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融创中国援手绿城 无锡地王项目或易主

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  曾经“重重跌倒”的融创中国(1918.HK)董事长孙宏斌向身陷破产传闻的绿城中国(3900.HK)伸出援手。

  12月27日,知情人士向本报记者透露,孙宏斌的确在和宋卫平商讨合作事宜。未来,孙宏斌有可能入主绿城无锡地王项目。

  绿城高层也向本报记者证实,绿城目前正在处置资产,但会不会和孙宏斌合作,如果合作,将以怎样的方式合作,尚未进入公告阶段。另有消息称,绿城也在寻找外滩地王10%股权的转让,接盘者最有可能是SOHO中国(0410.HK)。

  孙宏斌援手绿城

  近些天来,绿城二字频频在孙宏斌的微博里出现。此前,老孙曾在接受本报记者专访时不无担心地说,舆论幸灾乐祸的气场可能将一个本来可以渡过难关的公司置于危险的境地,他希望大家不要落井下石。但他也坦诚地说,绿城陷入今天这样的危机,也有自身原因。“摊子铺得太大。”当年卖掉顺驰的孙宏斌已不再过分追求规模。

  孙宏斌在无锡香樟园购买了一套房,以示对宋卫平的支持,这正是传闻中他即将入股的项目。香樟园项目地块实为无锡蠡湖1号地块。2009年8月,绿城以29亿元将之收入囊中,创下无锡市区土地招、拍、挂单宗地块总价的新纪录。土地总面积约22.26万平方米,总建筑面积约74万平方米,折合楼面价约5600元/平方米。无锡总价地王诞生后,蠡湖周边拍卖的地块地价曾超过7000元/平方米。据了解,该项目目前仅销售了全部规划面积的十分之一左右。

  早在2004年,孙宏斌就已进入无锡,对无锡市场可谓相当熟稔。融创中国在无锡的两个项目2011年前11月的销售额已超过23亿。根据销售简报,融创前11个月累计合约销售额175.6亿元,同比大增144%,是少有的业绩全面飘红房企。12月19日,孙宏斌还联手央企背景的方兴地产以31亿的价格在北京摘得一块商住用地。

  而绿城的困境,源自2009年的一批地王。2009年初还因为一笔高息债经历“生死7日”,二季度楼市突然回暖,绿城信心飙升,转身就四处疯狂抢地,仅2009年7-9月,包括无锡地王在内,绿城就投入210.4亿元买地(含合作)。几次地王竞买现场,宋卫平都亲自坐镇,声称“只要有好的地就拿”。但两年以后,这些高价地块,成了绿城和宋卫平不能承受之重。

  2011年的楼市几大传闻,都围绕绿城。先是海航40亿收购绿城,后是信托危机被银监会点名,还有绿城足球俱乐部寻求转让等。11月2日,宋卫平曾挑灯夜书,“我们有足够的信心,与行业一起,度过寒冬。绿城离破产还有很远的一段距离”。但“夜书”引发的却是更大声的质疑,宋卫平宁愿被外界误解,此后不愿意再接受新闻媒体的采访。

  2010年年报显示,绿城共有85个在售项目(2011年应有增加)。其中联营公司共有37家,18家共同控制实体。换言之,绿城有一半以上的项目都是以合作开发方式开发的。合作伙伴中不乏央企葛洲坝、国企滨江集团,民企海尔集团等实力企业。

  “大家愿意支持他。”孙宏斌曾对本报记者说。据杭州业内人士介绍,此次融创可能会以控股方式与绿城无锡项目达成合作,即融创注入现金,获得约51%项目股权。至于具体金额,可能是根据绿城的总投入再加相应利息来计算。这也是绿城转让其他项目的通行做法。

  孙相信,到了危难的时刻,绿城的合作伙伴会伸出援手。目前已有此迹象。

  生死时速

  宋卫平曾提出了绿城三步走的路线图,如今是跳过了楼盘降价阶段,而直接寻求转让项目以解决资金问题。

  今年8月份绿城披露中报后,数次被怀疑即将走向破产边缘。中报显示,绿城净资本负债率较去年底升31.2个百分点,至163.2%。绿城持有现金及银行存款97.5亿元,总借贷是350亿元。年报显示,绿城2010年度总利息开支为26.62亿元,而2009年为18.53亿元。在融资成本上升的2011年,绿城亦要支付大量的利息,更不用说庞大的到期债务和地价款。

  在限购的大环境下,几乎所有住宅项目的销售速度都在放缓。截至今年11月末,绿城累计取得销售金额约307亿元,其中归属于集团的权益金额约202亿元,仅约完成年初550亿目标的56%,今年至少销售400亿的愿望已基本落空。

  2011年绿城遭遇的危机,远远超过2008年。如果说2009年国家的救市政策将绿城们从危机边缘拉了回来,那2012年已没有这样的期待。宋卫平和绿城必须断腕自救。主动寻求项目股权转让,便是自救的主要方式。绿城中国首席财务官兼公司秘书冯征近日向媒体证实了正与融创和SOHO中国商谈项目股权转让事宜的消息。

  据杭州业内知情人士透露,绿城寻求转让的并不止这两个项目,而且转让首选是杭州项目。其中,杭州兰园项目和新华造纸厂地块早已盛传要转让,前者是2009年10月,绿城以20963元/平方米的楼面地价竞得,并创下当时杭州单价地王,后者是2009年9月3日绿城联手滨江房产以楼面地价22361元/平方米获得。杭州兰园已开盘,但销售情况不好;后者仍未形成销售。

  除了转让项目股权,绿城也在寻找战略投资者。其中备受关注的就是与中投的合作。2011年6月,绿城发布公告称:绿城房地产与绿城阳光、合资伙伴甲及乙,于今年6月3日订立协议,拟投资成立合资公司,四方股权依次为24%、6%、60%、10%。据了解,绿城阳光为绿城副董事长罗钊明全资拥有,合资伙伴甲是中投下属公司建银投资,乙是黑石集团。

  但据本报记者掌握的情况,这个合资公司其实是为投资建设北京昌平科技商务区(TBD)而成立的,主要是做TBD的土地一级开发。前不久召开的北京市昌平区“两会”透露,北京昌平科技商务区(TBD)的功能定位及概念规划研究已经获得通过,预计2012年启动建设。规划面积55平方公里的昌平TBD,5至10年后将建成继朝阳CBD、石景山CRD之后北京最大的商务区。绿城在合资公司扮演的是“代建”角色。

  而据杭州知情人士介绍,绿城与中投在集团层面的合作谈判一直在进行。早在绿城在香港上市后不久,中投即有意选择一两家像绿城、龙湖这样的香港上市公司进行基础投资。业内专家认为,从资本市场的角度来看,即使不是抄底,现在的股价也应是股权投资的最好时机之一。绿城与中投的股权合作,关键之一在于中投能否答应绿城提出的若干附带条件。

  与此同时,浙江省层面亦在展开对绿城的拯救。但杭州知情人士透露,与此前坊间传闻不同,浙江并非由政府直接注资绿城,而是号召省内国企,尤其是与绿城有过合作的国企,在资金层面给予绿城尽可能的帮助,其中包括借款、担保以及项目股权合作等。

  12月17日,滨江集团发布公告,同意控股子公司杭州滨绿房地产开发有限公司对绿城集团获得的工商银行委托贷款4.3亿元提供担保,即是典型的合作伙伴以实际行动支持绿城的表现。知情人士分析,在绿城控股的多个项目公司,不排除绿城让出控股权的可能。

  气象学家说,今年很多国家将迎来数个世纪以来最冷的冬天。对于绿城来说,则是它创立以来最寒冷的冬天。孙宏斌相信绿城一定能度过这个寒冬。“房地产不会就这样死掉,我相信度过冬天剩下来的一定是最强壮的。”12月27日,万科集团副总裁毛大庆在万科答谢会上如是感慨。

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