这家公司对外设立了有三家地产开发公司,分别是重庆天实安德房地产开发有限公司、天实安德(大连)房地产开发公司、天实安德(沈阳)房地产开发公司,每家注册资本均为5000万元,都由天实安德100%控股。

2010年,实德系又将香港一家原名为“辛辛那提工业科技(香港)有限公司”(以下简称香港辛辛那提,设立于2003年),改名为“天实安德(中国)投资有限公司”(以下简称位香港天实安德),作为整个天实安德系的母体。

第二块是2009年10月实德系与哈尔滨人和商业合资成立的盛和集团控股有限公司,注册于开曼群岛,在北京、哈尔滨、大连、沈阳、重庆分别设有投资公司,声称已有土地储备近800万平方米,在建项目393万平方米,项目总投资近300亿元。

相比天实安德,盛和系下的地产公司更多。其中,最重要的公司之一是重庆盛和建设有限公司(以下简称重庆盛和)。

重庆盛和由高登国际(香港)投资有限公司(以下简称香港高登)投资5000万元于2009年7月设立。后者的全资股东是注册在英属维尔京群岛的SDG(实德集团的英文缩写)投资公司。

以重庆盛和为平台,实德系瞄准了哈尔滨地产市场,2009年底至2010年中这半年时间里分别注册并控股了哈尔滨盛和置业有限公司、哈尔滨上和置业有限公司和哈尔滨高登置业有限公司(其中,哈尔滨高登在2010年发生股权变更,变更之后由华澳国际信托有限公司100%控股,以下简称华澳信托)。

本报记者了解,在2009年-2011年间,盛和系和天实安德系拿地非常频繁,囤地至少200万平方,光是拿地的花费都估计在上百亿以上,这已经远远的超出了他们的注册资本。

2009年9月8日,哈尔滨土地拍卖过程中,一块起价5亿的地块被重庆盛和一次性加价13亿后拿到。这拉开了盛和系在哈尔滨拿地的序幕。

拍下地王不久,三家实德系哈尔滨公司又在2009年12月之后相继拍下两幅土地,所涉土地总面积372727.7平方米。

重庆则是实德系席卷拿地的另一个城市。除了重庆盛和之外,实德还在2009年7月成立了重庆和生裕房地产开发公司(以下简称重庆和生裕),目前经过两次增资扩股,公司注册资本金150000万,股东为海航集团控股的渤海国际信托有限公司(40%),哈尔滨盟科上河房地产开发有限公司(31%),北京和生裕投资有限公司(以下简称北京和生裕)(29%)。

北京和生裕即为实德系关联公司,实德系原副总裁贾月湘和现任总裁陈春国都是该公司董事。

另一位董事马彪,则曾是广州发展银行大连分行的行长,他在任期间,曾经给予了实德贷款大量的支持,目前,实德在广发银行大连分行所欠的贷款,基本是此人在任上批准给实德。

2010年9月,盛和系又在铁岭跟当地政府签订合作项目,开发铁岭帽峰山风景旅游区,该项目初步规划五年内投资100亿元,包括建设体育文化公园。旅游度假设施休闲娱乐中心及高端住宅。

除此之外,他们还在荆门拿下了90万平方米的温泉项目。

天实安德在拿地上也动作不断。2009年末,他们用2.48亿拿下了北京亦庄经海路项目此地块用地面积53737平方米,建筑面积233947平方米,但每块地的价格仅1060元/平米。

按照原定计划,他们将在这里建设住宅和商铺。

2010年,天实安德又拿下长兴岛朗庭山项目、普湾新区海蓝山项目、金石滩别墅项目。2011年,这3个项目同时上马。

重庆和生裕则在重庆有三个地块,均在两江新区蔡家组团,其中两个地块是容积率低于1的豪华住宅地块,其中一块用地面积共计约28万平方米;另一个地块是二类居住和商业金融地块,用地面积约8.3万平方米。

按照实德内部对盛和系的规划,预计他们在地产上经营3-5年后,将地产公司变成千亿级企业,并顺利实现上市目标。

但在他们进军地产的2009年,地产行业就遭遇了国家宏观调控,实德目前的地产项目很少拿到银行贷款,基本都是靠信托进行融资。

起底实德资金链

其中,天实安德拿到经海路地块后,就通过中融国际信托发售了6.6亿元的一年期信托。当时借款方是实德系关联公司新蓝置业,抵押物是天实和华置业81.25股权(主要资产是北京亦庄地产项目)。同时新蓝置业出资现金35000万作为担保。

一年后,实德归还了这笔钱,但亦庄经海路项目依然是荒草重生。

在哈尔滨的地块,实德也是依靠信托筹集资金。

2010年8月26日,华澳信托为哈尔滨高登发起了“华澳长信2号-盛和股权投资集合信托计划”,计划融资217740万元,时限为期1.5年。

在这个信托产品中,哈尔滨高登将其所属的两块土地 “哈国用(2010)第2000078”和“哈国用(2010)第2000079”号,初始抵押率为48.92%。

但这些信托的还款一直困扰着实德。今年2月,华澳信托发布公告,称信托计划B类信托单位期限延长半年。

哈尔滨地王项目也同样使用了信托融资。哈尔滨盛和的两大股东与中泰信托发售了一笔6.2亿的信托,为期2年,贷款年利率5.8%。

根据本报记者的调查,这个信托产品存在重大瑕疵。在信托产品发布时,哈尔滨盛和并没有完全付清18亿元的土地出让金,土地证也没有发放,违反了相关部门对于房地产信托要求“四证齐全”的规定。

有不愿意透露姓名的律师分析称,自国家进行宏观调控以来,房地产的贷款一直收紧,不排除实德系存在以信托融资缴纳土地出让金的“擦边球行为”。

虽然在地产牛市的逻辑里,大部分民企都使用了大杠杆运作资金。但一旦楼市遭遇调控,这个资金游戏的风险陡增。

工商资料显示,哈尔滨高登和重庆盛和都处于亏损。重庆和生裕的公司贷款卡已暂停使用。

[责任编辑:yuedong]
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