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海通国际:龙湖地产中期业绩符合预期

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龙湖地产(00960)

最新消息:龙湖地产2011年中期业绩报告显示收入大幅上升114%至人民币78.5亿元,核心溢利也飙升117%达人民币19.5亿元。

分析与评论:业绩符合我们的预期。收入增长主要是由于物业发展同比上升118%至人民币75亿元,占总收入的96%。2011年上半年,龙湖地产总共交付建筑面积474,720平方米,其中14%即64,818平方米来自北京豪华住宅项目颐和原着。该项目为物业发展的总收入带来了53%的重大贡献,项目发展利润率超过60%,使得公司的毛利率从2010年上半年的31%提升至2011年上半年的55%。撇除该项目的贡献,龙湖地产的毛利率约为34%,与往积持平。由于有更多利润较低的中国西部地区项目将于2011年下半年入帐,我们预期公司下半年毛利率将下降。

尽管限购令使得行业氛围充满挑战,但是多数内地大型开发商在2011年上半年均录得满意的销售额(前十家公司更是达到了平均59%的同比增长)。基于足够的可售库存,龙湖地产的合同销售额也大幅上升74%至人民币183亿元。可售库存总额为人民币260亿元,出售率达到70%,略低于2010年上半年的75%。

鉴于目前大陆的信贷收紧环境,龙湖地产在2011年上半年采取了审慎的土地收购态度。在此期间,公司仅仅收购在成都和宁波的两块地皮,建筑面积合共为240万平方米,总代价为人民币21.7亿元,而在2010年上半年公司则花费人民币105亿元来购买土地。即使减少购地,但龙湖地产的凈负债比率仍从截至2010年底的43.6%上升至截至2011年上半年的56.6%,相当于行业的平均水平。这是因为去年收购的大多数项目仍处于早期阶段,仍需要更多的资本投入。我们预期净负债平稳,如果2011年下半年公司的收购谨慎和销售状况良好,凈负债可能下降。我们维持该股票的目标价为13.43元,相当于我们预计截至2011年底的资产净值为每股人民币13.84元的0.8倍,或2011年市盈率13倍,均为同行最高。

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