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鹏华裘韬:折价10%去抄美国房地产的底

2011年10月25日15:20腾讯财经[微博]我要评论(0)
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[导读]裘韬称,“所有的物业价格加总跟市值相比较,它(美国房地产)处于一个折价状态。今天来看折价率在10%左右,你以一个低于市场价格的价钱去买这个资产是一个不错的时点。”

主持人:大家好!今天两位鹏华的基金经理到腾讯财经作客,一位是鹏华美国房地产基金拟任基金经理裘韬,一位是鹏华基金微博)基金经理助理、高级研究员张钶。

裘韬:各位腾讯的网友,大家好!

张钶:各位腾讯的网友,大家好!

主持人:请两位介绍一下这只基金的特点和这只基金可能会出现的一些风险?

裘韬:我们鹏华美国房地产证券投资基金是去美国投资上市交易的房地产信托凭证,我想借这个机会跟大家介绍一下房地产信托凭证这一类产品,房地产信托凭证就是把房地产资产证券化的一种方式,大家都知道房地产资产是一种流通性比较差的资产,投资房地产信托凭证可以让您能够用比较少的钱参与到租赁性质的房地产投资,它是由专业的团队管理,并且把获得的租金收益按照您投资的比例分配给投资者。是一种不错的投资房地产的方法。

张钶:一些普通投资者募集资金交给专业的管理人投资房地产,并且管理房地产,获得稳定的租赁收益以及物业升值的收入。

主持人:有什么样的宏观因素会对这只基金产生影响?

裘韬:首先它是房地产资产,所以他去投资房地产,跟影响房地产的基本面是有关系的,首先跟经济的长期走势是有关系的。如果经济比较好的时候,房地产的价格也会出现比较好的走势。经济不太好的时候,房地产的价格也会受到影响。另外它重要的收益来源是来源于租金,租金这一块就跟租户的质量是很有关系的。比如说写字楼的租户是企业,租赁公寓的客户是个人,跟消费者的消费者信心,消费者的能力还有个人的财务状况会有很强的关联性,跟企业的应收状况也有很强的关联性。

另外房地产是比较区域化的产品,不同区域的房地产表现会不一样,所以投资鹏华美国房地产基金,因为它主要是投资于美国和加拿大市场的房地产资产,它也有区域性的特点,相对集中的风险。

主持人:在当前这种世界经济环境之下,为什么会发行这样一只基金呢?当时设计这只基金的初衷是什么?

裘韬:我们的产品是一个创新性产品,这个概念国内很多投资者听说过,但是国内没有相应的产品,为什么推介这类产品呢?主要是有以下几个方面,首先REITs是很不错的投资房地产的方法。它的主要收益来源是租金收益,它跟国内通常意义上炒房子的概念是不太一样的。REITs买了物业以后重要的目的是要持有然后对它进行经营、租赁、翻修、改造以获得租金的最大化。租金收益,根据法律规定,可以免收企业所得税。REITs还必须满足一个条件,它要求75%以上的经营收益来自于租金,并且要把税前收入90%以上返还给投资者。因此导致了他作为股票市场中的一员,有非常高的股息率,从历史上35年的经验来看,平均股息率达到了8.3%。平均年化2%以上的股息率跟A股市场不到1%的股息率相比,是很有吸引力的。现金收益是非常重要的收益来源。

另外它也有资产增值的潜力,房地产的价格也会变动,REITs在经营房地产之后,当它的收益的情况达到一定水平以后,它可能会做物业组合的调整。在他卖出物业的时候获得的收益,他也会把这一部分分给投资者。REITs是具有两重收益特性,在股票的投资方面,他也同时具有固定收益和资本增值的两种特性,是界于股票和债券之间,弥补了市场的空白。大家知道在中国的市场里面,一些相对高风险的产品比较多,低回报的产品也比较多,中间地带是比较欠缺的。这一类产品的出现可以说弥补了既对收益有一定的需求,又对长期资本金值有一定的要求。

我们去投资美国房地产为什么选择现在投资,大家都知道中国目前的房地产是处于一个价格较历史水平相对比较高的阶段,而美国经过了过去两年半的复苏,09年是市场的低点,从07年高点到09年的低点,调整幅度全国达到40%几,房价的风险已经得到充分的释放,目前价格处于一个比较低的情况。而在租金方面,这两年随着美国经济的缓慢复苏,租金方面是有所好转的。包括入住率的情况也有所好转。所以房地产行业的基本面在改善,价格目前比较低。我们认为在现在这个点位投资美国房地产市场是比较有价值的。

主持人:这只基金的主要投资标的是美国REITs,投资标的集中于某一个区域的话,风险过于集中,有没有这样的担忧?

裘韬:我们这只基金主要投资于在美国和加拿大上市交易的REITs,区域上是相对比较集中,和其他的产品相比我们是集中在北美市场,REITs这个产品本身是起源于美国,美国REITs到目前为止已经有51年的历史,整个行业历史最悠久,公司治理最好,监管制度最严格,信息披露最充分的一个地区。很多其他市场也出现了REITs这类产品,比如说亚太地区,99年新加坡引进了REITs的概念,香港是05年才引进了REITs的概念,日本也是在2000年以后,相对来讲发展的时间还比较段。另外从市值占比来讲,美国的整个市场,REITs占到全球市场接近一半,48%左右。投资美国和加拿大市场已经参与了全球REITs最大的两个市场。从全市场的角度来讲,我们投资范围还是比较广的。

另外,虽然美国和加拿大的经济相对来讲跟亚洲这些国家经济关联性不是特别大,因为房地产是一个非常区域型的产品,跟它的投资的物业很有关系。美国国内不同的区域表现也不同,我们看到的比如说像东西海岸的很多一线的大都会城市,相对来讲,房地产的价格一直保持得比较好,租金收益率也一直处于比较高的水平。和美国中部或者是南部其他的区域是有一定区别的。所以我们在控制风险方面也会考虑到不同区域的配置。另外子行业REITs投资的物业非常多,可以说您日常生活中触及到的方方面面都会有REITs。

举个简单例子,您早晨起来去喝咖啡,咖啡店所在的地方就是REITs所有的,你上幼儿园,可能幼儿园就是REITs所有的,小孩去上学校,学校的宿舍也是被REITs所拥有,您上班的写字楼,包括您去的医院、养老院这些都是REITs所有。它的投资范围还是很广的,涉及到经济领域的各个方面,这些领域有的是有比较好的防守性,有的是有比较好的进攻性,从历史上来看它的投资周期相对较长,抗周期性也是比较好的。在市场表现差强人意的时候,他依然能够有比较好的表现。我们在控制风险的时候也会考虑行业的特性,以这种方式来进行风险规避。

主持人:我想问一下张总,在现在这个时候去投资美国资产是否合适,请您从宏观经济的角度来阐述。

张钶:我觉得现在投资美国还是一个比较合适的时机,第一,美国的经济在发达国家中属于相对比较健康的,从09年初之后,美国的经济还属于缓慢复苏的过程。美国增长比较缓慢,但是美国仍然在创造就业,与欧洲、日本这些国家相比,美国拥有人口优势,它的年轻人占比比较多,有大量的外来移民。同时美国的企业非常健康。美国企业拥有的现金超过2万亿。另外我们投资的是美国的房地产,特别是商业房地产,07、08年是因为美国的商业房地产下跌了超过40%,现在美国的商业房地产从最低点已经回复到10%左右。因为商业房地产是7到10年的长周期资产,我们认为商业房地产还有很大的上升空间,这都保证了我们的投资在未来三到五年之内会有一个比较稳定的租金收益以及资产收益。

主持人:现在全球的资本都从发达成熟市场开始向新兴市场转移,为什么我们在设计这只基金的时候不是去投资新兴市场?

裘韬:首先新兴市场整体的REITs的结构出现还比较缓慢,目前为止,金砖四国来看,只有巴西有现成的REITs的制度,印度还在刚刚讨论设置相关的有利于REITs的一些税收法律制度。中国是目前为止还没有这方面的研究,俄罗斯也没有REITs结构。新兴市场主要的国家基本上都没有REITs。

另外从区域的角度来看,美国是最大的REITs市场,很多国家在推出REITs的时候都会参考它的制度,包括税收方面,法律方面,以及会计准则方面。很多国家在这个过程中花的时间是比较长的。因为政治体制还有一些经济制度的不同,不是说所有的国家的REITs都是一个类型的。

我举一个很简单的例子,美国的REITs大部分是公司制的,亚太区很多的REITs是契约型的,本身它的结构上就有很大的不同,美国很多REITs是自行管理的,就是由REITs公司的管理层进行管理。而很多亚洲REITs是外包给第三方进行管理,从管理结构来看,管理人的激励机制也是不一样的,我们也分析过资产质量方面,美国的REITs持有的资产,在全球看我们认为是最高质量的,这就是为什么我们去选择美国。另外从收益的角度看,我们也比较过,美国和欧洲和亚太地区,三个地区相比,美国的收益是最高的,而亚洲地区的收益水平是比较差的,比美国要差,欧洲的收益是不如美国的。无论是从结构还是从历史业绩,美国都是更优的一个市场。

另外,美国现在所处的阶段是一个复苏的中期阶段,市场还在不断的往上走,而看亚洲地区,很多国家的房价,大家可能都有体会,包括新加坡,香港,澳大利亚,凡是在中国附近这些国家的房地产都是处于一个比较高的水平。我们认为目前为止投资这些地方的估值水平不是特别合理。这就是为什么我们还是主选了美国市场。

张钶:从全球经济的角度上来说,当全球经济不确定较高的情况下,美国仍然是全球市场的定心丸,美元也是大家愿意持有的比较有效的资产。今年到现在美国的股票市场相对来说是全球最好的股票市场。同样美元在市场大跌的时候,亚太、欧洲的资金都回流到美国,而重新持有美元,并且持有美国资产。这对我们的资产总额是一个比较有效的补充。

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