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已限购城市房价分化 限购能否催生楼市拐点?

2011年09月01日07:11新华网我要评论(0)
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新一轮二三线城市限购会否使房价拐点加速显现?中国证券报记者采访发现,部分已限购城市的限购令落实并不给力,有中介机构甚至声称可以避开限购令。而在一些还未限购的城市,居民面对限购预期心理复杂,或抢购、或观望,房价依旧坚挺。

沈阳:限购推高二环外房价

沈阳是较早实施限购的城市。今年3月,沈阳市政府出台住房限购令:已拥有1套住房的本市户籍居民家庭,在二环内限购1套住房;拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,暂停在二环内购房;能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房。

根据香港联祥集团沈阳公司提供的数据,在沈阳限购令出台后,沈阳楼市的成交量不降反升。“沈阳的住房成交本来就集中于二环以外,二环内限购直接推高了二环外区域的房价。沈阳正常月份的商品房成交面积为130万平方米左右。联祥数据显示,在出台限购令的3月,沈阳商品房成交面积超过170万平方米。恐慌性购房以及投机心理导致3月成交出现短期波动。”联祥沈阳市场研究中心总监何祥俊表示。

即使在沈阳二环内区域,限购令的执行也并不严格。多个沈阳二环内楼盘的销售人员向中国证券报记者表示,外地购房者缴纳一定的费用就能获得一份纳税或社保证明。与预期相比,限购令的执行较松,今年5月以后沈阳住房成交量回归常态,房价涨幅较为平稳。

另一位沈阳地产业人士介绍,随着下半年全国房地产调控的从紧,沈阳的限购令有“升级”的可能。不过,该人士认为,三环是政府最后的底线。沈阳市政府正在南四环区域大力建设开发浑南新城,沈阳市政府甚至表示未来政府办公大楼将迁往浑南新城。“这样的区域恐怕不会限购。”

何祥俊分析,作为一个二线城市,沈阳楼市的调控压力并不大。“目前中央的调控目标只限于价格,对成交量并没有要求。沈阳二环外区域的楼盘拿地成本很低,维持现价甚至稍有降幅都能保证正常的利润。”

惠州:或实行区域限购

在广东省,惠州进入第二轮限购名单的预期颇为强烈。今年7月,惠州市住房和城乡规划建设局工作人员在接受中国证券报记者采访时曾表示,即使惠州出台限购政策,也将是分区域限购。

惠州紧依深圳,与深圳的盐田区接壤。经过东部沿海高速公路,一小时内就能从深圳到达惠州的大亚湾,两个小时内到达惠东县。几乎这一区域的每个楼盘都主要面向深圳投资者,因此这里更为人熟知的名字是“深圳东”。在大亚湾区域已售住房中,深圳人买走了其中的八成以上,深圳街头分发大亚湾楼盘宣传单的销售员随处可见。由于大量住房售出之后被空置,大亚湾也被称为深圳东部的“睡城”。而滨海的惠东区域近年来开发了大量位于海边的旅游度假地产,外地购房者更是占绝对多数。在惠东的开发商队伍中,不乏碧桂园、万科、金融街、中信地产等国内大型房企的身影。

“政府为了发展旅游业投入了大量的基础建设资金,将这些区域纳入限购范围显然有悖发展规划。如果实行限购,这一区域的楼市将受到相当大影响。”惠州隆塬地产代理部总经理肖琴华表示,惠州城区出台限购措施的可能性比较大。肖琴华认为,出台限购措施有利于地产市场的健康发展。

尽管限购预期较强,但惠州房价并未因此出现明显变化。位于惠东的碧桂园十里银滩项目主打旅游度假,是这一区域近期销量较大的楼盘。该项目7月底开盘时,事先认购的购房者可享受七五折优惠,然而该项目的尾盘优惠力度减少到八折。该楼盘销售人员介绍:“若年内出台限购令,年底推出的二期价格可能会出现调整,但目前还维持原价。”

世联地产董事长陈劲松在8月开幕的2011观点博鳌房地产论坛上表示:“只要目前市场价格不再大幅上涨,调控政策窗口期就有可能关闭。如果三线城市大范围限购,中国城市化进程或将受到影响。因此,我认为下半年‘金九银十’销售旺季仍值得期待。”(张昊)

(中国证券报 张昊)

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