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环首都经济圈楼市调查:限贷被破解 限购恐再破

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这是一个“不能对外大声说的秘密”。

李强(微博)(化名)是环首都经济圈内某新项目负责人,近期他正四处托人介绍北京方面的银行关系。因为受限贷政策和银行额度影响,项目所在地的银行已无法为其项目的北京客群提供按揭贷款。而按照规定,外地购房者欲在该经济圈内购房只能全款。

让李强更为焦虑的是,限贷的问题他还没有解决,限购的风声又在步步逼近。但同时,限购扩容名单迟迟不出又使得他坚信,地方与中央的利益博弈仍在继续。

异地贷的巧妙解套

这种另辟蹊径解套调控的“异地贷”办法,为开发商“开了一个很大的口子”,开创了房贷历史的先河。

“找北京的银行为在京工作人群提供按揭贷款,是向其他开发商学来的。”李强暗自透露说,并不是所有的项目都可以这样做,受银行贷款额度收紧影响,他所在的环首都小县城,能这样做按揭贷款的项目也只有三四个。

这并非个案。“我们可以帮你从北京的建设银行做按揭贷款,只要你有在京纳税或者社保的一年证明,首套房按揭40%。”这是记者在售楼处现场表现出强烈的购房欲望,并暗示自己本身为外地人但又无力全款购房后,燕郊“潮白人家”售楼员给出的明确解释。该售楼员称,在燕郊只有他们楼盘才与北京的建设银行有合作。

但一位熟悉燕郊市场的业内人士告诉记者,也有燕郊其他楼盘可以为外地购房者在北京办理按揭贷款。只不过,大部分开发商做得比较隐晦。如果不是去现场看房,售楼员通常不会透露这一另类贷款“方法”。的确,记者再次以咨询者的身份致电潮白人家售楼处时,却被告知他们不能提供建设银行北京分行的贷款,外地购房者购房只能全款或者分期付款。

中介也很神通。一家名为“满意行房地产”的中介机构,在网上一套二手房房源描述中,其经纪人明确写道,“您是外地人也不用担心贷款的问题,我公司是燕郊最大的二手房交易中心,和各大银行关系都特别好,所以您不用担心贷款的问题。”

李强说,这种另辟蹊径解套调控的“异地贷”办法,为开发商“开了一个很大的口子”,开创了房贷历史的先河。

以燕郊为例,2010年9月29日起,燕郊就规定,外地人如果不能提供当地收入证明,不管是首套还是二套只能全款购房。这对于严重依赖北京的环首都经济圈楼市而言,是一个致命的打击。很快,多个楼盘采取了分期付款的做法,即,外地客户可以先付50%的房款,而剩余房款可在一年后或者两年后付清。但“异地贷”方式显然更进一步。

不过,现有调控政策对这种“异地贷”方式,并无明文限制。“京版”限购令,对本地居民或有纳税证明的外地居民,能否到外地购房,没有规定。中国房地产研究会副会长、住建部政策专家委员会副主任顾云昌认为,只要地方开发商与银行达成协议,银行又可以拿出贷款额度,这是一种无可厚非的商业行为。

不过,据记者了解,2011年以前,无论是燕郊还是固安,即便是具有在北京一年以上的纳税和社保证明,河北当地楼盘均不能为购房者提供北京方面银行的房贷。

另外,除了环首都经济圈特有的这种“创新性”的异地贷外,其他省市也有其他解套限贷的方式。

限购逼迫

对限购恐慌的不仅是环首都经济圈。

就在限购扩容的艰难博弈期间,环首都经济圈各大楼盘趁机借助政策“末班车”效应加紧推盘。北京中原市场研究部总监张大伟称,8月中下旬开始,燕郊多个项目成交量都有明显上涨。

记者在走访燕郊时发现,限购扩大的消息令燕郊投资客们“慌了手脚”。

据记者调查,燕郊各大中介二手房挂牌量在近期出现激增。其中有相当一部分房价逼近新房,甚至高出在售新房价格。一位经纪人告诉记者,这些房子几乎都是新的,大都是在燕郊楼市最高点时买的。据了解,燕郊楼市最高点是在2010年房地产调控之前的3月-4月,房价一度突破一万元/平方米。现在,燕郊二手房挂牌价多在8000-10000元/平方米之间。限购逼近,投资客出货迹象明显。

对限购恐慌的不仅是环首都经济圈。CRIC评论员杨晨青认为,长三角、珠三角和环渤海三大城市圈无疑是政策调控的重心所在。据CRIC数据监测显示,扬州和常州8月成交量环比分别增长49.30%和45.81%;惠州和中山环比增幅分别为26.9%和23.03%,汕头则高达205.7%;廊坊和牡丹江8月成交增幅分别为35.4%和62.7%,唐山高达108.2%。

杨晨青认为,热点地级市在8月份传统市场淡季集体发力绝非巧合,今年年初限购政策首轮扩张的时候,大部分去年未限购的省会城市也出现过类似的“赶末班车”的现象,从这个角度来看,上述热点地级市演绎的疯狂也在情理之中。

政策见底?

本轮调控主要的问题依然是地方政府与中央政策的博弈。

这一轮限购扩大博弈的时间远比上一轮漫长,地方在强烈抵触。

“有可能被限购的城市呈现了三种不同的态度:第一,限购。目前仅台州一个城市。但台州的房价涨幅排名并不靠前,如果按照台州限购这一标准,最有可能限购的城市将有40个左右。第二,限价。廊坊、江门、韶关均出台了不同内容的限价政策。第三,避嫌。秦皇岛解释当地房价涨幅高是由于部分特殊原因导致。”张大伟认为,这表明本轮调控主要的问题依然是地方政府与中央政策的博弈。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,限购政策很难推广。“限购,直接打压需求,从而成交下滑,市场低迷,土地出让金和房地产税收都会大降,地方当然不愿意。”

顾云昌在接受记者采访时称,“限购扩大是互相协商、统一认识、互做思想工作的过程,不是强制的过程。”顾云昌认为,此轮中央调控的决心非常大,今后应该还有城市限购,但在限制新房还是二手房,限制城区还是郊区,限制大户型还是小户型等方面力度不一。

杨红旭认为,就目前从限购扩容所遇到的阻力而言,政策已经见底。

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