腾讯财经腾讯财经 > 财经评论 > 正文

房产定价应该更多的交给市场而非政府

2011年02月18日01:34上海证券报[微博]我要评论(0)
字号:T|T

田 立

2011年,房地产调控还将继续,这是人所共知的预期。现在大家关心的是两个问题:还会有哪些进一步的调控手段以及房价调整的目标位。对于前者,只要弄清楚房价波动的实质,真正有效的手段其实也就那么几种,自不必再多劳神;而对于后者,笔者相信,一百个人至少有一百个预期目标,但谁都不敢说自己的预期是科学的,因为到目前为止还没有一套给房子科学定价的可靠体系。

说到定价,了解资产定价理论的人都知道,这是个描述起来容易实际操作起来十分困难的过程。说它容易,是因为这个过程的逻辑原理十分简单,即资产未来所产生的现金流的折现值就是这项资产的当前价格。但这里有个悖论,这套逻辑的基本前提是“资产未来收益是外生的”,而未来外生变量是当前信息所不可预知的,这种不可知的不确定性,造成了使用这套逻辑时不但找不到实施逻辑的“抓手”——折现率,甚至连起码的现金流也找不到。

根据净现值法则,一套房子的当前价格是其未来一系列现金流的现值,但同一套房子,对不同的人群来说,其未来的现金流是不一样的,这岂不是说同一套房子对不同的人来说有不同的价格了吗?尽管这样的问题在其他资产的定价中也存在(或者更准确地说,资产定价不依赖于个体行为),但对于像房地产这样具有效用和增值双重特性的资产来说,这确是无法回避的问题。最近,一则海南售房广告就引起了笔者对此的一种另类思考。

广告称,到海南买房子“买的是气候,省的是药钱”。需要做个小小的说明,这则广告是针对东北地区受众的。由于气候寒冷,很多东北人都患有气管炎、鼻炎之类的高寒地区病,而这些疾病在热带气候条件下可以实现部分(有时甚至是全部)自愈,所以精明的销售人员抓住了“买(热带)气候”和“省药钱”这两个关键买点来推销楼盘。这在营销学者看来,可能是再普通不过的营销手段了,但在金融学者看来,这倒好像是一条资产定价的复制线索。

先从“买气候”说起,在营销人员看来,这也许只是略带夸张的广告手法,因为气候不可以买卖,但在现代金融市场上,买卖气候带来的不确定性却是一件非常现实的事,这就是天气指数期货交易。假如“买气候”是房价头寸的组成部分,那这部分价值(或风险)是可以通过买卖天气指数期货来复制(或者对冲)的。也就是说,我们可以根据一系列天气指数期货交易来复制“买天气”这个头寸,于是也就得到了房价中这部分头寸的价值,为最终确定房价迈出了第一步。

再来说说“省药钱”这部分头寸。如果遵循净现值法则,只要我们根据自己的病情,把省下的药钱视为一种现金流入,然后再根据自愈的不确定性计算出折现率,“省药钱”的现值就算出来了。但正如笔者前面所说,这套逻辑的实际操作是不现实的。首先,省下的药钱是一个不确定的量,且个体差异巨大,所谓的未来现金流只是个理想的假定;其次,由于自愈的不确定性的数学表达十分困难,又如何据此算出折现率呢?看来这又是一个水中月。

好在我们有对冲、有复制,因而不必对上述不现实性感到沮丧。不妨利用医疗保险来对冲“药钱”这种风险,实际上也就复制了“药钱”头寸,进而根据一系列医疗保险成本来复制“省药钱”头寸的价值,这就相当于完成了确定房价的第二步。

说心里话,当笔者把这个略显“荒唐”的定价过程推导到这儿的时候,甚至禁不住幼稚地想:要是房产定价能如此简单该有多好。但笔者明白,这是不可能的。首先,房地产这项资产的头寸远不像广告里说的那样简单,纵观全球各经济体,在房地产问题上吃亏的事例举不胜举,而且吃亏就吃大亏。离我们最近的当属美国的次贷危机了,要是房价头寸那么容易就能发现了,何至于全球人都跟着美国佬发烧呢?其次是市场的完备程度,从上面“荒唐”的推导过程中可以发现一个并不荒唐的事实,那就是市场上可用于对冲的头寸越多,包括房地产在内的资产复制就越具可能性,而这些对冲的头寸往往依赖金融衍生品。也可以这么说,哪里的衍生品市场越发达,哪里的房产定价就越可能符合实际。美国佬从次贷危机中得到的最大教训,并不是金融监管不力问题(美国人在这方面的姿态实际上更多的是给别人看的),而是关于房价的衍生品体系的不完善,所以次贷危机之后,美国人开始了房价指数的衍生交易,这才是解决问题的根本之道。

回到国内房价,我们现在疾呼抑制房价,但抑制到什么程度、什么价位并没有明确的说法,这不是政策的缺失,而是市场机制的问题。假如我们能有一个头寸体系相对完善的金融市场,也许就可以克服某些行为的盲目性,甚至把某些预期交给市场去完成,如此岂不更能体现市场经济的本质?

售房广告也许只是一种营销手段,但给我们的启发却很值得玩味。对一项资产的头寸体系分解得越细,可用于对冲的头寸体系越发达,对于一项资产的定价就越有帮助,进而对相应的政策体系也会越有益。

(作者系哈尔滨商业大学金融学院金融工程研究所所长)

[责任编辑:baggioguo]
登录 (请登录发言,并遵守相关规定) 分享至: 腾讯微博
如果你对财经频道有任何意见或建议,请到交流平台反馈。到微博反馈

热点推荐