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财新传媒朱以师、张宇哲谈绿城信托危局

2011年10月10日17:20腾讯财经[微博]我要评论(0)
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刚刚过去的9月,是房地产开发商绿城集团的多事之秋。“海航30亿收购绿城”和“银监会调查绿城房地产信托业务”的消息,相继将浙江绿城推至风口浪尖。绿城危局更折射出行业的普遍困境:销售受阻、负债率走高、资金链遭遇严峻考验,同时融资渠道被不断收紧,财务风险正加速累积。10号下午三点半,财新传媒(微博)记者张宇哲、朱以师做客腾讯财经《幕后》栏目,为大家揭秘绿城危局。

以下为朱以师访谈实录。

李宗品:#绿城危局#海航30亿收购绿城的消息从哪儿来,应该问问海航老板陈峰。最关注的是,绿城董事长宋卫平是不是真要退出房地产,地产前景不明、他信心不足?

朱以师转播: 海航30亿收绿城的传闻,海航与绿城双方都已经澄清了,没有的事情。再说,即使绿城出售,价格应该也远不止30亿。至于宋卫平“退出房地产”的狠话,我个人理解,不乏其赌气或明志的意味。我的判断,在可预见的几年内,宋不会退出。

肖叶琼:#绿城危局#危机就是危险中还有机会。挺宋卫平的意思其实就是,一句不行就退出房地产其实是正话反说,怎么可能呢

朱以师转播: 同意,宋的话本身就可以多方面解读。宋本人也说,现在还能还上钱,没有拖土地款。还没到像08年底那样的困境。

刘中盛:#绿城危局# 朱以师(@zhuyishi2011) @财新yz 宋卫平说,绿城接下来首先要努力把房子卖出去;如果没有效,就看看能不能腾挪掉几个项目;如果还不行,那就直接把价格降到底,卖完所有的房子,以后不做房地产。——两位认为绿城会走到第几步呢?走到第三步的概率是不是基本为零?

朱以师转播: 我觉得,努力把房子卖出去这一步里面,已经有降价的意味。绿城在价格上已经有所松口,对老客户进行优惠。但绿城的问题在于,其区域布局及目标客群,都属限购的重灾区。些许降价对销售的促进,非常有限。卖掉一些项目股权,是可行的。毕竟,绿城的很多项目都很优质,有一定的吸引力。

何处笙箫:#绿城危局# 朱以师(@zhuyishi2011) @财新yz 下一个绿城会是谁?除了绿城,哪些大型开发商的信托融资额很大,其中风险最大的又是谁呢?

朱以师转播: 绿城是开发商中信托融资规模最大的。但据宋卫平讲,只占资金来源的20%。大型开发商的主要资金来源依然是银行贷款。至于大型开发商的风险,可以去看土地储备规模靠前的开发商。

徐伟:#绿城危局# 朱以师(@zhuyishi2011) 绿城目前的现金流能够撑到什么时候?公司有没有采取自救的举措?

朱以师转播: 从绿城的财报来看,综合现金流量最近两年一直为负。因为买地和开工的规模比较大。但现金流是个动态过程,有销售就有现金回流,或者进行一些资产处置都能带来现金流入。

徐伟:#绿城危局# 朱以师(@zhuyishi2011) 绿城目前的现金流能够撑到什么时候?公司有没有采取自救的举措?

朱以师转播: 应该说绿城较早就意识到这个问题,2010年就进行过内部的压力测试。现在对老客户进行优惠,年初开始到处找钱,内部融资;2011年开始减少拿地,即使拿地也多是合作拿地,且合作伙伴出大多数;模式上也在转变,发展代建业务,不增加负债的情况下,尽可能多获得收益。尽管少,但总比没有强。

张小军:#绿城危局# 朱以师(@zhuyishi2011) 绿城能撑过这次危机吗?宋卫平本人真实的态度到底是什么?

朱以师转播: 宋自己对绿城还是蛮有信心的。

张小军:#绿城危局# @财新yz 朱以师(@zhuyishi2011) 目前绿城的信托融资规模总计在100亿元左右,这对于公司自有的现金流而言,占到了什么样的比例?

朱以师转播: 宋卫平称,信托资金规模占资金来源的20%左右。

耿义:#绿城危局# 朱以师(@zhuyishi2011) 房地产行业内对本轮房地产调控的持续时间和力度是怎么样预判的?

朱以师转播: 仅代表个人意见。可以说,现在政策已经见底,不会再出针对房地产的紧缩政策。悬念在于,限购何时退出。限购应该不会长期化、制度化,可能会以房产税来衔接限购政策。

周明:#绿城危局# 朱以师(@zhuyishi2011) 怎么看宋卫平的经营理念?他真的会退出房地产业吗?

朱以师转播: 我觉得,不会。绿城的高负债、高品质、高价格的策略,很难说对与错。这种策略必然对应着高风险。2009-2010市场好的时候,很少有人去质疑绿城,更多的人在讨论绿城规模赶超万科。但市场不好的时候,绿城的风险就首先暴露出来。在走高端路线时,如何设计出与之适应的财务策略,至关重要。

周明:#绿城危局# 朱以师(@zhuyishi2011) 住建部数据,截至9月底,全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已经开工986万套,开工率98%。与8月底相比,本月新开工118万套,开工率提高了12个百分点。怎么看待这个数据?

朱以师转播: 在保障房的进度上,中央已经做出让步了。年初说完成1000万套,后来改成开工1000万套。说明中央也意识到任务难以完成,做了一定的让步。但开工是地产界玩的最为纯熟的概念之一,还记得规避“拿地两年不开工收回土地”政策的伎俩不?

王月:#绿城危局# 朱以师(@zhuyishi2011) @财新yz 一方面是房地产公司偿债风险加剧,另一方面最新数据称房地产信托开始发力,呈现一枝独秀,募集资金额占信托业50%。怎么看待这个问题?通过信托贷款缓解房地产行业流动性压力的同时,是否又将酝酿新的危机?

朱以师转播: 只能说,房地产的融资渠道被掐得很死,只有通过信托来融资。同时,融资成本水涨船高,信托20%的年化收益。从上市房企的报表看,一般毛利是三十几,扣去税之后,只有十几。高成本的融资最终需要体现在房价里,所以风险必然累积。

早上不想起:#绿城危局# @财新yz 朱以师(@zhuyishi2011) 房地产企业目前做好过冬的准备了吗?一般都是怎么准备的?

朱以师转播: 市场好的时候,是土储为王。市场不好,现金是王中王。无论是什么措施,最终目的是增加现金储备。有的适当降价跑量,有的不再拿地。

小奇客栈-冷王:#绿城危局# 朱以师(@zhuyishi2011) 中国的房价降还是不降?

朱以师转播: 数据上看,现在已经开始降了。

朱以师:#绿城危局#今天访谈就到这里,谢谢大家。欢迎继续关注财新传媒

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