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周卫军:极小户型受热捧说明调控下需求仍巨大

2011年08月17日17:42腾讯财经[微博]我要评论(0)
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图文:万科企业股份有限公司执行副总裁周卫军

万科企业股份有限公司执行副总裁周卫军

腾讯财经讯 2011博鳌房地产论坛于8月16-19日在中国海南隆重举行,本届论坛主题为“下一个十年 改变中的房地产”。调控持续加码,中国房地产市场何去何从,腾讯财经、腾讯房产联合全程图文直播该论坛。

万科企业股份有限公司执行副总裁周卫军以万科推出的15平米的极小户型在网络上遭到热捧为例,称即使在调控背景下,市场的需求依然巨大。

他说,对于企业来说最重要的是通过合适的产品挖掘潜在的需求,这需要对客户的需求有深刻的理解。极小户型通过产品的创新,关注以往被忽略的群体,带来了意想不到的收获。

此外,他还表示,和国外成熟市场相比,我国房地产行业集中度仍然比较低。与美国、日本、英国相比,中国的前五大开发商市场份额还是比较低,集中度还是不够。

以下为周卫军演讲实录:

周卫军:各位来宾,大家下午好!听了两位专家的PK,我觉得很过瘾。但是作为企业,在这种变化的市场当中、在变化的政策当中,我们可能还是要脚踏实地地把我们自己的应对做好。今天借这个机会把万科在这一轮宏观调控,还有市场变化过程当中这样的一些案例跟大家分享一下。

第一个案例是小户型。6月24日有一个不到50字的微博引起广泛关注,说开发商研发的15平米的极小户型,绝对够用,放在广州首付只要5万,月供700、800,转载次数1万多条。各大主流网站进行转载。相当多地区考虑在当地能不能适用。讨论这个房子买回来做什么?是出租还是自用。还有对这个户型感兴趣。说这个户型很好,我都动心了。当然还有一些表达感慨的,说无奈的年代只好选择蜗居了,当然还有问询建议,问这个房子哪里可以买到。当然也有一些质疑声音,说这也是房子吧?一个盒子吧,因为它确实很小。

为什么在这样一个低迷的市场下,一个产品概念会受到这样的追捧呢?我们总结一下有这样几个特点,第一,总价低,真的很便宜。首付5万,月供700、800元。第二,功能齐全,麻雀虽小,五脏齐全。第三,满足了一部分年轻人过渡需求。第四,实现了一部分人置业梦想。初步看来还是比较吸引人的,能够尽快成为有房一族,这就是对房屋的渴望,通过这样一个小房子可以实现。

在这个小房子背后实际上是万科对客户需求真实的理解。客户的定位我们是把它定位为在校大学生和刚毕业两三年大学毕业生,年龄在18-25岁之间,基本上来讲他们现在租房子住。在客户研究方面要使这么小的房子空间最大利用效率,我们做了几轮研究。比如说以收纳系统为例,来看看我们在这里面做了什么研究,可能一个年轻人需要多少件衣服,有多少双鞋子,有多少书,他要的厨房是什么样的,包括家电用品需要多少空间,我们都进行了精确计算。通过这样一些市场定位到需求研究,我们最终转化设计成果。在客厅里面我们增加了一个影音室功能,这也适应了80后、90后年轻人基本生活需求。在厨房当然也是满足基本生活需求,材料物品要耐用、清洁、容易更新。这都是我们研究极小户型当中做的工作,这是我们第一代样板房,这个样板房在我们东莞建研基地。把基本的小户型应该具有的功能全部设计出来,而且做出来了。这是第二代样板房,第二代在第一代基础上进一步改进,基本上达到了现在可以推出去推广的阶段。

通过这样一个极小户型的研发过程,给我们也带来很多启示,到目前为止这个极小户型只能说是一种尝试,并没有大规模推广,也远远谈不上成功,甚至在后续尝试过程中可能还有不断的质疑和批评。尽管如此从这一产品引发的舆论反响中我们可以感受到即使在调控背景下,市场的需求依然巨大。对于企业来说最重要的是通过合适的产品挖掘潜在的需求,这需要对客户的需求有深刻的理解。通过产品的创新,关注以往被忽略的群体,可能带来意想不到的收获。这是我们做极小户型的时候,我们得到的这样的一些启示。

第二个案例,工业化。万科在做工业化当中的体会。我们2010年在深圳参与了深圳市政府龙华保障房建设项目,在这个项目里面我们有三种颜色,红色和白色是另外两个开发商负责建设,绿色是万科负责建设。所有的项目都是在2010年9月15日开工,我们看这个照片,这是现在的照片,同步开工的情况下,万科建设的三期这部分这样的进度已经达到14层,还有两批是由另外开发商做的,现在到了6层,我在进度上已经有了非常明显的差距。为什么会产生这样一个大的差距呢?这里面体现了工业化的效率。我们看到的万科做的这栋楼,外墙板全部是PC(预制强板),窗框也做在里头,外墙最后刷一遍涂料就完工了。所有后期工程在建设中基本一步到位了。因为工业化施工手段,为后期装修施工也带来非常好的前置条件。从这样一个项目来看,只要是封顶,从封顶到落架,基本上来讲我们有两个月左右就可以完工。要是常规这样一个项目,比如28层这样一个项目,从封顶到落架需要6个月时间,这就是效率上我们提前了4个月。

当然从另外一个角度来看质量,工业化给我们带来最大的好处是质量,过去我们盖房子用传统方式盖房子,建筑尺寸误差按照公分来计。但是现在工业化时代,我们墙板建筑尺寸完全可以精确到毫米,基本上实现了从厘米到毫米的跨越。而且基本上解决了外墙的开裂、渗透等这些质量通病。这是通过工业化给我们带来的好处。从节能环保角度来看也降低了很多能耗和污染,比如说这里列的一些项目,能耗,包括水耗,包括对于木材的消耗,包括垃圾的产量,工业化项目相对于传统的施工项目,能耗降低20%,水耗降低63%,木材耗量减少87%,垃圾产量可以减少差不多一倍。这就是通过工业化对于环境、节能都带来很多好处。

当然住宅产业化获得越来越多的关注和支持。传统建筑需要大量的劳务,随着中国城镇化加快,我们的劳务数量越来越少,劳动力成本逐年上升,现在一个高技术的技工月薪已经超过1万,我们这个农民工跟传统农民工已经不一样了。但是我们现在采用工业化的方式来建造之后,可以大幅度降低对人工数量的依赖,可以提升劳动力效率,有助于缓解社会劳动力不足用工紧张的矛盾。在这个时候地方政府已经开始认识到产业化的意义,并加大支持力度。我们在2010年3月,北京市带头出台了关于推进本市住宅产业化的指导意见。这个指导意见在原规划的建筑面积基础上,只要用工业化方式建房子,就可以奖励3%容积率。同年12月,北京万科长阳半岛项目也成为一个全年首个可以享受奖励的项目。今年6月,上海发布关于加快推进本市住宅产业化若干意见的通知,通知表示上海将制定土地、规划、金融、财政和税收等方面配套鼓励政策体系,形成政策聚焦,培育装配整体式住宅设计、开发、施工和构配件生产等企业的发展。奖励也是3%容积率。

一直以来,相对于其他行业,房地产行业给外界印象是喧嚣和浮躁,关于房价各种言论争议也永远是行业最关注主题,如果将视线放宽广、深入一些,我们就会发现一些真实变化已经开始发生了。

第三部分,看看关于这个行业。第一,我们说行业格局从分散走向集中。和国外成熟市场相比,我国房地产行业集中度仍然比较低。不可否认市场竞争加剧已经加快了行业整合步伐,优秀企业实力进一步增强。到2010年国内前十大开发商市场占有率已经超过10%,我们看看右边这个表,这是我们跟美国、日本、英国相比,我们在前五大开发商市场份额同比这些发达国家还是比较低,集中度还是不够。

物业的形态也从单一走向多元,我们面对日益多元化市场需求,比如普通住宅、城市综合体、度假物业、酒店公寓、SOHO、养老住宅等等,这些产品有些已经出现的,还有一些则代表了市场未来发展趋势,所以我们还是要不断研究。我们以养老住宅为例,国际上关于人口老龄化社会的定义是60岁以上人口比例超过10%,或65岁以上人口比例超过7%,到2010年底我国60岁及以上人口占比达到13.26%,65岁及以上人口超过8.87%,就是说中国已经进入老龄化社会。在这样一个老龄化社会到来的时候,养老住宅市场机会已经出现了。

我们在研究日本养老物业类型的时候也发现很有规律的一些现象,根据健康、收入、需要照料这三个不同纬度是需要政府和民间协力提供不同产品和服务,比如5%的老人是住在老人机构里面,还有95%老人住在普通住宅里,老人机构这里面有经济型的老年人养护院、养护之家、特别老年人养护院、老年人疗养保健机构、老年人医院,实际上更多老人住在普通住宅里。

我们拿北京和东京比较,这两个城市其实现在已经很相象,人口规模差不多,东京人65岁以上老人有269万,北京60岁以上老人是226万,65岁以上是166万,这边占的比例,北京是13.4%、东京是20.87%。在北京从09年开始也是在大力发展养老机构,东京民间投资的老人机构设施大量出现,2000年开始。北京是2009年开始。东京23个区有389家特别老年人养护院,如果按照平均每间100个床估算,可以提供4万个床位,北京现在可以提供床位数量是将近5.6万张。应该说现在在老龄化社会到来的时候,这个城市也是在发生着非常大的变化。

刚才除了产品多元化,接下来市场更关心开发商提供什么样的产品,这个产品越来越省心了,提出来一个问题,是不是做装修房。反对的声音也挺多,房子卖的挺好,为什么搞这么多附加值?精装修后,客户挑毛病多了,何必多此一举。客户不喜欢发展商的装修,一点个性都没有,政府限价了,再加大成本,怎么卖?当然支持的声音也很多,成本比客户自己装修要低,质量比客户自己装要好,设计比客户自己装修要专业、漂亮,时间比客户自己装修要快,比客户自己装修减少建筑垃圾,少产生噪音,创造更好邻里关系,少影响建筑结构,保障房屋质量安全。

从2008年8月1日,住房和建设部也发了进一步加强住宅装饰装修管理通知,引导商品房一次装修到位,逐步取消毛坯房的目的。在国外发达国家已经很难找到毛坯房踪迹。装修房施工过程当中我们发明了装修化四化管理,图纸标准化,材料加工工厂化,现场管理可视化,施工现场整洁化,通过这样一些动作,我们装修房质量得到非常好的管理和控制。

当然我们现在房子也会变得越来越绿色,中国新建筑中8成以上还是高耗能建筑,存量建筑中95%是高耗能建筑,城乡建筑能耗占25.5%。所以说中国在全球经济中扮演月来关键的角色,中国政府在可持续发展方面也做出了郑重承诺,2010年万科落实绿色三星项目面积是75万平方米,占全国绿色三星面积54%。今年6月份以后万科所有具备规划条件项目都按照绿色标准设计建造,谢谢大家!

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