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一线城市房价停涨 上海部分新盘价格低于二手房

2011年08月19日22:57央视《经济半小时》我要评论(0)
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根据18日国家统计局发布的70个大中城市7月份房价数据,再对照住建部前两天公布的新增限购城市名单的5项建议标准,秦皇岛等14个城市面临出台限购令的压力。再加上包括房产税试点扩大等中长期调控措施正在研究的消息也纷纷传来,这对大举扩张的房地产企业来说无异于沉重的打击,转型成了很多开发商在近期的重要选择。

万泉集团从事房地产开发已经有15年了,房地产开发的项目遍布全国各地,在行业内也是小有名气。而近段时间以来公司正在花大力气在湖南、湖北、广西的一些地方找矿。

上海万远投资有限公司总经理王东生说,他们进行了一些探矿权的收购,以后还想在采矿权或者矿产资源开发等方面跟相关企业进行更加紧密的合作。

王东生介绍说,在目前楼市经营利润下降的情况下,如果以房地产为单一业务的话将存在很大风险,而矿产资源的稀缺性,使矿产价格有上涨预期。他感觉到宏观调控以后,房地产资金的开发,总体上来说没有过去那么充足,同时房地产开发企业竞争的程度也越来越高,利润水平相对来讲比较低。

作为一家国资背景的房地产开发企业,上海城建集团,因资金原因,今年开发建设的重点转向了保障房建设。上海城建集团总裁张焰称,宏观调控对公司整个投资的资金、包括建设项目的减少,都会有一些影响。而公司则希望通过保障房建设,来增加企业规模。目前房地产开发企业的资金还是有一定压力,而参与保障房建设可以在一定程度上规避严厉的房地产调控压力。保障房建设需求稳定,资金周转速度快,更容易获得银行贷款;此外,承建保障房之后,开发商可以从地方政府获得信贷、土地、税收等多种优惠条件。随着市场发展的规模量大了,公司从中还可以得到更大的利益。

上海市住房保障房屋管理局住房建设监管处处长张立新说,市政府也采取了一些措施,也制订了一些鼓励的措施,比如说节能专项资金向住宅产业化倾斜,优先可以获得建筑节能资金的支持。

房地产开发商们纷纷另做打算,那么像建筑、设计、装修等上下游公司该何去何从呢?我们也了解到,一些对市场敏感的企业早就嗅出了政策的风向。

35岁的周维刚,2个月前还在家族企业,上海厚杰建设工程有限公司担任总经理。上海的地标性建筑虹口足球场以及虹口区的多个小区,都是由他们公司作为工程承建方建造的。不过,他现在的新身份是上海汇鍀利投资管理有限公司的董事长,主打业务是航运运价金融衍生品。6月28日上海航运运价交易有限公司发放首批20家会员牌照,周维刚的公司就是其中之一。他从建筑商变成了券商,究竟是什么原因呢?谈及打拼多年的建筑事业,周维刚坦言不舍得。多年楼市的打拼,周氏家族获益颇丰,尤其是在上海世博会之前,工程项目是一个接着一个,正是因为抓住了机遇,周维刚的公司利润也是水涨船高。

周维刚说转型是从2010年开始的,国际房地产调控政策一波接着一波,从那时起他的房地产工程项目慢慢萎缩, 2011年春节后,新一轮房产调控政策密集出台,随着调控的力度越来越大,今年的5月份周维刚彻底停掉了房地产住宅项目的承建,即使接一些建筑项目,也只是厂房建设这一类的项目。周维刚说,在3月份有一个很好的机会,是一个福建的世界500强企业的厂房建设合同。另外一个合同是房产项目1.8亿的合同,他直接就签3000万的厂房合同。

放弃1.8亿房产项目,而选择3000万的厂房合同, 周维纲说他们最看重现金流,他之所以现在已经把大部分精力从房产住宅项目中抽离出来主要还是资金的问题。对于他们建筑公司来说利润并不是很高,只有5%--10%的利润,而建筑公司给开发商垫资这是一个潜规则,现在部分开发商资金紧张,拿钱也越来越晚,而建筑公司却要支付民工工资和材料款,建筑商很可能要为开发商资金断裂埋单。他认为房地产肯定要走下坡路,而且非常严峻。

和周维刚一样转投金融行业的还不止他们一家,多姆投资公司的母体公司是多姆设计工程有限公司,成立于2004年,主要是帮开发商进行全装修项目,一直以来效益都不错,而从2011年开始公司投入500万元成立了一家投资公司,转行做起了金融。多姆设计工程有限公司副总经理侯建坤接受采访时说:希望在公司在将来涉足资本市场之后,能够有一个多元化经营的考虑。

观一叶而知秋。尽管现在一些城市的房价依然坚挺,但是通过我们对市场的调查分析后我们能看到房地产行业的各个环节已经不再是铁板一块。有促销卖房的,有忙着转行的。种种迹象表明,中国房地产市场高歌猛进的时代正在成为历史。

对于接下来的楼市价格走向,参与市场的部分业内人士认为,楼市下行近在眼前。 2010年4月份,第一波调控政策出台,二手房均价同比增幅从最高点开始往下回落,这其实是第一个拐点。而2011年2月,房产税、强征营业税等政策的出台,楼市的同比增幅变成了负数,上涨的趋势得到了的控制,这其实就是第二波的拐点。而随着限购高压政策的持续和扩大,以及《新沪4条》对补交税和购房资格的禁止,交易双方观望或者博弈的加剧的态势难以避免,楼市已经到达极限点,再次的拐点一触即发。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔说,市场经过这么长时间的持续下降,其中有销售压力的项目就必须抓住金九银十这个最后的销售时机,可能它们的价格下降会刺激到二手房,从而带动二手房价格的局部下降。所以真正的降价可能在不久的将来就能见分晓。

上海德佑地产研究中心主任陆骑麟也告诉记者,下半年可能会有一波房价小幅的调整,真正的拐点应该是今年年底过程明年年初,同时这就要看政策是否严厉执行,执行到位。

针对楼市下一步的拐点,记者也对多位业内人士进行了采访,复旦大学经济学院副院长孙立坚教授认为,真正开发商资金链断裂的时候才是房价回落的时候,从目前来看开发商的资金依然充足,开发商仍然能够从各种渠道融资,这也足以支撑房产市场持续坚持一段时间。孙教授还说,他自己EMBA的学生也是开发商的老板,他有个学生自己成立了金融公司,只要拿得到地,现在不向银行贷钱一点问题都没有。因为老百姓都把存款搬家了,都把自己家里可以变现金的资产加入到这场金钱游戏中来了。开发商把现在民间需要高收益投资回报的资金集中起来,这些资金的第一大来源是来自民间,这也补充了银行的信贷资金。

国金证券宏观策略资深分析师刘锋说,可能在未来的一年时间,房地产资金链条依然可以稳定,特别是在保障房推出的背景下,规模非常大。如果每年1000万套保障房可以进入到建设的过程中,其实对房地产公司来说,又是资金链条方便的一个支持,至少是业务的支持,这也维持了房地产公司进一步的发展。

那么在这些专家眼里什么时候才是楼市真正的拐点,从哪些方面入手房地产调控的效果才能真正显现呢?

复旦大学经济学院副院长教授孙立坚告诉记者,当断裂的现象开始全部铺开的时候,房价一定会跌落。当物价一控制下来,经济一好起来,资金链就会断。很多人和企业多觉得房产很烫手,一旦他有其他生存方式,资金链马上就会断掉。

国金证券宏观策略资深分析师刘锋说,房地产如果作为一个投资品的属性不被剥夺,它作为一个比较硬的资产以及相对比较软的货币已经越来越多的情况下,它的投资属性会凸现出来,政策着力点最终要把它投资属性完全剥离掉,让它变成一个消费品。

随着北京一纸限价令,从2010年4月开始,中国房地产调控进入了攻坚战。而随着调控令向纵深发展,曾经调侃中国房地产市场由总经理说了算的声音逐渐减少。就在今年7月份,银监会主席刘明康表明态度说,根据压力测试的结果,即使房价下跌五成,银行业也能承受,不存在被地产商裹挟一说。从去年的三成,到今年的五成,明白无误地向市场传递了中央政府对地产市场进行调控的决心和信心。

尽管目前市场表现来看,一些地方出现了房价松动的迹象,但这样短期的波动并不能乐观地理解为中国房地产市场的拐点已经形成。由于房地产市场和地方经济的发展有着千丝万缕的联系,我们既要考虑银行的承受能力,也要考虑地方政府由于收入减少而和中央政令形成新的博弈。

因此要巩固调控成果,让房价和国民收入之间形成良性发展,还要在土地转让、财税制度、住房的多层次保障方面迅速形成配套政策,让房地产回归居住属性。只有这样才能真正让住房地产价格回归到合理的区间。

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