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哈继铭:2015年后房价面临结构性的下降压力

2011年12月20日08:23东方早报[微博]我要评论(0)
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早报记者 是冬冬

高盛集团中国投资管理部副主席兼首席投资策略师哈继铭17日在复旦大学“2012中国宏观经济展望与预测”高峰论坛上表示,短期来看房地产市场比较悲观,“但是在基本面需求推动下,政府也不可能永远用一些不太市场化的政策来调控房地产,相信未来的房地产价格需求还会进一步得以释放。”

哈继铭认为,中国的房地产行业很大程度上是受到了中国奇特人口结构的推动。“上世纪50-60年代,中国开始出现婴儿潮,等这波人繁衍下一代的时候政府开始计划生育了,所以造成过去的10-20年,社会中有能力、需要买房子的人特别多,因为他们年龄处在40-60岁,有经济能力也有购房需求,他们是中国社会当中占比最高、最大的一个群体。”

哈继铭将这些人称为“主要储蓄者”,主要储蓄者的比例在过去20-30年一直在上升,推动了中国的房地产。

哈继铭称,此前的婴儿潮以及婴儿潮的下一代在一起购买房子,政策很难阻挡这种需求,用限购令只能推迟,但没有办法遏制这种需求未来的释放。

“所以我想现在有很多人都在跃跃欲试,房地产是不是可以抄底了?我觉得目前来看还太早。外部环境对中国冲击越大,中国自己放松政策的可能性就越高。这种冲击最强的时刻尚未到来,也许到了明年上半年我们会看到这个时刻的到来。”哈继铭说。 哈继铭指出,自己一直坚信2006年时所作的关于中国人口结构对房地产影响的结论,就是2015年之后中国房价将面临结构性的下降压力。“第二次跌下来之后不会再涨了。”

哈继铭称,在高生育期间,国家的人口是呈左三角形,婴儿多,中年人和老年人少,储蓄率低,劳动力不足,所以经济增长慢。但这种情况在20年后就发生了本质性的变化,左三角形变成了椭圆形,青壮年多,老人和婴儿少,这种人口结构下人口红利非常强劲,储蓄率高,资金价格低廉。但这个椭圆形的人口结构会演变成右三角形,老年人多,中年人少,婴儿更少。

“那样的人口结构,老年人为什么还要买房子?非但不买房,他们还会卖房,中年时买房的目的就是老年套现,但是那个时候卖出去接盘的是中年人,人数比他们少一半,怎么接?”哈继铭说。

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