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海通国际:维持融创中国买入评级

融创中国(01918)

融创中国(1918 HK, 买入):合理价格购入西山一号院全部剩余权益

分析员:首钢融创为融创中国及一家当地国企为开发西山一号院而专门成立的项目公司。融创此次以人民币14.5亿元的代价从合作伙伴手中收购该项目公司剩余的50%权益。此次收购前,融创已持有首钢融创50%的所有权益并可在西山一号院的净利润中拥有35%的分成权益。此次收购后,此项目公司将成为融创的全资子公司。

我们相信交易价格合理。西山一号院项目是在2008年末金融危机时取得的,当时楼面地价仅每平方米人民币7000元。我们预计全部建筑成本大约在人民币每平方米9000-10000元之间。项目在六月底开始预售并已经回款约人民币20亿元。平均售价人民币每平方米4万元,毛利润可观,达到60%。尽管北京整体地产市场目前面临价格调整,我们预计市区高端市场的住宅售价可保持坚挺。北京市政府已停止高端住宅项目的土地供应,因此今后两年很难再有同档次的产品。

融创的西山一号院项目预计可在未来三年内贡献销售额人民币150-170亿元,净利润在人民币40-60亿元之间。因此,我们相信项目65%权益的代价人民币14.5亿元属合理。并且,所以收购款项可从项目销售中支付。这意味着没有额外的融资需要。融创目前净资产负债率超过80%,属偏高。然而,我们认为公司的流动性方面仍属安全。2011上半年末公司已经支付了所有手头项目的土地款。其次,由于土地储备优质,融创的销售表现目前为止一直保持强劲。2011年前9个月预售金额预计可达人民币130-140亿元,已经远超过2010全年的人民币83亿元。我们维持对该股票的买入评级。

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