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京沪广深8月楼市成交持续萎缩 金九银十破僵局

2011年09月02日01:15第一财经日报我要评论(0)
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编者按:

8月份四大一线城市的楼市成交持续低迷。“金九银十”能否挽回今年以来的楼市颓势,尚难预料。

从目前的情况看,开发商们都已经开始加快推盘的速度,这也难怪,多数开发商在今年上半年调控趋紧的状态下,都缩减了推盘量,以等待调控放松后下半年的市场回升。但7月份国务院要求开展新一轮限购的通知一出台,开发商下半年的“期望”也就此破灭。

更重要的是,对地产上市公司而言,年初既定的销售目标,一旦无法完成,将引起小股东对公司业绩的怀疑。因此,在上半年推盘量有所保留的情况下,下半年加大推盘量已是意料之中。

只是,在限购、限贷的背景下,有购房资格的购房者在今年上半年已经部分消化,市场中留存的需求已相当有限,在推盘量可能激增的情况下,有限的需求显然无法消化大量的供应,开发商为完成年度销售目标,不排除会推出有吸引力的降价促销手段以回笼资金。从这个意义上说,降价已然不远了。

房价同比续涨

黄树辉

在业界断言楼市价格下行态势已经显现之时,广州和深圳8月份新建商品房住宅价格同比继续上涨。中原地产报告预测,随着“金九银十”的到来,深圳一手房将有实质性降价,二手房价亦将全面松动。

深圳市规划和国土资源委的成交系统显示,8月份,深圳新建商品房住宅成交2507套,合计成交面积为20.43万平方米,成交均价为20399元/平方米。

据此推算,今年8月深圳新建商品房住宅成交面积较去年同期的26.09万平方米同比微跌2%,较7月的33.82万平方米环比大幅下跌40%。成交价格则较去年同期上涨5%,较7月的20940元/平方米环比下跌3%。

相比之下,广州8月份新建商品房住宅市场则量价齐升。根据广州市国土资源和房屋管理局阳光家缘网签数据统计,2011年8月,广州十区二县新建商品住宅成交量为5971套,相较于2011年7月的5664套,环比上升了5.4%。成交价格则较7月份环比上涨了12%。

刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示,广州房价上涨,一方面是市场上购买力旺盛和产品结构因素及广州中心十区供应加大等高端产品集中上市,另外一方面是国内通胀预期和人民币升值及热钱进入等,其中最关键的原因是,广州市新规划和城市功能升级及市政大规模建设等城市环境改善,导致房价上涨。

值得关注的是,随着“金九银十”的到来,各个楼盘的促销力度有所增加,不少新盘也将陆续推出,这也在很大程度上促进广州楼市成交量增加。

与此同时,8月份深圳二手房成交跌入冰点。据中原地产最新监测数据,8月份深圳188个二手房样本楼盘中,成交楼盘仅73个,占比低于40%,成交均价为20221元/平方米,同比上涨8.23%,但环比已下跌1.70%。其中47个二手成交样本楼盘价格环比下跌,跌幅在10%以上的占3%,跌幅在5%至10%之间的占23%。

根据深圳中原地产的观点,目前市场预期仍旧低迷,开发商为缓解资金压力,都采取比较积极的销售策略,未来开发商以量换价的销售策略将成为常态,在售楼盘的实质性降价将成为必然趋势。

中原地产判断,房地产调控政策方向已经明朗,年内调控只紧不松,价格下行的态势已经显现,后市报价下调的房源比重将大幅增加,二手房价格也将全面松动。

市场僵持至极限_降价迫在眉睫

王肖邦

楼市调控的威力逐渐显现。8月,上海商品住宅成交量仅57.3万平方米,环比下跌25.6%,同比下跌21.0%。

“这创下了2005年以来的最低值。” 上海房地产研究院综合研究部部长杨红旭用“悲情”一词形容8月的上海楼市。

德佑地产研究主任陆骑麟表示,8月成交量大幅回落与购房观望情绪加重有关,上海对补税单的不予认可,也是导致成交量大幅萎缩的原因。

“7月针对二三线城市的限购政策被提上议事日程后,购房者原本寄希望于大型开发企业资金链收紧,从而加速一线城市房价调整的步伐。” 陆骑麟说。

但事实上,价格松动的情形并没有如期而至。

根据德佑地产监控的数据,8月上海商品住宅均价在21800元/平方米,与上月基本持平,居高不下的房价仍然坚挺。

“从单个项目上看,只有少数楼盘出现幅度稍大的降价,比如虹桥1号,2010年年底推出一批公寓房源,当月成交均价21642元/平方米,到今年8月均价只有18281元/平方米,降幅15.59%;上海富力桃园于1月底推出的一批公寓房源,2月均价14942元/平方米,8月成交均价为13440元/平方米,降幅10%,还有绿地旗下部分项目也出现下降。但是绝大多数的在售项目近半年来的价格只是稳中略降,降幅多数控制在3%之内。” 中国房地产信息集团分析师薛建雄告诉记者。

上海同策咨询研究部总监张宏伟更直斥所谓的降价“有猫腻”。他表示,舆论喊降,于是开发商乘机创新出“买房送车”、“五折特惠房”、“买房直降百万”一类的噱头,或者用起价报低和报价调高的手段迷惑市场进行炒作,实际上并没有真正降价。

“即使那些高折扣楼盘或所谓抛售楼盘,也是报高价格再打折的市场策略调整结果。”张宏伟表示。

降价激活市场

虽然房价异常坚挺,但成交的萎缩,还是让楼市库存的压力到了紧绷的状态。

汉宇地产市场研究部的报告指出,截至8月底,上海一手房库存面积高达880万平方米,供求比为1.18:1,供大于求的态势明显。

与此同时,开发商的业绩也出现大幅下滑。中国房产信息集团数据显示,8月份上海市企业销售金额十强的总销售金额41亿元,环比下滑37%,同比下滑42%。

“市场僵持至极限,‘不破不立’,9、10月必破僵局。”杨红旭认为,降价迫在眉睫。

“未来半年,均价跌幅约10%以内,指数环比跌幅累计约5%以内,多数项目只是微跌,少数项目可能出现10%~20%的下调。”杨红旭预计。

陆骑麟也认为,在传统意义上的“金九银十”旺季,市场必须通过房价的下跌才能换取当前调控政策的松懈,从而促成楼市的回暖。

“当前市场情况下,楼盘降价幅度在10%以内均属于正常的市场行为,从实际操盘经验来看也是如此,楼盘降价10%就可以激活市场了。”张宏伟表示。

但他同时表示,由于市场前期的惯性和调控的常态化,9、10月份价格并不会有太大的变化。

“‘一房一价’等政策,一方面限制房价上涨,另一方面也限制了房价下跌。”张宏伟表示,“但我个人觉得9、10月会有一个量增的过程。”

“现在一些大型开发企业正在加速销售回笼资金,进一步拿地和进行市场扩张,9、10月肯定是开发企业去库存化的市场过程,因此成交量会增加。”张宏伟预计,9~10月商品住宅成交量会在70万~90万平方米,虽然这一成交量仍不如前两年同期水平。

杨红旭的预计也相仿,他认为,9月上海商品住宅的成交面积会在80万平方米左右。

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