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量价齐跌经济减速 美国楼市恐陷入恶性循环

2011年06月17日00:20中国证券报我要评论(0)
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□本报记者 阳建

美国全国住宅建筑商协会15日说,6月份美国住宅建筑商信心指数在维持半年稳定后大幅下挫。

分析人士认为,这是美国房地产市场长期“量价齐跌”以及近期经济减速综合作用的结果。更为严重的是,一旦房市加剧低迷,其与经济增长之间的相互反作用会愈加凸显,两者恐将陷入恶性循环。

信心重挫

美国全国住宅建筑商协会当天发布的调查显示,6月份美国住宅建筑商信心指数比上个月下降3点至13,至去年9月以来的最低水平。该指数在过去六个月一直稳定维持在16的水平,表明建筑商对市场前景的预期虽然不高,但依然比较稳定。而6月这一行业敏感指数的大幅下挫意味着建筑商的市场信心已经动摇,他们更加看淡美国房地产市场前景。

该协会指出,建筑商信心减弱的主要原因有两个。一是止赎房屋和面临止赎风险的房屋市场交易已进入了恶性竞争状态,二是屋顶、合金、壁板、护墙板等建筑原材料成本不断上升,使得所盖新房能以成本价出售都极度困难。

量价齐跌

本轮金融危机以来,本已经历泡沫破裂的美国房产市场更是雪上加霜。虽然局部地区或局部领域偶见改善,但整体复苏依然非常乏力。作为最客观的行业表现指标,美国房地产市场销量和售价双双持续下跌,成为复苏路上的最大障碍。

一方面,房屋买卖活动很不活跃,销售不振。危机以来各大银行纷纷提高信贷要求,大量不符合条件的购房者被阻挡在市场外。同时,美国居民收入水平并未有效提升,即使房贷利率持续下降,也没能有效刺激购买需求。另外,房价下跌和贷款要求严格迫使旧房房主因担心申请不到再次买房的贷款而不愿出售现有房屋。

作为美国住房销售主力军,4月份旧房销量为505万套,环比下降0.8%。而最新的经济学家调查预计,5月份旧房销量还将下降4%,至485万套。此外,当前美国月新房销量也仅为30多万套。

另一方面,房价下跌明显,甚至二次探底。

标准普尔公司公布的数据显示,全美房价指数继去年第四季度下跌3.6%后,今年第一季度再度环比下滑4.2%,已回落到2002年年中的水平。

大规模止赎活动是房价下跌的主要原因。去年年底以来,美国房产市场止赎案例持续攀升,预计今年新增止赎房产数量将超过200万套。止赎案例攀升使得房屋销售竞争激烈,价格随之大幅滑落,目前美国市场止赎房屋的售价平均折扣达到20%。

经济放缓

除了持续的量价齐跌带来的长期考验外,近期美国经济放缓则成为打压建筑商对市场信心的最新不利因素。

在年初美国经济复苏情况被一片看好的情况下,第一季度的表现却令人大为失望。当季美国GDP按年率计算仅增长1.8%,明显慢于2010年第四季度的3.1%。与此同时,近期美国各界、国际组织等也纷纷下调了美国今年全年经济展望。如果下半年经济成长没有太大突破,这种预期对房市的负面影响将维持较长时间。

同时,如果建筑商的房屋建设活动放缓,相应的工作岗位就会更少。根据美国全国住宅建筑商协会的数据,每建一套新房平均可在一年内创造3个就业岗位和9万美元税收。

更为严重的是,房产市场疲软与经济放缓的作用是相互的,目前房产市场信心已受后者拖累,未来房市进一步低迷必然反作用于经济增长,届时两者将陷入可怕的恶性循环。

无论从历史还是现实来看,房地产市场对美国经济都具有举足轻重的影响,可谓一荣俱荣,一损俱损。本轮危机前美国经济繁荣很大程度上就是靠房地产市场推动的,尽管这种繁荣有不少泡沫成分。但鉴于房地产业本身的庞大规模和巨大产值,如果房地产市场无法复苏,美国经济恐怕也很难实现真正复苏。

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