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国务院发展研究中心:中国有条件避免楼市硬着陆

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二、现阶段中国房地产市场的四个特征

与西方国家房地产市场相比,中国房地产市场存在以下四个方面的差异,不能简单比照国外房地产市场波动的历史来推测中国房市走势。

1.中国的房地产市场仍属发展中市场,存在刚性需求

我国房地产市场从上世纪末起步,目前尚处于发展的早期阶段。从市场成熟度看,北京、上海等少数一线城市只是在近两年二手房交易量占比才上升到60%左右,离成熟市场还有距离,其他城市则相差更远。目前我国城镇化率刚达到50%,如果未来20年将城镇化率提高到70%的国际平均水平,每年将有1500万左右的农民转化为城镇人口。过去10年中,我国人均收入年均增长12%,预计未来也将保持较高的增速。大量以收入增长为基础的房地产刚性需求,是实现以价换量的基本条件。只要房地产市场经过了实质性调整,就可能吸引一定的刚性需求买家阶段性进场。

2.中国的房地产市场结构尚不完善,存在调整空间

住房是兼具社会和商品属性的特殊产品。出于社会稳定的需要,一些主要工业化国家都通过不同形式向民众提供保障性住房,使住房结构能够满足不同层次人群的合理需求。但到目前为止,我国的住房供应仍存在较大结构性缺陷,保障房覆盖率不超过10%,远不能满足中、低收入群体的必要需求。“十二五”期间,我国将建设3600万套保障房,使城镇居民住房保障覆盖率达20%左右。住房保障体系的建设,对稳定房地产市场将起到积极的作用。

3.房地产杠杆率低,风险主要通过产业链传导

尽管我国房地产已具备一定的金融属性,但杠杆率仍较低。银行贷款要求的首付比率较发达国家高得多,二手房市场的抵押品放贷率也只有60%左右。我国老百姓对住房看得很重,轻易不会出现美国式的大量“止赎”。而且中国人不喜欢大量负债,家庭的整体负债率很低。2010年,住户贷款/GDP只有28%,而在此轮危机爆发前夕的2006年,美国的家庭债务余额与GDP之比高达170%。我国房地产相关贷款(土地贷款、开发贷款和购房贷款)占全部贷款余额在20%左右,按揭贷款只占GDP的12%,比美国低了60个百分点,按揭贷款证券化率为零。另一方面,由于我国房地产市场以新房为主,房地产行业对上下游产业和地方财政收入均影响较大。2010年房地产增加值就已占GDP的5.56%,加上建筑业增加值合计占比更是高达12.22%。

综合上述情况,我国房地产市场调整可能引致的风险将主要通过产业链传导,并不会像美国那样由于房地产内部的去杠杆化而引起金融市场 的塌陷。任何有助于保持宏观经济平稳、保持地方必要财政收入的措施,都能有效降低房地产调整风险。同时房地产风险的传导过程,也会因产业链条的多层次而具有一定时滞,从而为化解风险提供了必要的时间和空间。

4.房价回落是政府主动调控所致,并非供求关系出现逆转

2010年以来,为促使房地产市场长期健康发展,政府采取了一系列调控措施,抑制了房价的过快上涨,削弱了房地产市场的金融属性。当前一些城市出现的房地产价格回落,是政府主动调控的结果,而非房地产市场自我恶化、发展乏力所造成。针对今后我国房地产市场的走势,政府仍拥有很大的政策调整空间和灵活度。

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