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二三线城市限购在即 六成准购房人推迟买房计划

2011年08月24日03:10新民网我要评论(0)
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调控政策持续收紧,二三线城市限购政策虽然尚未落地,但北京中原通过网站及门店等渠道的最新调查反映出,二三线城市限购虽然对北京楼市的直接影响不大,但是对很多准购房者心里预期影响明显。

在这份总样本为3900人的调查中,表示因二三线城市限购政策会推迟买房的比例达到了60.6%,超过六成,而表示会加速买房,以规避政策影响的买房的人数只占12%,认为该项政策对自己购房计划没有影响的比例为27.4%。

超六成的准购房人因限购城市的扩大推迟购房,主要原因是要静观市场变化,确定更恰当的购房时机。而需求的大幅度降低势必对交易量已经表现低迷的北京楼市雪上加霜,进而牵动商品房价下降?

调查数据显示,如果限购扩大,目前预计价格加速下调的人达到了46%,但是认为不会大幅下调的也达到了43.7%。

按照住建部的标准,新的限购名单,是从国家统计局发布月度房价指数的70个大中城市中产生。因此分析机构基本上是根据国家统计局的统计数据预期限购城市的。北京中原分析认为,一旦限购不同城市将明显分化,但整体来看,受影响城市的数量将占八成。其中20个城市(占比40%)将受到限购政策的明显冲击,成交量将出现明显下降;22个城市(占比44%)将受到限购政策的一定影响,但影响程度不会太大,成交量将出现小幅回落;其余8个城市(占比16%),限购前后成交量将不会出现明显变化。

若以现有数据分析二三线城市的限购影响似乎不难确定。但业内人士认为,人们对扩大限购后对房价的影响出现如此相悖的判断或与目前限购扩容标准的不尽明确有直接关系。

21世纪不动产认为,二三线城市的限购扩容名单迟迟未出台,源于限购标准的不确定。目前媒体披露的住建部限购扩容五大标准十分模糊。如房价涨幅前列,并未给出具体定义,到底是前10还是前20抑或前30,弹性极大。又如上半年成交量同比涨幅较高、省内涨幅较高、群众反应强烈这些概念,同样没有明确定义,留有较强的自由裁量空间,也给日后的执行留下了很大伸缩性。另外,外地人购房比例较高的城市,更加值得推敲。就现在已经执行限购政策的城市而言,这一比例就不低。据21世纪不动产数据显示,成都本地人(含成都郊县人员)购买二手房占交易量的58%;四川省内人员购买二手房占交易量的32%,;外地人购房占购买人群的10%。照此推算,非成都本地户籍购房人口占到42%的比例。究竟怎样的比例算是高,怎样算是低,目前缺乏统一而严格的具体定义,拟限购城市难免以此讨价还价。

业内人士认为,那些没有纳入国家统计局统计范围的城市,而房价涨幅等方面又超过上述城市,不排除有单边上涨的可能。还有,如果新限购标准得以严格执行,又是以同比房价涨幅数据为根据,就二手房市场来说,遵义、常德、岳阳、济宁、温州5个还未限购的城市,涨幅较大,是否有可能被列入本轮限购名单?这些问题目前都不明确,人们大多在困惑中等待决策层的最终决定。(中华工商时报 陆昀)

二三线楼市限购刻不容缓

作者:余丰慧(微博)(资深财经评论员)

二三线城市的政府官员们不能一味想着自己的财政收入、土地出让金收入和GDP政绩,应该设身处地为百姓想一想,想一想二三线城市房价那么高而市民收入那么低,如何能够买得起房?安居有何着落?

如果二三线城市房价失控,那么,反过来将会迅速传染到一线城市,使得整个楼市调控效果毁于一旦。

根据住建部下发的通知,各省在8月20日之前上报辖区内各城市上半年房地产市场调控工作情况。此外,住建部公布新增房屋限购城市的5项建议标准,建议符合2条以上的,均可列入新增限购城市名单。

也有传言说,二三线城市限购可能拖到年底。笔者认为,二三线城市限购令越早出台越好,越早出台越有利、越主动。目前一个现实问题是,在一线和省会城市房价调控取得初步效果,房价趋稳或出现明显向下松动之际,二三线城市房价开始非理性暴涨。原因在于,一线和省会城市限购令后一部分投资投机购买力溢出到二三线城市,推高其房价;开发商逃离一线和省会城市进军到二三线城市,从而做高房价;7月12日国务院常务会议要求房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施,部分购买力赶在限购令出台以前恐慌性购买造成房价走高。二三线城市房价上涨最快的这个月,正是国务院发布二三线城市也要实行限购政策而却迟迟没有推出的这一个月。

为何国务院7月12日要求上涨过快的二三线城市也要实行限购政策时间过去一个月了仍然迟迟不能推出呢?阻力在哪里?最大的阻力就在于地方政府。地方政府不愿意实行限购政策的千条万条理由无非是一条理由:实行限购影响地方政府的财政收入和官员的GDP政绩。这是地方政府不愿意实行限购政策的根源所在。

客观地说,实行限购后当然会对财政收入、土地出让金收入和GDP造成一定影响,特别是投机性、投资性住房需求大的二三线城市。从一线城市和省会城市限购政策实施后的情况就可窥见一斑。但是,正如国务院参事室特约研究员姚景源所言,大量的投资投机进到你的城市、炒高了你的房价,表面上房子都卖出去了,价格非常高,但是会有相当数量的房子是在空置,特别需要住房的市民又买不起房。你看看北京上海,教训就在那里摆着,房价疯涨,涨来涨去就变成了一个社会问题。二三线城市的政府官员们不能一味想着自己的财政收入、土地出让金收入和GDP政绩,应该设身处地为百姓想一想,想一想二三线城市房价那么高而市民收入那么低,如何能够买得起房?安居有何着落?

因此,二三线城市实行限购政策刻不容缓。首先,从中央层面一定要言出即行、令行禁止。决不能屈服于地方政府的压力、阻力而把限购政策推到年底。越快出台越好,本月底出台最好。必须认识到目前形势的严峻性包括房地产调控状况。从国内看,由于长期负利率特别是负利率越来越大,资金正从金融机构储蓄等笼子里流出来寻找投资机会,包括理财产品、高利贷市场并且正在密切关注楼市动向,一旦调控有所反复和松动,这些国内游资就将一涌而上推高房价,使得房价出现报复性反弹。从国际情况看,美国第三轮量化宽松推出在即,美国放水、中国遭殃的状况没有根本改变,冲击楼市在所难免。如果二三线城市房价失控,那么,反过来将会迅速传染到一线城市,使得整个楼市调控效果毁于一旦。

从二三线城市政府来说,房价上涨过快的城市应该主动实行限购政策。当然,二三线城市限购政策要区别于一线城市,对准投资投机的力度要更大一些,取消按照户籍标准制定限购政策,保护一套自主性需求而不管有无当地户籍;不限制和打压第二套改善性住房需求,也不管是否有当地户籍;利用信贷、税收手段限制第三套住房需求;坚决打击第四套以上住房需要,实行最为严格的限购政策。笔者建议,结合7月份数据,并根据同时满足“2010年房价涨幅接近或超过5%以上;2011年以来房价涨幅接近或超过5%以上”两个条件推算,秦皇岛、丹东、锦州、吉林、牡丹江、赣州、烟台、洛阳、襄樊、岳阳、常德、惠州、湛江、桂林14个城市已经满足上述条件,不妨先从这些城市开始立即实行限购政策。

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