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河北香河违规用地 开发商与业主为地方政府埋单

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谁来买单?

“国内最顶级的几家开发商都栽在香河了。”5月24日,北京一家房企内部人士对记者说。

五矿万科欢庆城仅是香河土地违规的缩影。香河县政府有关人士承认,该县至少有上千亩土地涉嫌违规。5月初,国家土地督察进驻香河,开始进行调查。

五矿万科欢庆城项目地块,原属河北香河蒋辛屯镇小马坊村村民集体所有。2010年7月、9月,五矿万科联合通过摘牌方式取得该地块,整个项目规划开发一座田园及生态新城,涉及土地千亩以上。

熟悉土地交易的地产界人士对本报记者说,由于国土部对出让土地有面积限制,目前地方政府出让土地、发放土地证都是分批进行,因此,2010年7月、9月,五矿置业及万科分两次公布获得河北香河地块,总共约为100万平方米,费资约5亿元,双方各占50%股权。

其一期开发约420亩,即约28万平方米。

北京万科方面对记者称,对于香河地块,五矿万科是通过公开交易市场获取土地,各项开发手续完备齐全,并不明白怎么会出现被叫停的情况。

万通地产有关人士也表示,紫藤堡项目当初是在公开市场,即通过招拍挂程序拿地,手续齐全。

上述公司表示,目前都配合国土督察进行了项目暂停施工和销售,等待进一步的沟通。

据万科2010年9月份公告显示,其当月获取河北廊坊香河2010-35~40地块,项目净占地面积约28.1万平方米,计容积率建筑面积约42.0万平方米。万科拥有该项目50%权益,需支付地价款1.7亿元。按此计算,五矿万科获得该幅土地的楼面地价不足千元/平方米,项目一期为别墅产品,面积220-260平方米,平均售价为11000元/平米,每套约为240万-280万。

按照国家土地督察北京局的说法,万科被要求退还房款,并按成本价由政府回购所出售房源。如接受该方案,则意味着,万科将不得不承担购房人利息、土地款、管理费、人工费等等损失,涉及资金可能将达数千万元。而且,整个欢庆城项目是否还能进行下去,也是个未知数。

“如果开发商是通过招拍挂方式公开获取土地,且项目开发五证齐全,购房人也是通过正规途径买房,则地方政府涉嫌违规用地、卖地,开发商和购房人都有权向有关部门进行索赔。”国土资源部土地勘察院副总工程师邹晓云认为,如果地方政府真是“以租代征”,且没有如实告知开发商,则其存在严重的违约及欺诈行为。

他表示,一般情况下,地方政府和开发商会选择协商解决问题。但之前也有案例显示,开发商因为地方政府违约损失很大,无法向股东和投资者交代,从而提起诉讼。

三四线城市的风险

香河土地违规背后,是持续的宏观调控之下,地产商深入三四线城市的经营,存在很大的风险。

随房企深入到更多的二、三线城市发展,地方政府诚信风险,在各地显现。帮开发商做项目前期规划设计的九洲远景(上海)公司负责人付春华告诉记者,在房企与各个地方政府签订一级开发合同之后,虽然帮助地方政府支付了一级开发及拆迁补偿安置费用,但常面临后续二级市场出让价格变化的风险。

一家在三亚市属区县进行数千亩项目开发的地产商对记者透露,后续土地手续的办理,地价可能会上升,目前正与该区县政府进行协商。

另一家在深市上市的深圳房企负责人抱怨,地方政府往往约好的东西就会反悔,承诺给企业的补偿等经常不能兑现。

事实上,由于拆迁补偿仅为1000余元/平方米,香河蒋辛屯镇小马坊村村民从2010年上半年起,就开始了上访维权之路,一直持续到事发前。

“农民上访万科欢庆城的土地权属,被征地农民可能成为业主数十年挥之不去的梦魇。”一位购买了欢庆城一期的业主表示。

“万科拿地前应该注意到这些问题,防范一下可能的风险。”华南一家大型房企业投资部人士对记者表示,香河土地违规、打擦边球问题存在多年,万科拿地前未进行详尽调查,或者看到了问题,但未评估其风险。

资深地产战略顾问张朝峰指出,二三线城市的游戏规则不规范,尤其是土地市场环境不规范,本地开发商和外来大鳄可以轻松拿到核心地段的低价土地,而外来普通开发商则只能从招拍挂市场取得土地,地方政府征地的来源和方式,更往往无从把握和了解。

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