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林俊业:地产股高位欠承接 短期或率先回调

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欧债危机似有所纾缓,希腊违约风险早于市场反映,本地楼市承势现小阳春。综合全港报道,地产界消息一面倒唱好,成交及价位皆有明显改善,甚至有说远至天水围竟出现几十台买家争一盘的境况﹗该区有超过700个放盘,到底是买家指定某个「笋盘」,还是经纪集中火力营造旺市气氛?

上周末主持一投资讲座,参与嘉宾亦异口同声呼吁尽快买楼,另一边厢中原集团施老板却沽旺铺大赚过千万,谓仍看好经济,只为留些「近身钱」应乎内地生意周转之用。听起来既有矛盾之处,可是旺市当前,主要靠地产广告为生的报纸杂志,又怎会大造文章唱淡风?

楼市转旺,笔者认为与真正买家「饿盘」已久有关,当中不少是三十出头刚建立家庭的新婚人士,买楼较为心急,务求一圆安居乐业之梦。可是当这些用家的消费力耗尽后,楼市能否靠投资需求,特别是境外资金支持?

专业投资者衡量如何调拨资源,当然从风险回报一大方向着手。现时美国30年国债孳息率是3.1%、股票大蓝筹如中移动(941)等公用股有近4%、在港买楼方面又如何?根据差饷物业估价署的数字,去年A类(40平方米以下)、B类(40-69.9平米)及C类(70-99.9平米)的私楼的平均租务回报分别为3.8%、3.3%及2.9%,全部皆跌至历史新低点。

读者可能会说,租务回报低没要紧,反正楼价有机会升,潜在回报可补偿较低的租金。不过,可不要忘了买楼除是杠杆化的投资外,即使楼价静止不动,资金被套便产生机会成本,错失其他投资股票机会,而且楼宇的市场流通性及弹性极低,淡市时卖楼难过登天。

地产股受乐观气氛抢高,是提前炒业绩之兆,当心楼市基本因素未有改善,股价累积升幅却相当之大,短期内回调有机会成先头部队。

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