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国务院发展研究中心:中国有条件避免楼市硬着陆

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四、推动房地产市场必要调整,避免硬着陆的政策思考

当下许多城市的房价已显著超过普通老百姓的购买力,推高了社会的生活、商务成本,不利于下一步结构调整和保持经济长期稳定增长,因此房地产市场调控政策不可动摇。但由于这个市场具有自己的运行逻辑,政策应对不当又容易造成硬着陆。对此应保持充分的警惕,做好充足的政策准备。

1.利用规范民间借贷的时机,推动房地产市场和房地产行业的必要调整

我国房地产市场需要经过实质性调整,才能更加健康发展。但受多种因素影响,目前市场在一定程度上仍处于囚徒困境之中,需要一个外部力量来打破僵局。近期民间借贷市场的调整提供了一个契机:一是以房地产资产作抵押的民间借贷者为获得流动性不得不抛售房地产,从而给房地产市场一个外部向下压力。二是2012年2—4月份将是信托产品集中到期的时点,届时房地产企业将面临更加严峻的资金压力,也需要加快销售回笼资金。因此,应利用清理、规范民间借贷市场的时机,推动房地产市场必要调整,促使房价的合理回归。

2.以“鼓励消费、抑制投机”为目标,适度调整房地产调控方式

根据中央经济工作会议确定的“稳中求进”方针,在继续坚持房地产调控政策不放松的基础上,宜适度调整房地产调控手段。如择机调整限购政策范围,重点限制境外和非居住的外地投资者投机性购房。与此同时增加投机的成本,征收交易所得税和房地产税,以避免市场预期改变后可能引发的新一轮投机潮。再如在抑制非消费性需求的同时,适度调整首套普通商品房首付比例、住房贷款利率。通过政策调整,给市场发出明确的“鼓励居住、限制投资”的政策信号。

3.创新保障房建设机制,减少房地产市场调整可能产生的震荡

房地产市场的调整,将不可避免地带来开发商的重新洗牌。为降低房地产企业破产、重组给市场带来非理性压力,当购买成本显著低于政府直接建设保障房时,可由政府收购部分烂尾楼和过度降价的商品房作为保障房使用。2008年金融危机期间,韩国就曾使用这个工具,很好地解决了房价下跌和保障房缺失的矛盾。为此,可适当降低2012年地方政府保障房建设目标,将重点放在保障房的制度和配套设施建设上。一旦出现市场超预期调整,即加大政府资金投入,既保证房地产市场调整过程的平稳进行,又可推动保障房体系建设。

总之,我国既有宏观条件,也有政策空间避免房地产硬着陆风险。尽管如此,仍需密切关注房地产市场动态,及时、合理应对突发情况,着力避免多个因素共振引发的风险。

(作者单位:国务院发展研究中心金融研究所)

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