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保障房开工率低 业内称:亏本是个大概率事件

2011年06月08日09:04中国新闻网董沛我要评论(0)
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时间过半,2011年度中国保障房建设开工1000万套的任务,只完成了三四成,已经公布的数据显示,截至5月底,上海经适房项目已完成约25%的开工计划。江苏省45万套保障房任务总体开工率约为30%。截至4月底,浙江省完成年度目标任务的33.2%。重庆市则开工20.4万套,占年度保障性住房建设总量的41%,是全国完成情况最好的省份。

面对如此局面,住建部表示,为确保按时按量完成年度保障房开工计划,各地政府要在6月6日前必须公布保障房项目进程等信息,下一步须克服困难加快进度,确保10月底前全部开工。

对于1000万套保障房建设的开工任务,能否在10月底前完成的问题,其实理应没有悬念——从历史的经验看,当压力下达到各级地方政府时,任务通常能够实现。但问题在于,开工的目标实现了,完工的目标或许会在未来成为新的压力。

保障房建设目前开工不足的原因,与任务太紧有很大的关系。从决定加快保障房建设,到划定具体建设目标,几乎没有多少时间上的缓冲期。各地政府在保障房建设方面的欠账,已经长达10数年之久,保障房如何与市场接轨,如何解决开发的方式、方法,以及与开发企业的合作模式,都需要时间探讨和解决。

此外,硬性任务分解方式,也多少让地方政府不知所措。以河北石家庄为例,2011年公租房建设的任务量比原计划增加了24倍。有相关官员表示,这个数字并不是根据石家庄保障房的实际需要制定出来的,而是全国总共要建1000万套的指标分解到河北省后,河北省又把指标分解给石家庄。

在压力如此之大的情况下,边起草文件、边规划、边施工,是很多城市正在发生的事情。“各地都还在摸石头,还没有过河。”2011年5月,参与了一些地方政府保障房建设顾问工作的华高莱斯国际地产(北京)有限公司副总经理公衍奎曾这样介绍说。他表示,一方面,地方政府要盘算完成的保障房数量,解决当年度燃眉之急。另一方面,要筹划资金,尤其是长线资金。“算数”与“算钱”成为当前保障房建设的要务。钱算不清楚,数当然完成起来会有困难。

“钱”与“量”的关系,换句话说,是保障房住房中的商业逻辑如何实现的问题。盖房子要花钱,费用从哪里来?

住建部副部长齐骥曾透露,完成1000万套的保障房建设任务大概需要1.3万亿元建设资金。

为解决资金问题,财政部、住建部下发《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》,要求必须确保土地出让收益按规定用于保障性安居工程,严格按照不低于10%的比例安排资金,统筹用于保障性安居工程建设。

但能否做到呢?依据财政部统计显示,2010年国有土地使用权出让收入29109.94亿元,当年安排支出为26975.79亿元,包括征地补偿拆迁补偿等成本性支出13395.6亿元、廉租住房保障支出463.62亿元、用于城市建设的支出7531.67亿元等。依此计算,去年全国廉租住房保障支出仅占当年土地出让总收入的1.59%。

除土地收益外,公积金增值收益也是可以动用的资源,但该收益今年估计也只有40多亿元。

有关方面认为,还有一半左右的保障房建设资金需要靠长期借贷解决,如开发银行和商业银行的长期资金贷款。

但现实的情况是,银行、险资、社保基金等多以债权形式参与经济适用房和棚户区改造,对公租房则态度谨慎,投入长线资金的意愿不足。

资本方的态度如此,开发企业亦同。除政府投入的资金外,社会资金和企业资金都需要投资回报,合理的盈利模式,是保障房建设过程中必须解决的问题。

万科集团董秘谭华杰曾算过一笔账,他认为现在一个保障房项目在两年内收到钱的概率是不高的,亏本是个大概率事件。

以保障房建设目前各地主要采用的方式看,基本上以配建和代建两大方式为主。

配建保障房,即开发商获得开发项目时,同时需要配建保障房。这对于地方政府来讲,是最简单的方式之一——开发商不得不参与保障房建设,政府也免去了筹资、开发、管理等麻烦。但问题在于配建制度可以会使商品房的成本隐性化,实际增加商品房开发成本。

代建也可以分成三种方式:纯粹的代建,政府提供土地、资金,以及后期销售分配。由开发商代建,地方政府给予固定比例的管理费。利润不高,但企业不需要垫资,这种方式对政府资金能力考验很大;第二种即所谓的BT模式(建设-移交),政府提供土地之后,开发商垫资开发,建成后由政府回购,实际操作中企业并不积极;第三种模式企业参与更为深入,开发商直接参与土地一级开发,从头干到尾,并最终获得销售回款,这种模式实际是开发商利用土地一级开发中其他项目规划开发谋利。

但不管是哪种方式,人们可以看出其中借土地生钱的清晰的链条。而在现实中,借保障房建设,谋求工业用地变性为住宅用地,获得土地高收益的企业,绝不在少数。如果大量工业用地借此进入开发市场,对政府的土地控制,无疑又提出了新的考验。

对于保障房建设问题,一位房地产业内人士一针见血地指出:“一方面要放弃一部分土地出让的收入,另一方面还要再投入资金建设保障房,这在短时期内是很难做到平衡的。”(工人日报)(记者 董沛)

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