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目标价55元?深国商辟谣卫星研报

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目标价55元?深国商辟谣卫星研报


  就在证监会就“宝安石墨矿”事件再度表态,要严查并建议受害投资者提起诉讼时,东海证券的一份“卫星”报告再次引发市场关注,“受追捧”的上市公司深国商前晚发布公告,对研报提出的公司合理价值区间应在55- 65元/股进行澄清,认为所涉多个事项不实。

  就报告中所采用的估值方法,昨日有研究员向南都记者表示,地产和资源类上市公司的估值多采用折现的方法,这种方法一般都不太精准,估值还是靠对未来的业绩预测,而用折现的方法,能否尽量做到偏差不大,就要看研究员是否严谨。

  澄清公告一出,昨日深国商仍报收涨停。龙虎榜数据显示,Q FII和游资大鳄亦加入战团,或许冲着公司未来举牌大战而来。

  乌鸡变凤凰?

  5月5日,东海证券分析师桂长元发布题为《乌鸡变凤凰》的深度调研报告,认为深国商被严重低估,首次给予公司“买入”评级,目标价55元,“目前股价仅20元,上涨空间将十分巨大!!”

  5月9日,深国商股价跳空高开直奔涨停,创下历史最高价21.56元。

  报告认为,根据与深国商的晶岛项目相邻的怡景中心城2010年12月计划出售8000平米商铺(非核心铺面),目前销售均价为18万/平米。晶岛项目与深圳会展中心比肩而邻,通过人行天桥与地下通道紧密相连,其位置优于怡景中心城,认为晶岛售价高20%以上更为合理。并分别按18万元/平米、21.6万元/平米出售价对公司晶岛项目进行了估值。

  研报还指出,深国商共营造桉树速生丰产原料林面积12万亩,已储备林地资源35万亩,与政府签订合作开发林地协议面积190万亩。若35万亩储备林地全种,5年一轮成熟,每亩熟林按0.3万元净利润计,折合每股收益0.95元。如190万亩协议林地全种,每股收益则可高达5.16元。

  研报忽略了变量因素

  前晚,深国商便发布澄清公告,认为研报中的估值分析并不符合实情,主要体现在忽略了商铺只租不售、估值可比性、扣除公共面积、运营成本、国家新的政策等影响因素。

  深国商指出,根据公司的既定经营目标,晶岛项目商铺只租不售。公司于2010年底办理的晶岛项目房产证上载明:“晶岛项目限整体转让,不得分割办理房产证”,在客观上,也不具备分割出售的条件。以上相关报告按周边商铺出售价格对公司进行估值,前提假设缺乏合理性,也不符合公司的实际情况。此外,周边的中心城商铺已经营三年,而晶岛项目尚未开业,估值上也不具备可比性。

  此外,公司晶岛项目的建筑面积13.8万平方米,除去地下车库层、消防通道等公共区域面积,实际可以出租的面积约8万平方米左右;目前公司按晶岛项目实际可供出租建筑面积计算的租金招商均价拟初定为300元至500元/平方米/月(根据业态布局以及楼层不同,租金会有所差别);同时大型购物中心的开业运营,其运营成本通常会占到收入的20%-30%.

  公告指出,该研报所依据的租金水平与公司实际采用的招商租金差异较大;其所依据的13.8万平方米建筑面积(没有扣除停车场、消防通道等公共面积)对项目进行估值,也与项目实际可供出租面积差异较大;同时在盈利预测模型中,完全没有考虑扣除项目的运营成本以及项目折旧等成本费用,导致最终估值结果与公司实际情况差异较大。另外,以上公司初定租金水平为公司根据深圳市同类购物中心并结合项目位置拟定的对外招商租金水平,未来实际招商情况可能略有差异。

  在速生林方面,深国商表示,2005年公司开始发展林业时,与广东东北部翁源等县市政府签订了合作造林的意向协议。但在新物权法实施和国家林权制度改革的大背景下,林业征地要和农户签订征地协议并办理林权证,早期与政府签订的意向造林协议已失去实际效力。

  折现研究法的漏洞

  “这件事暴露出来两个问题”,昨日深圳两名券商研究员表示,一是研究员不去调研写报告;二是估值方法的问题。深国商的澄清公告声明,最近一年内未曾接待过东海证券的调研,该东海证券研究员最近一年内也未曾对公司进行过调研。这种纸上谈兵的报告,在波动大、不成熟的国内市场更会造成误导。另外,报告没有风险提示,也没考虑条件实现的可能性,这样的投资报告类似广告包装。

  昨日下午,记者拨打在报告中注明的东海证券分析师桂长元的电话,但无人接听。

  对于报告中使用的估值方法,深圳某券商研究员向南都记者表示,这种方法没太大问题,但报告中提到的怡景中心城商铺销售均价为18万/平米,但按周边商铺出售价格对公司进行估值,前提假设缺乏合理性,也不符合公司的实际情况。此外,周边的中心城商铺已经营三年,而晶岛项目尚未开业,估值上也不具备可比性。另外,其还忽略了该商业城是只出租不出售的事实,也没有考虑到公共区域面积和管理成本。

  深圳另一名不愿透露姓名的券商研究员认为,使用比较多的估值方法还是靠对未来的业绩预测,地产和资源类的公司可能会用折现的方法,但这种方法不精准。至于估值是否与事实偏差太大,就看研究员是否严谨了。

  深国商股权变数

  不过,澄清公告出来后,深国商昨日仍收于涨停。深交所数据显示,中金上海淮海中路营业部昨日占据买一位置,单边买入1699万元;前日主买方为国泰君安深圳益田路营业部,单边买入2161万元。这两个营业部,业内一般视为Q FII资金和游资大鳄的聚集地。

  而深国商目前的股权结构较为分散,前三大股东持股比例接近,百利亚太投资有限公司13.7%,深圳茂业商厦有限公司及其一致行动人大华投资(中国)有限公司合计13.18%,深圳市特发集团有限公司9.44%.与2010年深振业A的举牌前的股权十分相似。

  就在今年3月15日,深国商发布公告,百利亚太实际控制人、董事长郑康豪及其控制的深圳市皇庭投资管理有限公司于2月14日至3月14日,在二级市场累计增持深国商A 220万股、深国商B25万股,合计占公司总股本的1.11%.目前,郑康豪共持有深国商14.81%的股份。

  而上述QFII和游资大鳄亦加入战团,无疑将使未来举牌大战的硝烟更加浓烈。

  采写:南都记者王涛

  5月10日,深国商成交1184万股,成交金额2.77亿元,换手9.97%.有“Q FII资金大本营”之称的中金上海淮海中路营业部位列买一,单边买入近1700万元,前五买入席位合计净买入2684万元;前五卖出席位则是以涨停敢死队国信深圳泰然九路为代表的4家深圳营业部游资,合计净卖出2090万元。

  5月9日,深国商成交266万股,成交金额5670万元,换手2.24%.前五买入席位合计净买入3020万元左右;卖一机构席位单边抛出247.94万元,前五卖出席位合计净卖出959万元。

  (南方都市报 王涛)

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