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汪利娜:地方政府土地储备充分 却不给保障房

2011年06月09日11:47《财经网》我要评论(0)
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汪利娜,中国社科院金融研究所房地产金融研究中心主任。“史上最严”房地产调控一周年之际,她接受了《财经网》独家专访,以保障房建设问题为核心,对这次房地产调控及中国房地产问题,系统阐述了自己的看法。

房产调控未达预期目标 房价应与可支付能力挂钩

《财经网》:如何评价2010年以来的房产调控?现在达到的调控目标和当初政策预期的目标有何差距?

汪利娜:实际上调控到目前为止,出台的政策已开始转向了,遏制房价很难,中央不再简单地稳定房价。从2010年以后就开始加大保障性住房的供给,这是政策的重大转变。以前只是盯着房价调控,简单的通过税费、营业税、差别化信贷政策来抑制需求,这是不够的。很多地方开始扩大保障性住房覆盖面,针对中低收入者,不再狭义的针对低收入者。比如,北京现在叫政策性住房,把两限房、经济适用房、租赁房都扩大了规模,但实际上中央的意图是从2010年开始,保障房供给以公共租赁房为主。

房产调控实施以来,房屋交易量随着政策出台在不断调整,2009年一些城市交易量萎缩40%,今年1到2月一些城市交易量萎缩,但是价格并没有下降,每一次交易量萎缩之后就有一次价格的小反弹。从商品房市场看,政府认为调控没有达到预定目标,所以,现在要求各地方政府出台控制房价目标的政策。但实际上,中央政府让地方政府设定房价增幅的调控目标,却没有给地方政府一个调控房价涨幅可借鉴的合理指标或依据。

许多城市将“十二五”房价增长调控目标与GDP挂钩,但GDP增长并不等于老百姓的收入的增长,两者的增长是不同步的。同时,也不能盲目的与人均可支配收入挂钩,因为在经济转型期,国民收入差距越来越大,高收入与中低收入群体的收入和购房可支付能力是不一样的,实际上真正能炒房投资的是高收入和有一定资产的人,现在是广大的中等收入者普遍都买不起房。

房价和经济基本面是相关的,经济增长、老百姓收入增长,可能会扩大需求传导到房价,但是房价不能盲目跟这两个因素增长挂钩,而是应该跟老百姓的可支付能力挂钩。国外有一个住房可支付指数可参考。

中国应旗帜鲜明地提出,房价和老百姓的可支付能力挂钩。要大力发展可支付住房,建立可支付能力指数,而不是总在面积上调控。比如50平米的房子,卖到4万元一平,大家还是买不起。可支付住房就是指老百姓租房子或者贷款买房子,月支出房租或月支出贷款不应超过家庭收入的30%,控制占收入比例的合理水平。这里30%不是用的人均数或者平均数,而是收入的中位数,剔除高收入、低收入,高收入要靠市场解决,低收入肯定是政府特殊救助。所以,考虑的是收入的中位数和房价的中位数占月收入的30%,这样的房价结构比较合理。

《财经网》:那这一年的调控是不是可以用失败两个字来概括?

汪利娜:至少没有达到预期目标。

2008年的刺激政策加剧房产市场扭曲和疯狂

《财经网》:现在实行的货币政策紧缩与房地产市场的调控是否有直接关系?

汪利娜:我们过去两年不是货币紧缩,是货币超发,流动性过剩。实际上,我们应该允许房地产在2008年有一个合理调整,那时的房地产市场适应了整个宏观经济形势,出现了一轮调整。如果没有政府2008年对市场的错误判断,如果没有出台那么多刺激性政策,比如,减免税费、信贷支持等,房地产市场不会像今天这样扭曲和疯狂。政府老想人为烫平经济周期或者房地产的周期,这是错误的,自然界一年有四季,该冷时该冷,热时该热,经济也是这样,违背规律就会造成很多人为的扭曲。

主推公共租赁房减少保障房寻租贩租腐败

《财经网》:您刚才提到保障房是住房政策的重大转变,已经和最初的保障房有所区别,公共租赁房成了保障房,限价房成了政策性住房。保障房可能被两种人拿到,一种是收入极低者,一种是体制内有关系者,这样并没有消灭商品房市场的需求?

汪利娜:限价房已为很多特权人士获得。中央决定“十二五规划”期间拿出3600万套保障房,全国保障性住房覆盖面达到20%左右,现阶段推崇保障房,实际上重点不在于规模,关键要有的放矢,真正把3600万套给那些真正需要住房保障的人群。

从广义上讲,住房保障应该是覆盖全民,和社保一样。但是保障对象不同,政府保障方式也不同,高收入群体进市场,中等收入可以在需求面上给一些扶持,比如差别信贷政策、税费减免,像我们出台的首付款、税费,利用差别政策尽可能让大家进市场;对中等偏下及低收入人群,政府应给予特殊的保障政策。保障房主要应面向中低收入群体,

以前,我们提到市场时一味搞市场化,那几年针对中低收入的经适房、廉租房供给都是下降的;现在一提保障,又似乎有权有势的单位、中等收入者都可享受保障房,都应该通过供给方式来解决,实际上这是两种极端。

尽可能让保障的方式透明化、简单化,提倡公共租赁房的保障供给方式,减少出售型的经适房、两限房,这种保障方式的最大的弊端是收入是隐形的,保障对象难以确定,退出机制很难建立,一次性把公共资源都卖出去了,很多人看到了未来炒作的空间,寻租贩租,等着五年后卖出高价。土地有限,公共资源有限,卖一套少一套,政府提供保障资源越来越少,保障范围会越来越小。

公共租赁房,面向所有中低收入住房困难群体出租,特别困难的住廉租房,公务员、国家事业单位想给高新技术人员特殊补贴,可以用货币化的方式,让他住公共租赁房。

同时,不要搞单位集资建房,这就回到原来有权有势有地的就拼命搞福利,可以看到所有过去单位搞的集资建房,面积没有低于140平方的,全是超豪华,这跟以前单位的福利分房没有区别。这倒导致刚刚统一的货币化的住房供给体制的夭折。所以,不能走两个极端,即便是保障房也要公正透明,让它尽可能以市场化的方式运作。

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