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二三线城市限购大猜想

2011年09月08日11:01卓越理财我要评论(0)
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“限购”政策很可能全国化,二三线城市限购潮来临的话,预计限购的城市可能新增加超过一百个。

文/张大伟

在最近的国务会议上,政府针对房地产调控提出必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。对已在全国近40个城市出台的“限购”政策,此次会议明确提出已实施住房“限购”措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的“限购”措施。对此,近日已有媒体称住建部已启动草拟二三线城市“限购”名单。

一线城市“限购”风起云涌,二三线城市房地产市场热度不减,一旦“限购”是否会对广大的二三线城市的房地产市场产生抑制作用?为了解近期未执行“限购”政策二三线城市的市场情况及出台“限购”政策的可能影响,中原集团对50个未“限购”二三线城市进行了充分调研。

量价同升 投资占比较高

通过调研,我们发现,由于这些城市大部分尚处于房地产市场发展的起始阶段或上升阶段,自住需求依然是这些城市的需求主力,因此这些城市2011年上半年成交量和成交价格受本轮调控的影响较小,市场依然保持原有的发展轨迹。

成交量:半数城市同比上升 。同比下滑的城市主要集中在东部的江苏省、浙江省和江西省,而其余12个省的城市成交量均出现上升或持平。

成交价格:无一城市下跌。其中37个城市住宅价格出现小幅上涨,其余13个城市的价格则基本持平,持平的13个城市分别分布在江苏省、辽宁省、山东省、浙江省、湖北省、湖南省和云南省这7个省。

受周边核心城市出台“限购”政策的影响,部分二三线城市承接了来自这些核心城市的投资或自住需求。举例来说,由于福建省的厦门出台了“限购”政策,部分投资需求转而投向泉州市;由于北京出台了“限购”政策,部分外地打工者无法在北京买房,转而将目光转向河北的廊坊、燕郊等地。在50个未“限购”城市中有14个城市的外地人购房比重超过20%,这些城市可以分为两类,一类是具有旅游景观的城市,如海南省的文昌、琼海、万宁,山东省的威海、淄博、烟台;另一类是受益于大城市挤出效应的城市,如福建省的泉州,河北省的燕郊、廊坊,广东省的中山、惠州、东莞。

分化明显 限购影响将扩大

金九银十是房地产市场最关键的销售季,9-11月三个月时间,在很多城市的销售量接近全年的一半。如果调控政策维持现状,很可能出现限购城市受到未限购城市市场爆发上涨的影响也出现反弹,改变已经出现的下调趋势。

目前二三线未限购城市面临着双重压力。本地的投资需求和一线限购城市的转移投资需求使得全国的房地产市场压力集合在二三线城市释放。而二三线价格的继续上涨也影响了一线调控的效果。限购将会压制可能出现的楼市金九银十市场反弹。限购很可能全国化,预计限购的城市可能新增加超过一百个。

一旦这50个城市出台“限购”政策,不同城市将明显分化,但整体来看,受影响城市的数量将占八成。其中20个城市(占比40%)将受到“限购”政策的明显冲击,成交量将出现明显下降;22个城市(占比44%)将受到“限购”政策的一定影响,但影响程度不会太大,成交量将出现小幅回落;其余8个城市(占比16%),“限购”前后成交量将不会出现明显变化。

由于中国广大的二三线城市的房地产市场处于不同的发展阶段,有着不同的市场结构,因此对于二三线城市,“限购”政策不应采取一刀切的做法,针对不同城市应该采取不同的措施。对于一些本地投资需求占比较高的城市应尽快出台“限购”的政策;对于外地客占比较高的城市应区分对待,一些有自然景观的城市应该区分旅游地产和普通住宅进行“限购”,一些因大城市“限购”而挤出到周边城市的自住需求应该采取鼓励的政策,或者可以选择限价等抑制投资投机的措施达到限购的目的,而纯粹外地投资需求占比较高的城市则也应尽快出台“限购”政策。

(张大伟 北京中原三级市场部研究总监)

Tips:限购城市猜想

二线城市:二线城市的划分没有固定的标准。既可按行政级别划分,也可按城市规模、人口数量划分,或者按照经济发展水平和GDP总量等标准划分。但是目前大部分省会及计划单列市都可以定义为二线城市。数量在30个左右

三线城市:是指比较发达的中小城市,指有战略意义的大中城市和经济总量较大的小城市(125个左右):

(三线强):唐山 绍兴 台州 嘉兴 泉州 漳州 中山 珠海 淄博 汕头 吉林 柳州 银川 西宁 海口 邯郸 洛阳 南通 徐州 镇江 潍坊 湛江 鄂尔多斯

(三线中): 拉萨 保定 秦皇岛 沧州 鞍山 东营 威海 济宁 临沂 德州 南充 泸州滨州 湖州 金华 泰州 盐城 桂林 惠州 湛江 江门 茂名 莆田 株洲 岳阳 衡阳 宝鸡 宜昌 襄樊 开封 许昌 平顶山 赣州 九江 芜湖 绵阳 齐齐哈尔 牡丹江 大庆 抚顺 连云港 泰安

(三线弱): 本溪 丹东 辽阳 锦州 营口 承德 邢台 大同 榆林 延安 天水 克拉玛依 喀什 石河子 南阳 商丘 濮阳 安阳 焦作 新乡 日照 聊城 枣庄 蚌埠 淮南 马鞍山 丽水 衢州 南平 永安 邵武 荆州 安庆 淮安 景德镇 新余 湘潭 常德 郴州 清远 揭阳 梅州 肇庆 玉林 北海 德阳 宜宾 遵义 大理 上饶等

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