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颜安生:REITs何时重振雄风?

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近来,香港掀起了一股ETF热潮,这不禁让笔者想起几年前香港的REITs潮。2005年11月25日,领汇基金正式在港交所挂牌上市,开创了REITs在港交所上市之先河。作为香港首只上市的、全球集资额最高的房地产投资信托基金,领汇成功上市,给港股市场带来了无限憧憬,并且引发了一股房地产信托投资基金上市的热潮。在领汇之后,2005年的12月,又先后有泓富和越秀两只房地产信托基金上市。一时间,香港的REITs前景非常看好。

的确,REITs在香港的发展较其他国家和地区为晚,譬如,当香港首只房地产投资信托基金挂牌上市时,REITs在澳大利亚和美国已经进入了成熟发展阶段,从亚洲邻近地区看,新加坡早于2002年7月就有首只REITs上市,2003年其首只跨境REITs也正式上市。?管香港直到2005年底才迈出了REITs上市第一步,但随?领汇、泓富和越秀三只REITs的挂牌,香港REITs市场在全球市场中的地位迅速提升,尤其是在不久之后,领汇很快就被纳入EPRA/NAREIT全球房地产指数摩根士丹利资本国(MSCI)也迅即将领汇纳入其中,并且占摩根士丹利资本国际香港指数的比例达到1.74%。

当年曾经备受关注

记得2005年末,香港的REITs市场广受投资者关注,当时分析员们普遍预测:空间巨大,前途无量。这也难怪分析员们会如此乐观,因为,当时有两大利好因素支撑,其一,港府大力支持。为推动REITs的发展,2005年6月,香港证监会修订了《房地产信托投资基金守则》,修改的内容主要有两点:一是内地的商业地产项目可以REITs形式到香港上市融资;二是放宽REITs的负债比率至资产总值的45%。而修改前的《房地产信托投资基金守则》禁止REITs投资内地和海外物业。

其二,修改后的《房地产信托投资基金守则》由于撤销了REITs投资海外物业的限制,从而为内地的房地产企业在香港发行REITs打开了大门,当时,许多内地房地产商皆认为,REITs是他们借用香港资本市场发展内地物业的极好管道,他们可以成立REITs,然后注入其在内地的商业地产项目在港上市,从而缓解内地房地产企业的融资困难,拓宽其融资管道。据悉,正是受到香港新修订的《房地产信托投资基金守则》的吸引,当时内地地产界都在摩拳擦掌,准备进军香港REITs市场。

昙花一现背后有因

然而,令人遗憾的是,除了2005年末因受到新修订《房地产信托投资基金守则》的激励以及当时市场氛围的牵引,香港出现了短暂的REITs热之后,便一直悄无声息,事隔6年,在香港股市上的REITs屈指可数,除了2005年末上市的领汇、泓富和越秀外,6年来新增的REITs只有五只,分别是汇贤产业信托、冠君产业信托置富产业信托睿富房地产基金以及阳光房地产基金,平均每年不到一只REITs在香港上市。这种结果与当时市场普遍看好REITs的情形相比,令人感到难以置信。

香港REITs的发展为何会落到这种田地?当然有其客观原因,譬如,2006至2007年,正是港股上市最火爆时期,这两年港股迎来大丰收,市值成交额等均创新高;内地大型银行中行招行工行等陆续登陆港股,掀起了一波接一波的投资热潮,相形之下,REITs的吸引力被完全掩盖掉了,REITs发行商当然不可能在这样的氛围之中去抢国有大型银行的风头。而进入2008年之后,由于美国次贷危机的不断显现及金融海啸所形成的?击,港股投资气氛迅速转差,不断出现的港股暴跌令中小投资者唯恐避之不及,这种投资气氛之下也没有REITs表现的机会。2010年年底,内地对楼市采取严厉的调控政策,楼市前景一时不明,REITs发行商不敢贸然行事。这些都是香港REITs昙花一现便无声息的重要原因,香港REITs何时才能重振雄风,看来还有待适当时机。

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