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成思危:房价不可能大跌 二三线城市有上升空间

2011年09月16日13:38腾讯财经[微博]我要评论(0)
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腾讯财经讯 9月15日消息,2011年夏季达沃斯论坛于9月14日-16日在大连举行,本届论坛主题是“关注增长质量,掌控经济格局”。腾讯财经及腾讯微博对论坛进行全程报道。

来源:腾讯视频所属栏目:财经

著名经济学家、原人大常委会副委员长成思危在出席论坛时对腾讯财经表示,受房地产宏观调控政策影响,未来房价最多可降25%,但是虽然目前房地产成交量价出现下跌,短期内大跌的可能性不大,因为一旦房价出现一定降幅,持币观望的购房者可能就要出手,这种可能性导致房价不会很快大幅降下去。

成思危分析,拉动上一轮房地产价格大幅上涨的主要原因是,土地价格的上涨以及政府税费水涨船高,而开放商趁火打劫哄抬房价。因此,未来房价下降有赖于开发商让利,以及政府降低地价和减少相关税费。

在一线城市房价开始呈现拐点迹象的同时,有些二三线城市房价不降反涨,成思危认为,这是因为有些开放商已经转战二三线城市,而且随着二三线城市经济不断发展,未来的房地产需求会进一步显现,因此二三线城市未来房价仍有上升空间。

以下为部分对话实录:

房价最多可降25% 短期大跌可能能不大

问:成主席,您之前提到房价会下跌25%。目前,监管层和国内外投资者都很关注中国银行业的地方平台贷款和房地产贷款的风险。您对这两个领域的风险怎么看?怎么化解?

成思危:你这里有一点不准确,我说房价最多下降25%,并不是说一定下降25%。因为这一轮的房价主要是地价的上涨带上取得。我们知道房价的四个构成,建安费用,土地费用,政府税费,开发商的利润。这一轮子上涨是土地价格上涨带上去的。原来我们的建安费用大概占房价的25%,现在20%都不到。如果要想真的降房价,就不仅仅是开发商让利,更重要的是地价要下降,政府税费要下降。因为地价上涨以后,政府税费水涨船高,开发商也趁火打劫,所以整个房价就上去了。

所以,要讲房价要从这三个方面来努力。根据我的看法,恢复到正常情况大概最多可以降25%,就是说恢复到比较合理的情况当然也可能出现这样的情况,现在实际上人们的购买力还是有的。这里头因为很多人想改善住房,他卖掉原来的房子再改善住房,他也买房的条件,购买力是有的,现在由于持币观望,就等着降。一旦降了15%,或者降了多少,很可能人们就要出手,一出手房价不会再跌下去了。所以,存在这种情况的可能性。

与经济发展同步 二三线城市房价有上升空间

问:您刚才提到房价,北京房产这两天开幕了,降价成为开发商的普遍选择,这是否意味着房价已经进入拐点?进入下降通道?您怎么看待A股下半年的走势?

成思危:我记得去年我就讲过,在宏观调控形势下,房价肯定会下降。但是不要期望房价大跌。因为房价大跌一个是可能性不大,另外房价大跌给各方面都会带来一些问题。给银行会带来一些问题,对于已经有房子的人等于他的财产要缩水。所以,大跌是不利的。但是房价在调控之下会有一定的下跌,不但是价,更多是量。因为大家有这个预期,所以我就先不买了,即使我有买房子的需要,我也先不买了,除非那些等着结婚的没有办法了。所以,主要是量跌,缩减,价钱会少量地下跌。这是我的估计。

所以,如果你要说拐点的话,就是这么理解这个问题。

但是,还有一点你要注意,就是一线城市还有一些个别的二线城市,房价下跌,因为原来太贵了,但是有一些二三线城市的房价,实际上还在上涨。这也不奇怪,一方面因为开发商也转移到那边去,另外一个更重要的是这些二三线城市经济在发展。我曾经说过房价在一定程度上也是反映一个城市经济发展的程度。因为他经济发展了,愿意到这个城市住的人多了,到这个城市就业的人多了,供求关系嘛,房价可能也会上升。

住有所居 首套房贷款应实行差别化利率

在这个问题上,我最近专门在房地产学会上讲过,我们宏观调控最主要的目标应该实现中央提出的住有所居。也就是说不是保证每个人都有自己的房子,而是保证每个人都有居住的条件。这一个是靠保障房解决,公租房解决。另外一个,我个人的看法,对于买第一套房的人应该实行差别化的利率对待。现在一律不贷或者所有的投款都提高,这实际上对真正刚性需求买第一套房子的人是不利的,不利于他们实现他们的住有所居的。所以我提出来,希望对于确实是没有房,买第一套房的,或者说工作五年以后要结婚的,应该降低投款利率,实行优惠利率,并且实行递增式还款。因为他们的收入肯定是不断增加的,随着他们的收入增长,递增式还款。这样切实解决这些刚性需求的,买第一套房的人,让他更容易买,更好地买房。

所以,差别化,不是说都提高叫差别化,差别化就是有高有低,区别对待,这才叫差别化。

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