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专家支招:若加息传言成真 是否该提前还房贷

2011年08月19日05:51南方日报我要评论(0)
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CPI持续走高,加息“靴子”将在8月落下的传言日盛。有机构统计,8月上旬咨询提前还贷操作流程的客户群体明显增长,环比上月同期增长24%左右。在目前的市场情况之下,剩余房贷要不要提前还?

点评:

每到加息敏感期,一些媒体总会因时制宜地推出“定期该不该转存”、“房贷该不该提前还”等理财专题,但每每绕来绕去说不透彻,简单的问题越讨论越复杂。其实就一句话:转存否、还贷否,看收益大还是损失大。权衡损益,问题一击即破。

加息之后,定存利率高了,利息收益也就高了。但加息之前已经存入的定期是否应该转存以获取更多的利息收益,则要视情况而定。因为转存看上去会增加未来到期的利息收益,但提前支取定期存款却是按照活期利率计算利息,这样一来,反而有可能减少总的利息收入。有些复杂?用“临界天数”来判断吧,这是最简单易行的方法。定存当日到加息当日中间经历的天数,若超过相应存款期限的“临界天数”,则转存后的到期利息收益小于转存前的到期利息收益,损失大于收益,当然用不着转存;反之,建议转存。临界天数=360日×定期期限×(新利率—原利率)÷(新利率—活期利率),得到的答案假设为“N”,加息时,若加息之前定期存款已经存入银行的天数>N,则转存的收益反而小,不建议转存,反之亦然。若感觉公式复杂,那就到银行问问工作人员。基本上,所有的银行都会有类似“临界天数”的具体建议提供给储户。

再说“房贷应不应该提前还”,看上去比上述“转存”问题更复杂。细细想来,笔者反倒认为更简单,不外乎“要么还,要么不还”。量力而为,具体分三种情况:第一种是“干脆型”,管它“等额本金”还是“等额本息”,对“月供”敏感,有积蓄在手,只想摆脱“房奴”的心理压力,那就尽量提前还吧,反正迟早要还的,早还早安心,戏谑点说,“不再给银行打工”,追求心理上的安稳感,与加息不加息关系不大;第二种是“理智型”,多一些思考,借了钱,还是一定要还的,关键看提前还有无除却心理安慰之外的其他实际意义,比如提前还款是还本金多还是利息多,投资收益率是否比贷款利率高,用余钱购买一些银行理财产品或是基金,长期收益减去房贷利息支出,可能还有盈余,何乐而不为;第三种是“理财型”,玩转“负债率”,坚决不提前还款,贷款还不容易呢,干嘛还要提前还,坚持用余钱“以钱生钱”,这对借贷人的理财意识和理财技能有一定的要求。

对于意欲提前还款的各位读者,笔者特别提示两点:第一,有银行对提前还贷有硬性规定,借款人需详细了解。例如江门某大型合资银行就要求每次提前还贷的金额,一定要是“1万”的倍数(本金不足1万的情况除外)并需要同专门的部门以及专人预约办理;第二,提前还贷可能会收取违约金,建议签借款合同时,仔细阅读合同条款,尽量事先确定提前还款是否有违约责任(不过,几乎所有银行只提供借款合同的格式文本,借款人商议空间很小);我国的合同法条款中有明确规定:“借款人提前偿还借款的,除当事人另有约定的以外,应当按照实际借款的期间计算利息”,即法律允许提前还贷,关键在于“另有约定”。

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