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房贷利率上浮 预示房地产调控或将进入收官期

2011年10月18日16:47新闻晨报我要评论(0)
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本月13日,建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍的举措,引发了市场的连锁效应。据一些媒体统计,目前全国已经有14个城市上调了首套房贷的基准利率,最高的上浮幅度达到了50%。

事实上,早在今年年初,个别大城市的部分银行已经陆续上调了首套房贷款利率,从2008年救市时的7折、8.5折优惠上调到基准利率,目前又在基准利率的基础上继续上浮5%-30%,甚至50%。这给已经处于最后相持阶段仍然略显朦胧的房地产市场走势,投下了一颗耀眼的照明弹。商业银行在这个关键的时间点,根据房地产市场的风险,决定上调首套房贷的基准利率,这是中国房地产利益链“铁三角”(地方政府、开发商和银行)中第一个用利率对未来房价唱衰的机构,房地产牢不可破的利益链条终于被市场撕开了一个小小的口子。

商业银行上调利率的举措,对房地产市场未来的影响是显而易见的,首套房贷的利率从以前的7折上调到基准利率,再从基准利率上浮5%到30%,意味着购房者的实际利息成本增加了30%-40%,按照最大上调幅度50%计算,意味着房贷利率已经超过了10%,等于至少加息了4次以上,这对于压缩购买力无疑是一个极具杀伤力的举措。如果说前几天,佛山放宽限购政策被解读为地方政府的试探性举措,并引发了楼市调控是否放松的猜测的话,则这次商业银行的举动,使这种猜测已经没有任何可信度,银行主动从地方政府和开发商的利益共同体中脱身,标明房价拐点的到来已只是时间问题。

就目前的房地产态势而言,如果政策不要松动,兑现房价回归理性的政府承诺可谓到了最后的收官阶段:首先,历经一年多的政策高压,房地产投资热明显在退潮,房地产交易暴跌,金九银十已经成为泡影,北京、广州、上海等一线城市的交易量创下了近三年来的新低;其二,房价已经出现了松动的明显信号。8月份国家统计局关于房地产的数据表明,70个大中城市,已经有16个城市的房价环比下降,30个城市的房价停涨,而一些城市的秋季房展会出现了很多的促销手段;其三,多数城市库存创新高,其中全国14个主要城市库存需要15个月左右消化,而北京房屋库存超过了10万套,供需力量的对比发生了明显的变化;其四,开发商的资金链紧张,多数房企的资产负债率在70%以上,个别著名地产商的负债率甚至高达140%以上,处于要么降价、要么倒闭的生死边缘。

但是,中国房地产的博弈历来都复杂而惨烈,不到最后一刻根本不敢轻言胜利,特别是,最近欧美主权债务危机引发的全球经济再次陷入衰退的风险,使得开发商对政策松动抱有强烈的幻想,而长期以来地方政府依靠土地财政的现实也给了房地产继续死扛的信心。而且,尽管从交易量和环比看,房地产市场的力量正在发生转换,但价格的同比变化并不大,这是考量政策是否坚持的最关键的时刻。在这个时候,任何政策的风吹草动,对于房地产而言都是极其敏感的。佛山放宽限购,让大家担心政策又会功亏一篑,而商业银行提高利率,又让房价坚固的堤防被打开了一道明显的缺口。

而最近温州民间借贷投机房地产引发的风险和中小企业的生存困境,事实上帮矛盾中的决策层下了最后的决心,一个依赖房地产投资拉动的经济,其负面效应和破坏力足以毁坏来之不易的实体经济。放弃对房地产的依赖,让企业回归实业的关键是房地产调整真正见效,这在认识上已经没有任何分歧。房地产可以毁了温州,毁了鄂尔多斯,同样也可以毁了中国经济。

正是基于这样的认识,国务院总理温家宝在9月份《求是》杂志发表文章谈及房地产调控的时候,明确表示“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”。这不仅是给市场喊话,也是给中国经济的未来喊话。但是,这并不意味着告别房地产依赖已经成为集体行动的逻辑,而历次房地产调控的惨痛教训也不断警示,尽管形势不错,但现在还不是弹冠相庆的时刻,对于市场上的各种动态,无疑都要保持足够的警惕。

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